Sådan kan en ARM spare dig penge på bolig

Hver måned får jeg en e-mail eller kommentar fra læsere, der kritiserer justerbare renter (ARM) som et dårligt økonomisk valg. Som tilhænger af ARMs siden starten af Financial Samurai i 2009 forstår jeg modstanden, men jeg foretrækker stadig en ARM fremfor et fastforrentet 30-årigt lån. Jeg ønsker ikke at betale mere i renter end nødvendigt.

Ja, der vil være perioder med højere renter, som vi ser lige nu, og din ARM kan muligvis blive nulstillet under høj inflation. Men på lang sigt tror jeg, at den overordnede tendens for renter vil forblive lav, drevet af teknologi, effektivitet og globalisering.

Et eksempel på modstanden mod ARMs er følgende: En læser fortæller, at han har refinansieret sine investeringsejendomme til faste renter mellem 2,6% og 3,5% og mener, at længerevarende faste lån fungerer bedre. Han kender flere, der har haft ARMs og enten har solgt deres ejendomme eller oplever negative månedlige pengestrømme.

Da realkreditrenterne steg kraftigt i 2022 efter års aggressiv finanspolitisk stimulans, intensiveredes kritikken af ARMs. At låse en fast rente på 30 år til 2,5% - 2,75% ved markedets lavpunkt så pludselig ud som et genialt valg — og det var det faktisk.

Men her er sagen: Både en ARM og et 30-årigt fastforrentet lån kan være smarte valg, når de bruges strategisk. Den rigtige beslutning afhænger af din økonomiske situation, risikovillighed og boligmål.

Jeg vil gerne dele et eksempel, der viser, hvordan en ARM har sparet mig penge og endda hjulpet mig med at tjene flere penge. Desuden vil jeg forklare, hvorfor ARMs kan være ideelle for lavere risikoprofil boligkøbere.

I april 2020, en måned efter COVID-lockdowns, fandt jeg et fantastisk hjem med panoramaudsigt over havet. Problemet var, at jeg lige havde købt et hjem i april 2019. Min plan var at renovere det gamle hus, men efter et års renovering indså jeg, at jeg ikke ville blive færdig i 2020 pga. COVID-forsinkelser. Så jeg begyndte at lede efter et andet hjem.

Det nye hus, jeg fandt, var fuldt renoveret og havde over 2.800 kvadratfod. Som far og primær indkomstgiver var min største ansvar at sørge for min familie. Vores datter var lige blevet født, og jeg ønskede ikke, at hun skulle leve igennem byggeri. Derfor valgte jeg at tage et 7/1 ARM lån med en rente på 2,15%. Jeg kunne have fået et 30-årigt fastforrentet lån til 2,5%, men jeg ønskede at spare penge.

Da jeg så på fremtiden for min familie, vidste jeg, at dette nye hjem ikke var mit ‘forever home’. Det var af samme størrelse som mit tidligere hus ville ende med at være, blot med lidt bedre udsigt og finish. Jeg forventede at bo der i et par år, før vi flyttede til Honolulu.

Jeg solgte hjemmet fem år senere med en fortjeneste. Mit oprindelige mål var at eje det i op til 10 år, men grådighed overtog, da jeg fandt et endnu bedre hjem i 2022. Jeg havde dog ikke råd til det. Men da det kom tilbage på markedet til en lavere pris i 2023, var jeg klar. Mine aktier var steget, og jeg havde sparet flere penge.

Efter at have købt et andet hjem i 2023 og lejet mit 2020 hus ud, solgte jeg det i 2025. Jeg fik sparet omkring $31,000 i renteudgifter ved at vælge ARM og opnåede en bedre afkastprocent, fordi jeg kunne låne mere med en ARM. Den ekstra gevinst var 10 procent.

Ideelt set ville jeg have ejet mit 2020 hjem i syv år, indtil den sidste måned, hvor renten på 2,125% ville stige. Men selv hvis det sker, ville stigningen kun være mellem 2% og 4,125% det ottende år, eftersom der er en grænse for, hvor meget en ARM kan justeres.

Derfor er lektionen fra mit ARM eksempel at kende sig selv. Givet min besættelse af ejendom og ønsket om at stige i ejendomskarrieren, forudsagde jeg, at jeg ville ønske at skifte hjem omkring det tidspunkt, hvor 7/1 ARM introduktionsrenten var ved at udløbe. Og det skete faktisk.

Som en personlig finans-entusiast kører man konstant økonomiske modeller for at forudse fremtiden. I mit tilfælde beregnede jeg, hvad boligkøbsprisen i 2020 var i forhold til min nettoformue.

Hvis man er villig til at optimere sin bolig, kan det være smart at bruge en ARM, især hvis man kan forudsige en vækst i nettoformue. Hvis din bolig ikke udgør mere end 30% af din nettoformue, kan en ARM være et passende valg.

Det er også vigtigt at forstå, at det ikke er dårligt at vælge et 30-årigt fastforrentet lån. Hvis du har mødt lave renter på et klogt tidspunkt, så vær stolt af det. Alternativt er der situationer, hvor en ARM kan være den bedste løsning for at købe et hjem til en lavere rente.

For mange amerikanere ligger mellem 70%-80% af deres nettoformue i deres primære bolig, hvilket jeg mener er for meget og skaber en koncentrationsrisiko. Det er derfor, mange boligejere blev hårdt ramt under finanskrisen i 2008.

En ARM kan være velegnet til dem, der køber en bolig for mindre end 30% af deres nettoformue. Hvis du har foretaget dine beregninger og er tryg ved de forskellige økonomiske scenarier i fremtiden, kan en ARM være et passende valg.

Jeg håber, du fandt denne gennemgang nyttig. Hvad synes du om modstanden mod ARMs? Er det simpelthen frygt for det ukendte eller manglende erfaring? Ville det ikke give mere mening at fastlåse en lavere rente i en periode, der bedre stemmer overens med din ejendomsholdnings tidslinje?