Overvind udførelsesfrygt i ejendom

Udførelsesfrygt: Den stille dræber af fantastiske ejendomshandler

En af de mest oversete risici ved ejendomsinvestering er ikke stigende renter, gæld eller endda lejerproblemer - det er udførelsesfrygt.

Du regner på tallene. Ejendommen opfylder alle kriterier. Den passer til din tidslinje og livsstil. Du kan endda forestille dig den stabile pengestrøm, der rammer din konto…

Alligevel træffer du ikke beslutningen.

Det er ikke fordi, du er irrationel. Det er fordi, ejendomshandler kræver betydelig mental, finansiel og følelsesmæssig investering. Frygten for at forpligte sig til en så stor langsigtet beslutning kan stille og roligt dræbe det, der kunne have været en livsændrende investering.

Heldigvis, nu hvor realkreditrenterne stadig er høje, er der ikke noget pres for at købe. Men efterhånden som udbuddet vokser, vil flere muligheder opstå. Spørgsmålet er: Vil du forsøge at snuppe en handel, inden renterne endelig falder?

En læsers refleksion over at misse ejendomsmuligheder

Her er hvad en læser for nylig delte på mit indlæg, 'Hvordan man overlever den mest farlige tid efter køb af et hjem', der inspirerede dette indlæg:

“Der er en anden ejendomsrisiko - og det er udførelsen. Jeg har to gange holdt mig tilbage fra, hvad der kunne have været fremragende ejendomsinvesteringer på grund af det, jeg formoder, man kalder 'udførelsesfrygt.' Måske et emne for et andet indlæg: hvordan overvinder man frygten, så man ikke går glip af muligheden og faktisk gennemfører handlen.”

Denne læser er ikke alene.

Før og efter hver eneste bolighandler er jeg også fyldt med frygt.

Jeg er altid forsigtig med at købe tæt på et markedstop - især efter fejlen, jeg lavede i 2007, da jeg købte en ferieejendom, jeg ikke havde brug for. Selvom jeg fik den til cirka 12% under det forrige års salgspris, faldt den stadig med yderligere 50% på et tidspunkt!

Før jeg afgiver et tilbud, spekulerer jeg på, om jeg virkelig skal købe noget bedre, som jeg ikke har brug for. Det gør jeg aldrig.

Mens jeg er i handel, er jeg desperat efter at opdage vedligeholdelsesproblemer. Nogle gange forsinker jeg afslutningen, fordi frygten for at begå en fejl er overvældende.

Og efter afslutningen? Jeg er stresset over, hvor lang tid det vil tage at genopbygge min likviditet og føle mig sikker igen. Jeg håber, ingen uforudsete katastrofer rammer, der vil tømme min økonomi.

Jeg er altid fuld af angst, før jeg køber en ejendom, fordi jeg altid er bekymret for at købe på det forkerte tidspunkt.

Hvad er udførelsesfrygt?

Udførelsesfrygt er den modstand, der dukker op, efter at du har foretaget undersøgelserne. Det er den nagende tøven lige før forpligtelsen.

Det lyder som:

• Hvad nu hvis dette er markedets top?
• Hvad nu hvis noget går i stykker, og jeg ikke har råd til at reparere det?
• Hvad nu hvis jeg ikke er skabt til at være udlejer?
• Hvad nu hvis en præsident indfører en så tåbelig politik, at det henter den globale økonomi ned lige efter, jeg køber?
• Hvad nu hvis en skovbrand bryder ud midt om natten og ødelægger min ejendom og alle mine naboer?

Disse er alle valide spørgsmål. For i modsætning til aktier er ejendom ikke en klik-og-sælg aktiv. Det er hands-on, gældspålagt og langsom til at give feedback. Når du har købt ejendommen, er du sandsynligvis fastlåst til den i årevis.

Hvorfor opstår udførelsesfrygt?

• Vægten af ansvar. Ejendom er ikke bare et køb - det er en flerårig forpligtelse.
• Det permanente. Du kan ikke købe det tilbage med ét klik.
• Analysetrætte. Jo mere du undersøger, jo flere 'hvad nu hvis' finder du.
• Perfektionisme. Du ønsker en enhjørning, der måske aldrig eksisterer.

Af frygt for at træffe den forkerte beslutning ender mange med at træffe slet ingen beslutning - hvilket selvfølgelig også er en beslutning. Men over tid begynder fortrydelse at snige sig ind, da forsømte ejendomsmuligheder stille og roligt hober sig op.

Derfor tænkte jeg, at jeg ville skrive et indlæg om, hvordan vi alle kan overvinde udførelsesfrygt for at opbygge mere velstand og lykke.

Sådan overvinder du udførelsesfrygt i ejendom

Der er altid en smule frygt, når du er ved at købe en dyr aktiv eller træde udenfor din komfortzone - som at spørge en person, du finder utrolig tiltrækkende på en date, når du knap kender dem.

