Forstå Realkreditlån: Hvordan de Fungerer

Et realkreditlån er ikke bare et lån - det er nøglen til at gøre boligbesiddelse muligt for millioner af danskere. Uanset om du køber dit første hjem eller refinansierer et eksisterende, kan dit valg af realkreditlån forma dit økonomiske liv i mange år frem.

Men ikke alle realkreditlån er ens. Fra rentesatser til lånevilkår; det at forstå, hvordan de fungerer, kan hjælpe dig med at undgå ubehagelige overraskelser, spare penge og træffe sikre beslutninger om dit fremtidige hjem.

Så hvad er et realkreditlån?

Et realkreditlån er et lån, der bruges til at købe et hjem eller anden fast ejendom. Du låner penge fra en långiver, forpligter dig til at tilbagebetale dem med rente, og boligen fungerer som sikkerhed, indtil lånet er fuldt tilbagebetalt.

Stopper du med at betale, kan långiveren inddrage ejendommen gennem tvangsauktion. Derfor er det så vigtigt at betale til tiden - dit hus er bogstaveligt talt på spil.

Hvordan fungerer realkreditprocessen?

At få et realkreditlån starter med at ansøge hos en långiver, som en bank eller et kreditforening. Du deler oplysninger om din indkomst, kredit-historik, gæld og det hjem, du ønsker at købe.

Hvis du bliver godkendt, tilbyder långiveren et lån med specifikke vilkår, herunder rentesats, løbetid og betalingsbeløb. Når du accepterer og underskriver aftalen, sender långiveren pengene til sælgeren, og du begynder at betale månedlige afdrag, indtil lånet er tilbagebetalt.

Refinansiering af dit realkreditlån

Sjældent kun bruges til at købe hjem, vælger mange boligejere at refinansiere deres eksisterende lån for at få en lavere rente, justere tilbagebetalingstiden eller udnytte husets egenkapital.

Der er to hovedtyper af refinansiering:

• Kontantrefinansiering: Du låner mere end din nuværende saldo og tager forskellen som kontanter. Dette kan hjælpe med at betale gæld, finansiere renoveringer eller dække andre store omkostninger.
• Rente- og terminsrefinansiering: Du erstatter dit realkreditlån med et nyt – ofte for at reducere din rentesats eller ændre lånetiden.

Husk, at långivere typisk begrænser, hvor meget kontanter du kan tage ud. I de fleste tilfælde er du begrænset til 2% af lånebeløbet eller 20.000 kr., alt efter hvad der er lavest.

Fast mod justerbare renter

Der er to måder, hvorpå renten på realkreditlån kan være struktureret - fast eller justerbar.

- Fastrente-realkreditlån: Din rentesats forbliver den samme i hele lånets løbetid. Det betyder forudsigelige månedlige betalinger, som kan være lettere at budgettere.

- Justerbart rentesatslån (ARM): Renten er i starten fast i en bestemt periode og justeres derefter årligt baseret på markedsforhold. ARMs kommer med loft, så din rente ikke kan stige for meget eller falde for lavt.

Hvad indgår i en realkreditbetaling?

Din realkreditbetaling inkluderer:

• Hovedstol: Den del af din betaling, der reducerer din lånesaldo.
• Rente: Hvad långiveren opkræver dig for at låne pengene.

Mange låntagere inkluderer også ejendomsskatter og husforsikring i deres realkredit gennem en escrow-konto. Dette forenkler dine månedlige regninger, men kan øge din samlede betaling.

Hvornår betaler du privat realkreditforsikring?

Privat realkreditforsikring (PMI) kræves normalt, hvis din udbetaling er mindre end 20%. Det beskytter långiveren - ikke dig - i tilfælde af misligholdelse.

PMI tilføjer til din månedlige betaling, men du kan anmode om at få det fjernet, når du når 20% egenkapital i dit hjem.

Konventionelt lån vs. FHA-lån

Der findes forskellige typer realkreditlån. Et konventionelt lån og et FHA-lån er to almindelige programmer, mange låntagere bruger.

Konventionelle lån

Konventionelle realkreditlån har generelt strengere kvalifikationskrav, såsom en højere kreditvurdering og lavere forhold mellem lån og værdi (LTV). Et FHA-lån er forsikret af regeringen og er typisk mere fleksibelt med hensyn til kreditkrav.

FHA-lån

FHA-lån, som er støttet af Federal Housing Administration, tillader dig også at låne mere til at købe dit hjem. Typisk tillader konventionelle låneprogrammer kun at låne op til 80% af din boligs købspris. Det betyder, at du skal have 20% som egenbetaling.

Med et FHA-lån kan du låne op til 97% af værdien af hjemmet. Selvom det kan hjælpe dig med at spare på din udbetaling, vil det koste dig mere hver måned. Lån med en LTV over 80% kræver privat realkreditforsikring (PMI), som er det månedlige beløb, du betaler som en del af dit lån for at sikre mod misligholdelse.

Er det en dårlig idé at tage et realkreditlån?

Hvis subprime-boligkrisen i midten af nullerne har lært os noget, er det, at du aldrig bør overbelaste dig selv. Det er særligt vigtigt at overveje, hvor meget du har råd til at betale om måneden i realkreditbetalinger. Kravene til lånegodkendelse varierer blandt långivere.

Reglen er, at du ikke ønsker at bruge mere end 28% af din månedlige indkomst på boligudgifter. Selvom din realkreditudbyder godkender dig til et beløb højere end dette, kan det være en god idé at låne mindre. Du kan altid bruge det overskydende beløb til at nedbringe din hovedstol.

