FHA oder herkömmliches Darlehen: Die richtige Wahl?

Die Wahl des richtigen Hypothekendarlehens kann Ihnen nicht nur sofort viel Geld sparen, sondern auch langfristig über die Laufzeit Ihres Kredits. Es kann sogar darüber entscheiden, ob Sie sich das gewünschte Zuhause leisten können.

Zwei der gängigsten Optionen sind FHA-Darlehen und herkömmliche Darlehen. Beide Optionen bringen Vor- und Nachteile mit sich, und welche die bessere Wahl ist, hängt von Ihrem Kredit-Score, Ihren Ersparnissen, Ihrem Einkommen und dem Typ der Immobilie ab, die Sie kaufen möchten.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie FHA- und konventionelle Darlehen funktionieren, wie sie sich vergleichen und wie Sie herausfinden, welche Option besser zu Ihrer Situation passt.

FHA-Darlehen: Anforderungen und Funktionsweise

Ein FHA-Darlehen ist ein von der Regierung unterstütztes Hypothekendarlehen, das darauf abzielt, erstem Käufern und Personen mit niedrigeren Kredit-Scores zu helfen. Die Federal Housing Administration (FHA) versichert den Kredit, dieser wird jedoch von einem genehmigten privaten Kreditgeber ausgegeben.

FHA-Darlehen haben flexiblere Zulassungsstandards als herkömmliche Darlehen und sind mit festen Zinssätzen von 15 oder 30 Jahren verfügbar.

Die Voraussetzungen für ein FHA-Darlehen sind:

• Kredit-Score: Mindest von 500
• Hypothekenversicherung: Erforderlich, sowohl zu Beginn als auch laufend
• Schuldeneinkommensverhältnis: Muss in den meisten Fällen unter 43 % liegen
• Hauptwohnsitz: Die Immobilie muss Ihr Hauptwohnsitz sein
• Beschäftigung: Sie müssen Beschäftigungs- und Einkommensnachweise vorlegen

Herkömmliche Darlehen: Anforderungen und Funktionsweise

Ein herkömmliches Darlehen ist ein Hypothekendarlehen, das nicht von einer Regierungsbehörde unterstützt wird. Stattdessen wird es über private Hypothekengeber angeboten und folgt typischerweise den Richtlinien von Fannie Mae und Freddie Mac. Herkömmliche Darlehen machen etwa zwei Drittel aller Hypotheken in den USA aus.

Herkömmliche Darlehen weisen in der Regel strengere Anforderungen auf als FHA-Darlehen, bieten jedoch mehr Flexibilität, wenn Sie qualifiziert sind.

Um ein herkömmliches Darlehen zu erhalten, müssen Sie:

• Eine Hypothekenanfrage einreichen: Füllen Sie die erforderlichen Formulare des Kreditgebers aus
• Dokumentation bereitstellen: Dazu gehört die Einkommensverifizierung und Vermögens-Statements
• Ihren Kreditbericht überprüfen lassen: Mindestanforderungen an den Kredit-Score gelten in der Regel
• Beschäftigungsnachweise vorlegen: Stabiles Einkommen und eine positive Beschäftigungsgeschichte sind erforderlich

Konformierende vs. Nicht-konformierende herkömmliche Darlehen

Es gibt zwei Haupttypen von herkömmlichen Darlehen:

• Konformierende Darlehen: Diese erfüllen die von Fannie Mae und Freddie Mac festgelegten Richtlinien. Einzelne Kreditgeber können strengere Standards anlegen. Um zu qualifizieren, müssen Sie Anforderungen für Kredit-Score, Anzahlung, Schuldeneinkommensverhältnis und Darlehenshöhe (abhängig vom jeweiligen Bezirk) erfüllen.
• Nicht-konformierende Darlehen: Auch bekannt als Jumbo-Darlehen, überschreiten diese die maximalen Darlehenshöhen von Fannie Mae und Freddie Mac. Sie haben oft höhere Zinssätze und strengere Zulassungsanforderungen. Nicht-konformierende Darlehen sind seltener und werden häufig für teurere Immobilien genutzt.