Men med tiden har den frygt en tendens til at falme. Når du bliver ældre, bliver du klogere, mere selvbevidst og mere komfortabel med at tage kalkulerede risici. Du har også lavet flere fejl og lært af dem.

Lad os gennemgå nogle tips til at hjælpe dig med at komme forbi tøven og begynde at gå efter det, du virkelig ønsker.

1. Spørg: Kan jeg overleve det værst mulige scenarie?

Dette er mit ultimative mavekontrol.

Hvis ejendommen giver mindre likviditet end forventet, taget lækker, eller jeg får en mareridtslejer - kan jeg overleve økonomisk og følelsesmæssigt?

I dyre byer som San Francisco eller NYC er negativ pengestrøm almindelig, især i år et eller to med 20% nedbetaling. Disse er værdi-baserede markeder, ikke udbytte-spil. Vær opmærksom på, hvad du træder ind i.

Hvis du tør at købe en ejendom til 10 millioner dollar, skal du være forberedt på at tåle 1-3 millioner dollar i potentielle papirtab under en bolignedgang. Hvis du kan håndtere ulemperne, kan opadrettet være værd at risikoen.

2. Gennemfør en fortrydelsesminimeringsøvelse

Risiko kan ofte styres. Fortrydelse, derimod, har en tendens til at hænge ved.

Når jeg står over for noget risikabelt, kan jeg godt lide at køre en fortrydelsesminimeringsøvelse. Det er en simpel proces med at veje muligheden mod den potentielle ulempe - og spørgsmålet er, hvilken følelse der vil vare længere: smerten ved fiasko eller fortrydelsen ved ikke at prøve.

For mange drenge kommer denne første smag af det fra at spørge en klassekammerat ud. Da piger stadig sjældent tager første skridt, ender kun de mest selvsikre drenge med dates eller prom-partnere.

Den mentale beregning er ligetil: er et par minutter med ydmygelse værre end spændingen ved et ja? Efter første år besluttede jeg, at smerten ved afvisning var til at klare. Og med hvert forsøg gjorde det lidt mindre ondt, hvilket gjorde det lettere at fortsætte med at vælge mod.

Fortrydelsesminimeringsøvelse med mit nuværende hjem

For nylig gik jeg gennem en fortrydelsesminimeringsøvelse efter at have fundet et ideelt hjem til at opdrage en familie. Det havde panoramaudsigt over bugten og Golden Gate Bridge samt en stor indhegnet grund.

Jeg måtte veje fortrydelsen ved at sælge aktier og obligationer og potentielt se dem stige, mod fortrydelsen ved at gå glip af dette 'once-in-a-lifetime' hjem. I sidste ende valgte jeg huset og det liv, det kunne hjælpe med at skabe.

21 måneder senere er jeg taknemmelig for, at jeg prioriterede et bedre miljø for min familie over muligheden for højere afkast. Børn vokser hurtigt! Men det ville bestemt være rart at have højere aktieafkast. Nå ja. Du kan ikke få det hele!

3. Byg et udførelsesklart system

Jo mere forberedelse, jo mindre panik. Dette kaldes pre-mortem planlægning.

Min tjekliste inkluderer:

• Finansiering forud godkendt + 10 % af husets værdi i kontante reserver eller lavrisiko aktiver til at følge min 30/30/3 huskøbsguide
• En godkendt entreprenør eller håndværker
• En ejendomsmægler eller DIY-plan
• Forsikringstilbud + estimerede afslutningsomkostninger
• En ekspert til at diskutere handlen

Forberedelse dræber frygt. Vil du have færre overraskelser? Gennemgå alle de skjulte ejendomsejerskabsomkostninger efter købet. Jo mere du familiariserer dig med de potentielle overraskelser, jo færre overraskelser vil du få.

4. Lær af de ejendomshandler, du ikke gennemførte

Brug tidligere tøven som brændstof. Spørg dig selv:

• Hvad fik mig til at tøve sidste gang?
• Var det validt - eller bare frygt klædt i logisk forklædning?

Forsømte muligheder gør ondt. Men de er også lærere.

Og hvis du går glip af én drømmeejendom? Fortvivl ikke. Der er altid en anden ned ad vejen. Verden løber ikke tør for hjem. Kun dit mod til at købe dem.

5. Sæt en grønlyssramme

I stedet for at vente på en "perfekt" handel, skal du definere, hvad der er "godt nok":

• Cash-on-cash afkast > risikofri rente + 3%+ præmie for at kompensere for den risiko, du tager
• Kapitalafkast > låneomkostning
• Belægning med reelle økonomiske drivkræfter, som du tror på
• Et livsstadium, hvor du kan forpligte dig til 5+ års ejerskab, jo længere jo bedre

Hvis handlen opfylder din ramme, er det tid til at købe. De mennesker, der aldrig opbygger velstand, er dem, der aldrig tager kalkulerede risici.

