Afslutningsomkostninger: Hvad skal du betale?

At købe et hus er en spændende rejse, men lader vi os ikke narre af afslutningsomkostningerne, som ofte er mindre interessante. Disse omkostninger kan pludselig komme bag på dig og tilføje tusinder af kroner til det beløb, du troede, du skulle betale. Sammenlignet med udbetalingen kan afslutningsomkostningerne virke forvirrende, da de dækker mange forskellige gebyrer, fra låneafgifter til skatter og forsikringer.

Mange købere undervurderer, hvad de skal betale ved afslutningen. Nogle finder først ud af det, når de har indgået kontrakt eller valgt deres drømmehus — og så er det ofte for sent at justere budgettet.

Men her er de gode nyheder: Når du forstår, hvad der inkluderer afslutningsomkostninger (og hvordan du kan estimere dem), kan du planlægge i forvejen og endda finde måder at mindske dem på. I denne guide vil vi gennemgå, hvad du skal betale, hvem der dækker hvilke omkostninger, og hvordan du kan undgå almindelige fejl, der kan koste dig mange penge.

Hvad er afslutningsomkostninger?

Afslutningsomkostningerne er alle de gebyrer og udgifter, du betaler, når du afslutter en boligkøb. Disse omkostninger dækker tjenester fra din långiver, lokale myndigheder, ejendomsmæglere og forsikringsselskaber. De er separate fra din udbetaling og varierer typisk fra 2% til 6% af boligens købspris.

Afslutningsomkostninger kan inkludere:

• Långivergebyrer – Gebyrer for behandling og underwriting af dit lån
• Vurderings- og inspektionsgebyrer – Omkostninger til vurdering af husets værdi og tilstand
• Titelundersøgelse og forsikring – Sikrer, at ejendommen har en klar titel
• Ejendomsskatter og husforsikring – Ofte opkrævet på forhånd
• Statsgebyrer – Registreringsgebyrer og overførselsafgifter
• Boligforsikring – Hvis din udbetaling er mindre end 20%

Denne type udgifter kan hurtigt løbe op, så det er vigtigt at medregne dem tidligt i dit boligkøbsbudget.

Hvem betaler afslutningsomkostningerne: køber eller sælger?

Både køberen og sælgeren har afslutningsomkostninger, men hvem der betaler hvad, afhænger af købsaftalen og markedsforholdene.

Købere betaler typisk for:

• Låneansøgnings- og oprindelsesgebyrer
• Vurdering og husinspektion
• Titelundersøgelse og -forsikring
• Escrow-indskud til skatter og forsikringer
• Forudbetalt rente og boligforsikring

Sælgere dækker normalt:

• Ejendomsmæglerkommissioner
• Overførselsafgifter og registreringsgebyrer
• Husforeningens (HOA) overførselsgebyrer, hvis relevant

I nogle tilfælde forhandler købere og sælgere om, hvem der dækker bestemte omkostninger. For eksempel, i et købers marked, kan en motiveret sælger være villig til at betale en del af køberens afslutningsomkostninger for at hjælpe med at afslutte salget.

Omfattende liste over gebyrer forbundet med afslutningsomkostninger ved boliglån

Afslutningsomkostninger kan opdeles i flere forskellige kategorier: långivergebyrer, ejendomsmæglers gebyrer og boligforsikringsgebyrer.

Långivergebyrer

Disse gebyrer kan variere alt efter, hvilken långiver du vælger. Her er en grundlæggende oversigt over hver afslutningsomkostning for at give dig en idé om, hvad du kan forvente.

• Ansøgningsgebyr: Dækker behandlingen af din boliglånsansøgning og indhentning af din kreditrapport.
• Advokatgebyr: I nogle stater skal en advokat gennemgå dokumenterne for boliglånet; gebyrerne varierer og kan være timebaserede eller en fast sats.
• Brokergebyr: Hvis du bruger en boliglånsmægler, opkræver de typisk en kommission, som normalt ligger mellem 1% og 2% af husets købspris.
• Oprindelsesgebyr: Dette gebyr kompenserer långiveren for administrative opgaver og er typisk omkring 1% af lånebeløbet.
• Rabatpoint: Betaling af point på forhånd kan sænke din rente; hvert point svarer til en procentdel af dit lånebeløb.
• Forudbetalt rente: Dækker den rente, der akkumuleres mellem afslutningsdatoen og den første boliglånsbetaling.
• Registreringsgebyr: Opkrævet af lokale myndigheder for at registrere boliglånsdokumenterne; dækker de administrative omkostninger ved at opretholde offentlige optegnelser.
• Underwriting-gebyr: Opkrævet for tjenesteydelser fra underwriteren, der evaluerer og forbereder dit lån; inkluderer omkostninger som due diligence og juridiske gebyrer.