FHA vs. herkömmliche Darlehen: Wichtige Unterschiede

FHA-Darlehen sind in der Regel einfacher zu erhalten. Herkömmliche Darlehen erfordern einen höheren Kredit-Score und eine größere Anzahlung.

Das bedeutet jedoch nicht, dass ein FHA-Darlehen immer die bessere Wahl ist. FHA-Darlehen bringen zusätzliche Kosten und Einschränkungen mit sich, die nicht für jeden Käufer sinnvoll sind. Hier sind einige wesentliche Faktoren im Vergleich:

Kredit-Scores

- FHA-Darlehen: Sie können sich mit einem Mindest-Kredit-Score von 500 qualifizieren, wenn Sie mindestens 10 % anzahlung leisten. Bei einem Kredit-Score von 580 oder höher können Sie sich mit einer Anzahlung von nur 3,5 % qualifizieren.

- Herkömmliche Darlehen: Die meisten verlangen einen Mindest-Kredit-Score von 620, wobei einige Kreditgeber höhere Anforderungen stellen können.

Anzahlung

- FHA-Darlehen: Bei einem Kredit-Score von 580 oder höher benötigen Sie eine Anzahlung von mindestens 3,5 %. Liegt Ihr Kredit-Score zwischen 500 und 579, ist eine Anzahlung von 10 % erforderlich. FHA-Darlehen erlauben es, die gesamte Anzahlung aus Geschenkefonds zu finanzieren.

- Herkömmliche Darlehen: Einige erlauben Anzahlungen ab 3 %, jedoch benötigen Sie in der Regel einen guten Kredit-Score, um zu qualifizieren. Auch Teile der Anzahlung dürfen aus Geschenkefonds stammen.

Darlehensgrenzen

- FHA-Darlehen: Die Darlehensgrenzen hängen vom Standort ab. Im Jahr 2025 gelten in den meisten US-Bezirken eine Mindestgrenze von 524.225 USD für Einfamilienhäuser und eine Obergrenze von 1.209.750 USD. In speziellen Ausnahmegebieten wie Alaska, Hawaii, Guam und den US-Jungferninseln können Beträge von bis zu 1.814.625 USD gewährt werden.

- Herkömmliche Darlehen: Wenn Ihr Darlehen konform zu den Standards von Fannie Mae und Freddie Mac ist, beträgt die Baseline-Grenze landesweit 806.500 USD. In Hochkostenbezirken steigt die Obergrenze auf 1.209.750 USD.

Schuldeneinkommensverhältnis

- FHA-Darlehen: Das Standardmaximum für das Schuldeneinkommensverhältnis beträgt 43 %. Die gesamten Wohnkosten sollten 31 % nicht überschreiten. Mit Ausgleichsfaktoren können auch DTI-Raten von bis zu 56,9 % akzeptiert werden.

- Herkömmliche Darlehen: Die meisten Kreditgeber bevorzugen ein Verhältnis von unter 36 %. Einige Kreditgeber können höhere DTI-Werte genehmigen, die Richtlinien sind jedoch weniger flexibel als bei FHA-Darlehen.

Abschlusskosten

Sowohl FHA als auch herkömmliche Darlehen haben Abschlusskosten, wobei FHA-Darlehen gewöhnlich höhere Anfangskosten aufweisen.

- FHA-Darlehen: Sie müssen einen einmaligen Hypothekenversicherungsbeitrag (MIP) von 1,75 % des Darlehensbetrags zahlen, zusätzlich zu den üblichen Abschlusskosten wie Gebühren des Kreditgebers, Titelgebühren und Vorauszahlungen.

- Herkömmliche Darlehen: Hier ist kein sofortiger Hypothekenversicherungsschutz erforderlich. Wenn die Anzahlung unter 20 % liegt, müssen Sie eine private Hypothekenversicherung zahlen, die normalerweise monatlich und nicht zu Beginn fällig ist.

In den meisten Fällen haben FHA-Darlehen höhere Abschlusskosten als herkömmliche.

Förderfähige Immobilien

- FHA-Darlehen: Sie können ein FHA-Darlehen verwenden, um ein Einfamilienhaus, eine genehmigte Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus sowie ein freistehendes oder halbfreistehendes Haus zu erwerben. Es muss Ihr Hauptwohnort sein; für Ferienwohnungen oder Mietobjekte ist es nicht zulässig.