6. Omformuler din identitet

Sig til dig selv: “Jeg er en, der tager informerede risici og gennemfører.”

Dette handler ikke om bravado, men om selvtillid. Du har udført arbejdet. Du har kørt tallene. Nu er det tid til at lade din forberedelse give pote. Ord har magt. Fjern al negativ selvsnak fra dit liv.

Hvis du aldrig handler, bliver al den flid til spildt energi.

Udførelsesfortrydelse gør mere ondt end udførelsesfejl

En af de sværeste dele ved ejendom er, at inaktivitet ikke gør ondt med det samme.

Du føler dig sikker. Du har bevaret din kontanter. Der er ingen usikkerhed.

Men fem eller ti år senere?

Denne "safety" ender ofte med at blive stagnation.

Inflationen marcherer videre. Aktivpriserne har tendens til at stige. Den tidligere "for dyre" ejendom? Nu er det et fund.

Og dine jævnaldrende? De køber deres næste hjem, mens du stadig sidder fast det samme sted, ældre og måske lidt bitter. Livet fortsætter med eller uden dig.

At sammenligne huse gør mere ondt end at sammenligne aktieporteføljer

Her er en anden sandhed: Det er mere smertefuldt at se en jævnaldrende leve bedre end at investere bedre.

En ven med en større aktieportefølje? Meh. Ikke så großes problem. Aktier bringer ikke glæde. De er bare sjove penge på en skærm, der nogle gange kan gøre dig humørsyg under voldsomme korrektioner.

Nogle gange kan du føle lidt medlidenhed med jævnaldrende, der har mammoth aktieporteføljer, men stadig lever under deres midler. Det er som om frygt og sparsommelighed har lammet dem - der fanger dem i en hamstringmentalitet, der forhindrer dem i virkelig at nyde deres velstand.

Men en ven med et pænere hjem? Det er sværere at ignorere.

Du må finde en måde at værdsætte, hvad du har, for misundelse bygger ikke velstand. Det skaber kun ulykkelighed.

Udførelsesfrygt vil naturligt mindskes over tid

Næste gang du er lammet af udførelsesfrygt, tag en dyb indånding.

Kør tallene igen. Model det værst mulige scenario. Hvis du kan håndtere det, så gå fremad - vel vidende at du måske stadig mister penge, og det er okay. Selv med Aces kan du blive spillet på 15% af tiden pre-flop, når du går hoved mod hoved.

Hvis du beslutter dig for ikke at gennemføre, så vær tålmodig. Markedet præsenterer altid nye muligheder.

På et tidspunkt, for at leve dit bedste liv, må du træffe en beslutning.

Ejendom tenderer til at stige over tid. Hvis du ønsker det, så klatre op ad den ejendomstrappe, indtil der ikke er flere trin. Du vil ikke se tilbage på 70 og ønske, du havde taget flere kalkulerede risici for at leve bedre.

Jeg er 48, og jeg ville ønske, jeg havde købt mere ejendom i New York og San Francisco, da jeg var yngre. Jeg ville være mindst 2 millioner rigere i dag. Men jeg har lært af mine frygt og anvender disse lektioner nu. Det er aldrig for sent.

Din tur: Hvad holder dig tilbage?

Har du nogensinde sagt nej til en god handel på grund af udførelsesfrygt? Hvad forhindrede dig i at gå videre - og hvad lærte du? Dette gælder ikke kun ejendom. Aktier, karrierer, virksomheder - vi tøver alle.

Så hvorfor frygter vi at tage risici, når de rigeste mennesker i verden ofte er de største risikotagere?

Del din historie i kommentarerne - jeg vil gerne høre den. Du kan inspirere nogen til at overvinde frygt og komme videre.

En lettere måde at investere i ejendom på

Den største årsag til, at folk er så bange for at købe ejendom, er den enorme mængde penge, de skal låne. Selv med en 20% nedbetaling betyder det, at det at låne 80% på en typisk ejendom i San Francisco stadig indebærer et realkreditlån på $1,4 millioner.

Her kommer Fundrise ind. Med en minimumsinvestering på blot $10 er det nemt at få eksponering mod privat ejendom over hele landet. Ingen gearing kræves, og du kan dollar-koste gennemsnittet til din egen tempo.

Fundrise investerer primært i bolig- og industri ejendom i Sunbelt-regionen, hvor værdierne er lavere, og afkastene har tendens til at være højere. Som en der ejer ejendom i dyre markeder som San Francisco, Honolulu og Tahoe, sætter jeg virkelig pris på den diversificering, dette tilbyder.

Hvis du vil forblive opdateret om alt i personlig økonomi, så tilmeld dig min gratis ugentlige nyhedsbrev sammen med 60.000 andre. Mit mål er at hjælpe dig med at nå økonomisk frihed hurtigere, så du kan bruge mere tid på det, du ønsker, og mindre tid på det, du hader.