Ejendomsmæglers gebyrer

Ejendomsmæglers gebyrer relaterer til omkostningerne omkring ejendommen i sig selv. Nogle er engangsgebyrer, mens andre er tilbagevendende.

• Vurderingsgebyr: Nødvendigt for at vurdere husets markedsværdi. Omkostningerne varierer, men ligger typisk omkring 500 til 600 kroner, og betales før vurderingen eller ved afslutningen.
• Ejendomsskat: Generelt en årlig eller halvårlig betaling. De fleste långivere kræver, at mindst to måneders forudbetaling er indbetalt til en escrow-konto ved afslutningen.
• Husforsikringspolice: En årlig præmie, der kræves for et boliglån. Den første årspræmie betales ofte ved afslutningen, mens efterfølgende betalinger inkluderes i dit boliglån.
• Titelundersøgelse og forsikring: Sikrer, at ejendommen er uden pant. Långiverens titel forsikring beskytter långiveren, mens ejerens titel forsikring beskytter køberen.
• Overførselsafgift: Pålagt af myndighederne, når en ejendom sælges, typisk en procentdel af salgsprisen.
• HOA-gebyrer: For ejendomme i en boligforening kan dette inkludere et overførselsgebyr og muligvis den første års årlige vurdering.

Boligforsikringsgebyrer

Når du betaler mindre end 20% af købsprisen som en del af din udbetaling, er du normalt forpligtet til at betale boligforsikring. Din private boligforsikringspræmie (PMI) vurderes typisk som et månedligt gebyr inden for din boliglånsbetaling. Du kan dog også have nogle omkostninger ved afslutningen.

• Forudbetalt boligforsikringsgebyr: Afhængigt af din lånetype og långiver kan du være nødt til at betale et ekstra ansøgningsgebyr for et lån med boligforsikring. Desuden kræver nogle lån, at du betaler et engangsgebyr ved afslutning oven i din årlige gebyr gennem hele lånet.
• Statsstøttede lånegebyrer: Hvis dit lån er fra FHA, USDA eller VA, kan du have ekstra boligsikringer, hvis din udbetaling er under 20%. FHA-lån kræver en forudbetalt boligsikringspræmie (MIP) på 1.75% og en månedlig betaling. VA- og USDA-lån opkræver ikke boligforsikring, men har i stedet garanti gebyrer. VA-gebyrer ligger mellem 1.25% og 3.3%, mens USDA-gebyrer er en fast 2%.

Hvor meget er afslutningsomkostninger?

De fleste førstegangskøbere bliver overraskede over at erfare, at afslutningsomkostningerne kan beløbe sig til mellem 2% og 6% af husets købspris. Det præcise beløb afhænger af husets pris, långiverens gebyrer, skatter og om du betaler for ekstra som boligforsikring.

Her er nogle eksempler:

• På en bolig til 1.500.000 kroner – kan afslutningsomkostningerne variere mellem 30.000 og 90.000 kroner
• På en bolig til 2.250.000 kroner – forvente mellem 45.000 og 135.000 kroner
• På en bolig til 3.750.000 kroner – kan omkostningerne løbe fra 75.000 til 225.000 kroner

D disse estimater inkluderer ikke din udbetaling.

Husk, at långivergebyrer, titelforsikring, ejendomsskatter og forsikringspræmier kan variere meget afhængigt af din placering og lånetype. For at få et mere præcist tal, bed om et låneoverslag fra potentielle boliglånsudbydere tidligt i processen. Mange online beregnere af afslutningsomkostninger kan også give dig et overslag baseret på lokale skattesatser og typiske gebyrer.

Kan du forhandle afslutningsomkostninger?

Ja, mange afslutningsomkostninger kan forhandles. Mens nogle gebyrer er faste, kan andre reduceres eller endda elimineres med den rette strategi.

Sådan kan du sænke dine afslutningsomkostninger:

• Sammenlign långivere – Sammenlign låneoverslag fra flere boliglånsudbydere. Gebyrer som ansøgnings- og oprindelsesgebyrer kan variere.
• Spørg om långiverkreditter – Nogle långivere tilbyder kreditter, der reducerer dine afslutningsomkostninger i bytte for en lidt højere rente.
• Forhandl med tjenesteudbydere – Du kan ofte vælge dit eget titel firma, boliginspektør og forsikringsudbyder. Sammenlign priser og bed om bedre tilbud.
• Anmod om sælgers bidrag – Afhængigt af markedsforholdene kan du muligvis forhandle med sælgeren om at dække en del eller hele dine afslutningsomkostninger.
• Gennemgå Closing Disclosure – Før afslutningen skal du omhyggeligt gennemgå dette dokument. Spørg om eventuelle uventede eller oppustede gebyrer.

