Krav til indkomst og nettoværdi for 10 mio. hus

Fejringen af udgivelsen af min nye bog, "Millionaire Milestones: Simple Steps To Seven Figures", den 6. maj 2025, inspirerer mig til at dykke ned i interessante emner omkring rigdom frem mod lanceringen.

For mange millionærer er det en topprioritet at eje et hus, der afspejler deres status. Efter pandemien har vi tilbragt mere tid hjemme, hvilket har øget værdien af en bolig. For dem med børn eller dyr kan det at have plads i huset næsten føles som en nødvendighed.

I dette indlæg vil vi undersøge, hvor meget indkomst og nettoværdi der er nødvendigt for at kunne købe et hus til 10 millioner dollar.

Dette emne interesserer mig særligt, da jeg elsker ejendomshandler. Da jeg købte mit nuværende hus i fjerde kvartal af 2023, følte jeg, at jeg var nået til toppen af min ejendomsholder og ikke ønskede at stige højere. Men der er ingen skade i at se på tallene, i tilfælde af at økonomien kommer tilbage eller jeg får held med en investering.

Minimum Indkomst for at Købe et Hus til 10 Millioner Dollar

Jeg har altid haft en regel, når jeg køber bolig ansvarligt - den såkaldte 30/30/3 regel:

Regel #1: Brug ikke mere end 30% af din bruttoløn på din månedlige realkreditbetaling.

Hvis du finansierer dit hus, skal din månedlige betaling ikke overstige 30% af din bruttoløn. Ved kontantbetaling skal du nemt holde dig under dette niveau.

Regel #2: Hav mindst 30% af husets værdi i kontanter (20% til udbetalingen, 10% som buffer).

For et hus til 10 millioner dollar betyder det:

• 2 millioner dollar til 20% udbetaling
• 1 million dollar som likvide investeringer eller kontantreserve

Denne buffer fungerer som din sikkerhed mod jobtab, uventede udgifter eller større reparationer i hjemmet.

Regel #3: Brug ikke mere end 3–5 gange din årlige bruttoløn på købsprisen.

Ideelt set skal du tjene mindst 3,33 millioner dollar årligt for at købe et hus til 10 millioner dollar ansvarligt. Dette er 3X-reglen i aktion. Du kan strække det og købe huset med en indkomst på 2 millioner dollar, hvis du har stabil og voksende indkomst, men det er en kalkuleret risiko.

At strække sig til 5X din indkomst betyder, at du sandsynligvis vil føle dig økonomisk presset i det første år. Her er nogle tips til at klare den efterfølgende farlige periode efter boligkøbet.

Minimum Nettoværdi for at Have Råd til et Hus til 10 Millioner Dollar

Efter at have ejet flere boliger gennem de sidste 22 år, har jeg erfaret, at den optimale andel af din primære bolig i forhold til din nettoværdi ikke bør overstige 30%. Ideelt set ligger det nærmere 20%.

Hvis du overvejer at købe et hus til 10 millioner dollar, er dette sandsynligvis ikke dit første køb. Du har formentlig allerede betydelig rigdom og andre investeringer. I modsætning til dette har den gennemsnitlige amerikaner over 70% af deres nettoværdi bundet i deres primære bolig.

En køber til 10 millioner dollar kunne være:

• En succesfuld iværksætter
• En seniorleder i en finansiel institution
• En partner i et top advokatfirma
• En berømthed eller professionel atlet
• En godt forbundet eller korrupt regeringsmedarbejder, der handler med insiderinformation

Hvis dit hus repræsenterer mere end 30% af din nettoværdi, er du i større risiko for økonomisk stress under nedture.

Hvis din primære bolig udgør mindre end 10% af din nettoværdi, kan det betyde, at du lever under din økonomiske kapacitet.