Realkreditterminologi

At forstå terminologien er en del af at forenkle realkreditprocessen. Det kan være overvældende, når din lånagent bruger termer som DTI og APR, når du ikke er bekendt med dem. Vi har opdelt nogle almindeligt anvendte realkredittermer, som du bør vide for at kunne gennemføre din første realkreditansøgning.

Prequalification eller Preapproval

Dette er det første skridt, når du overvejer at købe et hjem. Du vil tale med en låneagent eller realkreditformidler og gennemgå alle dine gæld og indkomst. De vil bruge disse oplysninger til at estimere, hvor meget du kan forvente at blive godkendt for.

Husk, at dette ikke er en garanti, men kun et estimat af, hvad du har råd til. Men det er nok til at hjælpe dig og din ejendomsmægler med at finde ejendomme i dit prisklasse.

Årlig procentuel rente (APR)

Det er lidt anderledes end rentesatsen, som bestemmer, hvor meget din månedlige betaling vil være. Dette tal inkluderer, hvad din rentesats ville være, hvis alle omkostninger var inkluderet i lånet. Det giver dig mulighed for at sammenligne omkostningerne for dit realkreditlån på tværs af forskellige långivere, der muligvis opkræver forskellige gebyrer og punkter.

Det hjælper dig med at lave en retfærdig sammenligning med de punkter og gebyrer, som andre långivere opkræver for det samme produkt. På den måde kan du se, hvem der tilbyder det bedste tilbud, uden at skulle gå linje for linje gennem gebyrerne.

Kreditvurdering

Dine kreditvurderinger repræsenterer din kreditværdighed som låntager. De er baseret på dine kreditrapporter udarbejdet af de tre største kreditvurderingsbureauer: Equifax, Experian og TransUnion.

Kreditvurderinger spænder fra 350 til 850. De fem faktorer, der bestemmer din kreditvurdering, er:

• Betalingshistorik: Dette er den vigtigste faktor i fastlæggelsen af din kreditvurdering. Långivere vil gerne se, at du har en historik med at betale dine gæld i tide.
• Kreditudnyttelse: Dette er den mængde kredit, du benytter i forhold til den disponible kredit. Høj kreditudnyttelse kan sænke din score.
• Længde på kredit historie: En længere kredit historie indikerer, at du har en track record med at administrere kredit ansvarligt over tid.
• Kreditmix: At have forskellige kreditkonti som kreditkort, realkreditlån og billån kan forbedre din kreditvurdering.
• Ny kredit: Anmodning om nye kreditkonti kan midlertidigt sænke din kreditvurdering, da det kan indikere, at du påtager dig mere gæld.

Gæld-til-indkomstforhold (DTI)

Dette er procentdelen af din indkomst, der går til at betale dine månedlige forpligtelser. Det, der er vigtigt at huske med dette tal, er, at indkomsten er baseret på dine bruttolønninger. De gæld, der anvendes, er dem, der indberettes til kreditbureauerne. Så faktorer som din telefonregning eller bilforsikring inkluderes ikke. Derfor er den 28% regel så vigtig at huske.

Låne-til-værdi (LTV)

Dette henviser til, hvad din realkreditlångiver mener, når de taler om, hvor meget du kan låne i forhold til din udbetaling. Hvis din LTV er 80%, betyder det, at du har lånt 80% af boligens værdi. Du skal selv finde de resterende 20% i lommen. Ved refinancing refererer låne-til-værdi til den egenkapital, du har opbygget i din ejendom.

Hvis dit hjem er værd 1.000.000 kr., og du kun skylder 400.000 kr. på din realkredit, har du 600.000 kr. i egenkapital. Det betyder, at du med et konventionelt lån kunne låne op til 80% af boligens værdi. I dette eksempel kunne du få 400.000 kr. tilbage (eksklusive gebyrer og omkostninger i forbindelse med refinansiering).

Udbetaling

Udbetalingen på et hus er det beløb, køberen betaler ved købet, typisk i form af kontanter. Det er som regel en procentdel af købsprisen og kan variere fra 3% til 20% eller mere.

Størrelsen på den påkrævede udbetaling påvirkes typisk af typen af realkreditlån og låntagerens finansielle situation. Udbetalinger kan også blive påvirket af arten af den ejendom, der købes, fx om det er en primær bolig eller en investeringsbolig.

Afslutning

Dette er stedet, hvor du underskriver realkreditdokumenterne. Uanset om du refinansierer eller køber dit hjem, skal du underskrive juridiske dokumenter, der sikrer din ejendom mod lånet. Disse dokumenter vil inkludere en gældsbekræftelse og en skøde, der angiver, hvordan ejendomstitlen bliver holdt.

Omkostninger ved afslutning

Omkostninger ved afslutning er de udgifter, som købere og sælgere skal betale ved afslutningen af en ejendomshandler. Disse omkostninger kan inkludere låneoprettelsesgebyrer, rabatpoint, vurderingsgebyrer, titelforsikring, titelsøgninger, kreditvurderingsgebyrer, undersøgelser, ejendomsskatter og gebyrer til registrering af skøde.

Hvis du er klar til at tale med nogen om at købe et hjem, så tjek vores anbefalede liste over långivere.

Afsluttende tanker

At få et realkreditlån er en af de største økonomiske beslutninger, du vil træffe, men det behøver ikke at være forvirrende. Uanset om du køber dit første hjem eller refinansierer, kan det at forstå, hvordan realkreditlån fungerer, hjælpe dig med at låne smartere og undgå dyre fejl.

Fra faste mod justerbare renter til udbetalinger og PMI, hver del af puslespillet påvirker din månedlige betaling og langsigtede omkostninger. Jo mere forberedt du er, desto mere selvsikker vil du føle dig, når det er tid til at underskrive med den berømte streg.