Det kræver lidt indsats at forhandle afslutningsomkostninger, men det kan føre til betydelige besparelser, især ved køb af dyrere boliger.

Kan du rulle afslutningsomkostningerne ind i et boliglån?

I nogle tilfælde kan du tilføje dine afslutningsomkostninger til boliglånet i stedet for at betale dem på forhånd. Dette afhænger af lånetypen, ejendomsværdien og långiverens regler.

Her er situationer, hvor det kan være muligt:

• FHA- og USDA-lån – Tillader ofte, at nogle eller alle afslutningsomkostninger rulles ind i lånet.
• VA-lån – Tillader visse gebyrer at blive finansieret, afhængigt af berettigelse.
• Konventionelle lån – Kan tillade at rulle omkostningerne ind i lånet, hvis boligen vurderes højt nok, og din gæld-til-indkomst-forhold understøtter det større lån.

Hvis du ruller omkostningerne ind, vil det også øge dit månedlige afdrag og den samlede rente, du betaler over tid. Ejendommen skal også vurderes tilstrækkeligt til at dække både købsprisen og de ekstra omkostninger.

En anden mulighed er at forhandle en højere købspris i bytte for, at sælgeren betaler dine afslutningsomkostninger. For eksempel kunne du i stedet for at tilbyde 1.500.000 kroner, tilbyde 1.575.000 kroner med sælgeren, der dækker 75.000 kroner i afslutningsgebyrer.

Sådan betaler du afslutningsomkostninger

Når afslutningsdagen er kommet, skal du dække det fulde beløb af dine afslutningsomkostninger, før salget kan fuldføres.

De fleste købere betaler afslutningsomkostninger med:

• Certificeret check – En check udstedt af din bank.
• Wire transfer – En direkte overførsel fra din bank til afviklingsfirmaet.

Personlige checks og kontanter accepteres sjældent til afslutningsbetalinger.

Tjek med din långiver eller afviklingsagent langt inden afslutningsdatoen for at bekræfte det præcise beløb, du skylder, og den betalingsmetode, de kræver. Dette vil hjælpe dig med at undgå forsinkelser eller overraskelser i sidste øjeblik.

Afsluttende tanker

Afslutningsomkostninger kan virke overvældende, især hvis du køber dit første hjem. Men når du ved, hvilke gebyrer du skal forvente, hvem der betaler dem, og hvor meget de kan beløbe sig til, kan du planlægge i forvejen og undgå overraskelser.

Nogle afslutningsomkostninger er faste, men andre kan forhandles eller endda rulles ind i dit lån i visse situationer. At undersøge långivere, sammenligne tjenesteudbydere og bede sælgeren om bidrag kan alle hjælpe med at reducere dine forudgående udgifter.

Ved at medregne afslutningsomkostninger fra starten er du sikker på at kunne håndtere dem med selvtillid — og fokusere på det, der virkelig betyder noget: At få nøglerne til dit nye hjem.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad sker der, hvis mine afslutningsomkostninger er højere end forventet?

Hvis dine afslutningsomkostninger viser sig at være højere end estimeret, kan du bede din långiver om en forklaring og gennemgå Closing Disclosure for fejl. Du kan også genforhandle med sælgeren eller undersøge långiverkreditter for at dække nogle af de ekstra omkostninger.

Kan jeg bruge gavepenge til at betale afslutningsomkostninger?

Ja, mange låneprogrammer tillader gavepenge fra familiemedlemmer til at dække afslutningsomkostninger. Din långiver vil sandsynligvis kræve et gavebrev, der bekræfter, at de midler ikke skal tilbagebetales.

Er afslutningsomkostninger fradragsberettigede?

Nogle afslutningsomkostninger kan være fradragsberettigede, såsom boligi punkter, der bruges til at sænke din rente. Dog er de fleste gebyrer som låneoprettelse og titelgebyrer ikke fradragsberettigede. En skatteprofessionel kan hjælpe dig med at afgøre, hvad der gælder.

Variere afslutningsomkostningerne fra stat til stat?

Ja, afslutningsomkostningerne kan variere meget afhængigt af din stat eller endda din by. Lokale skatter, långivergebyrer og titelgebyrer er ofte højere i visse områder, så det er vigtigt at få estimater, der er specifikke for din placering.

Kan jeg forhandle afslutningsomkostninger efter at have underskrevet en købsaftale?

Ja, men det kan være mere vanskeligt. Hvis nye eller højere gebyrer dukker op efter, du har underskrevet, kan du udfordre dem eller forhandle om sælgers bidrag. Men det er lettere at forhandle afslutningsomkostninger tidligere i processen.