Ideel Nettoværdi

For at føle dig økonomisk tryg ved købet af et hus til 10 millioner dollar, anbefales det, at din nettoværdi ligger som følger:

• Minimum nettoværdi: ~33 millioner dollar (30% fordeling)
• Ideel nettoværdi: ~50 millioner dollar (20% fordeling)

Med en nettoværdi på 50 millioner dollar kunne du nemt betale kontant eller tage et mindre lån. Selvom du tager et lån på 8 millioner dollar til 6%, vil din månedlige betaling være omkring 48.000 dollar, hvilket er let håndterbart på dette niveau.

Kombinere Ideel Indkomst og Nettoværdi

Her er en hurtig oversigt over, hvad det koster at købe et hus til 10 millioner dollar sikkert:

Hvis du kun opfylder minimum indkomstkravet, så sørg for at have mindst den anbefalede nettoværdi. Omvendt, hvis din nettoværdi er på den lave side, skal du sørge for, at din indkomst er højere. Her er en mere omfattende tabel, der fremhæver flere boliger ved forskellige prisniveauer.

Indbetal Mere End 20%, Hvis Du Vil Købe Et Hus Til 10 Millioner Dollar

Planlægger du at købe et hus til 10 millioner dollar, er det klogt at betale mere end blot 20%. De fleste jeg kender, der køber boliger i denne prisklasse, indbetaler 50% eller mere og betaler ofte kontant.

Hvorfor? Fordi mange højtlønnede, der tjener over 1 million dollar om året, ikke nødvendigvis har en høj grundløn. Deres grundløn ligger typisk i intervallet 250.000-500.000 dollar, mens resten stammer fra aktieoptioner og bonusser. Banker kan muligvis ikke anerkende disse indkomstformer fuldt ud, når de vurderer store lån.

På den nuværende høje rentesats er kontanttilbud også mere attraktive for sælgere og mere praktiske for købere. Her er, hvordan et lån ser ud ved 6%:

• 8 millioner dollar lån = ~47.000 dollar/måned
• 7 millioner dollar lån = ~42.000 dollar/måned
• 6 millioner dollar lån = ~36.000 dollar/måned
• 5 millioner dollar lån = ~30.000 dollar/måned

Selvom disse betalinger kan være overkommelige, hvis du tjener mindst 2 millioner dollar om året (166.667 dollar/måned), indikerer reglen om at bruge ikke mere end 30% af din bruttoløn på bolig, at du skal have en månedlig grænse på 50.000 dollar. Det er tæt på med et lån på 8 millioner dollar.

De Løbende Omkostninger Ved At Eje Et Hus Til 10 Millioner Dollar

At eje et hus til 10 millioner dollar er ikke blot en stor indledende investering; det betyder også vedvarende store omkostninger. Ejendomsskatter kan alene variere fra 40.000 til over 300.000 dollar om året, afhængigt af din stat. Hawaii har de laveste ejendomsskatter, mens stater som Illinois, New Jersey og Texas er blandt de højeste.

Udover skatter tilføjer omkostningerne ved at vedligeholde et hus til 10 millioner dollar hurtigt op:

• Højere varme- og elregninger
• Dyre ejerforsikringer
• Øgede vedligeholdelses- og reparationsomkostninger
• Kostbare landskabspleje- og rengøringstjenester
• En større boligbetaling (medmindre betalt kontant)

Og glem ikke at møblere stedet. Det kan koste godt over 200.000 dollar. Jo større huset er, desto dyrere er det at få det til at føles som et hjem. Når noget går galt—som en taglæk under et kraftigt stormvejr, som jeg har oplevet—bliver det meget sværere (og dyrere) at fikse.

Når du overvejer at købe et hus til 10 millioner dollar, skal du ikke blot fokusere på prisen. Tag også omkostningerne til vedligeholdelse af et sådant hus i årligt perspektiv i betragtning. Overvej derefter alternativomkostningen ved at binde så meget kapital i en primær bolig, der ikke genererer indkomst.

Denne omkostning er grunden til, at du bør følge mine retningslinjer for indkomst og nettoværdi i forhold til boligpriser. Uden det kan dit hjem trække dig under.

Familiebudget For En Indkomst På 2,5 Millioner Dollar, Som Ejer Et Hus Til 10 Millioner Dollar

Her er en realistisk opdeling af en familie på fire, der bor i et højtlønsområde og tjener 2,5 millioner dollar om året:

• Hjem: De indbetaler 3 millioner dollar på et hus til 10 millioner dollar, tager et lån på 7 millioner dollar til 6%, hvilket koster dem 504.000 dollar/år. Læg ~149.000 dollar/år til vedligeholdelse, skatter, forsikring og landskabspleje, og de samlede boligomkostninger ligger omkring 653.000 dollar/år.
• Børn: Deres to børn går i privatskole for 130.000 dollar/år, plus 5.000 dollar i donationer.
• 529 Bidrag: De bidrager med 19.000 dollar/år for hvert barn.
• 401(k) Opsparing: Hver forælder maximerer deres 401(k) med 23.500 dollar/år (2025 grænse), for at arbejde hen imod millionærstatus.

På trods af de høje udgifter formår de at spare 373.140 dollar/år i deres skattepligtige investeringskonti og har en buffer på over 1 million dollar i kontanter og likvide aktier til nødsituationer.

Men her er risikoen: Hvis den ene forælder mister sit job, og husstandsindkomsten falder med 50%, kan familien befinde sig i alvorlige vanskeligheder. Børsmæssige nedture bringer ikke kun investeringsporteføljer ned—de øger også risikoen for jobtab.

Selv en nettoværdi på 5 millioner dollar, den absolutte minimum jeg anbefaler for at eje et hus til 10 millioner dollar, er måske ikke tilstrækkeligt. Det afhænger alt sammen af, hvordan den nettoværdi er struktureret. Hvis for eksempel 3 millioner dollar er bundet i boligkapital og 1,8 millioner dollar er i illikvid virksomhedss aktier, der vestes over tre år, så vil det ikke hjælpe meget at have kun 200.000 dollar i kontanter, givet deres høje forbrugsrate.

Realistisk set, for at eje et hus til 10 millioner dollar med minimal økonomisk stress, er en nettoværdi nærmere 33 millioner dollar mere passende. På dette niveau kan du klare markedsvolatilitet, jobtab og uventede udgifter. Hvis du ikke kan sove roligt om natten i din mink, hvad er så pointen?

Skal Du Købe Et Hus Til 10 Millioner Dollar?

Den bedste tid til at eje det flotteste hus, du har råd til, er, når dine børn stadig bor hjemme. Så jeg forstår godt, hvis nogle af jer kigger på lister over huse til 10 millioner dollar eller mere online. Det er sjovt at drømme, og måske overvejer du endda et opgraderingskøb.

Men selvom du tjener 2 millioner dollar eller mere om året, er jeg ikke sikker på, at det er det værd at købe en så dyr ejendom. Vedligeholdelsen alene kan være en stor ulempe, især hvis huset ikke var godt bygget. Jeg kender et par personer, der har købt huse over 10 millioner dollar og har brugt år på at forsøge at reparere vedvarende lækager. Hvilket mareridt.

At tjene over 2 millioner dollar om året, er heller ikke nogen let bedrift. Du kan nyde en god periode et stykke tid, men økonomien kører i boom-bust cykler. Jeg har set dette på første hånd under mine bankdage, og jeg ser det nu som ejer af en lille virksomhed. Et år er du oppe, næste år prøver du at overleve.

Derfor mener jeg, at du skal have en nettoværdi på mindst 33,3 millioner dollar, før du køber et hus til 10 millioner dollar. Din nettoværdi er mere pålidelig end din indkomst, men selv det er ikke idiotsikkert. Bare se på 2025, når tech aktier faldt mere end 20%. Hvis 30 millioner dollar af din 33,3 millioner dollar nettoværdi var bundet i de Magnificent 7 virksomheder, ville du stå over for et tab på 6 millioner dollar. Av.

En anden faktor: hvad opgraderer du fra? Hvis du hopper fra en etværelses lejlighed til en 6.000 kvadratfod stor seks-værelses villa, fordi din AI virksomhed er blevet børsnoteret, er det formentlig overkill. Men hvis du handler op fra et hus til 5 millioner dollar, med 3.900 kvadratfod og fire værelser, kan springet være mere rimeligt. Desuden har du erfaringen til faktisk at udnytte det ekstra plads.

For tilpasningsevne og langvarig værdi stammer en god tommelfingerregel fra ikke at opgradere din primære bopæl med mere end 100% i pris. Ud over det begynder risiciene og kompleksiteten at overgå fordelene.

En Bedre Måde At Bo I Et Hus Til 10 Millioner Dollar

Mens du arbejder på at bygge din indkomst og spare op til en udbetaling på det drømmehus til 10 millioner dollar, kan det være en smartere tilgang at investere i ejendom for at følge med markedet uden at overstrække dig selv.

Du kan overveje at følge min BURL-strategi, som står for Buy Utility, Rent Luxury. Ideen er enkel: invester i ejendomme, der genererer høj lejeindtægt, og lej den luksuriøse livsstil i stedet for at købe det.

Hvis du følger denne strategi, kan du generere nok passiv indkomst til at leje et hus til 10 millioner dollar—og stadig have penge til overs.

For eksempel, i stedet for at købe et hus til 10 millioner dollar med en 3% kapitalisering, som kun ville generere 300.000 dollar i årlig leje, kan du leje det samme hus for 300.000 dollar om året. Derefter investere de 10 millioner dollar i ejendom med højere afkast i multifamilieejendomme med en 7% kapitalisering, og tjene 700.000 dollar om året i passiv indkomst.

Efter at have dækket din husleje ville du stadig have 400.000 dollar før skat til at bruge eller geninvestere. Plus, dine investeringsejendomme kan stige i værdi over tid, især hvis de ligger i hurtigt voksende, mere overkommelige 18-timers byer.

Ved at bruge BURL-strategien optimerer du dit kapital og din livsstil.

Bestil Min Nye Bog: Millionaire Milestones

Hvis du er klar til at bygge mere rigdom end 93% af befolkningen, skal du bestille en kopi af min nye bog, "Millionaire Milestones: Simple Steps to Seven Figures". Med over 30 års erfaring i at arbejde med, studere og skrive om finans, har jeg destilleret alt, hvad jeg ved, ned i denne praktiske guide for at hjælpe dig med at opnå økonomisk succes.

Realiteten er, at livet bliver bedre, når du har mange penge. Økonomisk sikkerhed giver dig friheden til at leve på dine præmisser og roen ved at vide, at dine børn og kære er i gode hænder. Du kan endda overveje at købe din 10 millioner dollar vandudsigt villa på en stor grund efter at have læst min bog.

Før du når en nettoværdi på 10 millioner dollar, skal du først ramme 1 million dollar-milepælen. Millionaire Milestones er din køreplan for at bygge den rigdom, du har brug for for at leve det liv, du altid har drømt om. Bestil din kopi i dag på Amazon og tag det første skridt mod den økonomiske fremtid, du fortjener!

Tjen Mere Passiv Ejendom Indkomst

Tjek Fundrise, en af de førende crowdfundingplatforme inden for ejendom med over 380.000 investorer og cirka 3 milliarder dollar i forvaltede aktiver. Med økonomien i uro og aktiemarkedsvolatilitet i høj grad, er der en stigende efterspørgsel efter mere stabile aktiver som ejendom for at klare stormen.

Siden 2016 har jeg investeret omkring 1 million dollar på tværs af forskellige private ejendomsfonde og aftaler for at diversificere mig væk fra mine kostbare ejendomshandler i San Francisco. Mit mål har været at generere mere passiv indkomst og udnytte langvarige demografiske skift mod Sunbelt, hvor Fundrise koncentrerer størstedelen af deres portefølje.

Fundrise er en langvarig sponsor af Financial Samurai, og jeg har personligt investeret over 300.000 dollar på platformen til dato.