- Herkömmliche Darlehen: Hier ist mehr Flexibilität gegeben. Sie können sie nutzen, um eine Hauptwohnung, eine Ferienwohnung oder eine Mietimmobilie zu kaufen, einschließlich Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Sanierungsobjekten.

Private Hypothekenversicherung

- FHA-Darlehen: Sie müssen eine einmalige Hypothekenversicherungsprämie sowie laufende monatliche Prämien zahlen. Wenn Ihr Eigenkapital unter 10 % liegt, bleibt die monatliche Prämie für die gesamte Laufzeit des Darlehens erforderlich. Diese Versicherung kann durch Umschuldung in ein herkömmliches Darlehen entfernt werden.

- Herkömmliche Darlehen: Private Hypothekenversicherung ist nur erforderlich, wenn Ihre Anzahlung unter 20 % liegt. Bei Erreichen von 80 % Eigenkapital in Ihrer Immobilie wird die Hypothekenversicherung automatisch entfernt.

Langfristiger Kostenvergleich

Die Gesamtkosten Ihres Darlehens sind genauso wichtig wie die finanziellen Anforderungen zu Beginn. Über die Zeit kosten FHA-Darlehen oft mehr als herkömmliche, obwohl sie einfacher zu erhalten sind.

- FHA-Darlehen: Hier sind die einmalige Hypothekenversicherungsprämie und laufende monatliche Prämien für die gesamte Darlehenslaufzeit erforderlich, wenn die Anzahlung weniger als 10 % beträgt. Selbst bei Refinanzierung kann dies mehrere tausend Dollar an zusätzlichen Kosten verursachen.

- Herkömmliche Darlehen: Hier können Sie die Hypothekenversicherung vollständig vermeiden, indem Sie 20 % anlegen. Bei einem kleineren Betrag zahlen Sie zunächst private Hypothekenversicherung; diese fällt jedoch weg, wenn Sie 80 % Eigenkapital erreichen. So kann ein herkömmliches Darlehen langfristig günstiger sein.

Wenn Sie planen, mehrere Jahre in Ihrem Zuhause zu wohnen, ist es wichtig, die langfristigen Kosten sorgfältig zu vergleichen. Häufig spart ein herkömmliches Darlehen mehr Geld, wenn Sie sich qualifizieren können.

Refinanzierung

- FHA-Darlehen: Sie können ein FHA-Darlehen über das FHA-Streamline-Refinanzierungsprogramm refinanzieren, das keinen Immobilienbewertung und weniger Papierkram erfordert. Um zu qualifizieren, müssen Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen auf dem aktuellen Stand sein.

- Herkömmliche Darlehen: Eine Refinanzierung ist möglich, wenn Sie die Anforderungen Ihres Kreditgebers erfüllen. Optionen umfassen eine Zins- und Laufzeit-Refinanzierung oder eine Bargeld-Refinanzierung. Wenn Sie ein begrenztes Eigenkapital haben, bieten manche Kreditgeber Programme für eine hohe Darlehens-zu-Wert-Refinanzierung an.

FHA vs. herkömmliche Darlehen: Vor- und Nachteile

Wenn Sie sich immer noch unsicher sind, ob ein FHA-Darlehen oder ein herkömmliches Darlehen die richtige Wahl für Sie ist, hier sind einige Vor- und Nachteile jeder Option.

Vorteile von FHA-Darlehen:

• Einfache Qualifikation
• Ideal für Kreditnehmer mit niedrigeren Kredit-Scores
• Niedrige Anzahlungsanforderungen
• Bessere Refinanzierungsoptionen

Nachteile von FHA-Darlehen:

• Benötigt Hypothekenversicherung
• Hypothekenversicherung bei weniger als 10 % Anzahlung lebenslang erforderlich
• Limitierungen bei bestimmten Immobilientypen
• Kann hohe Zinssätze mit sich bringen
• Dauerhafte Bearbeitungszeiten

Vorteile von herkömmlichen Darlehen:

• Höhere Darlehensgrenzen im Vergleich zu FHA
• Keine Hypothekenversicherung erforderlich bei 20 % Anzahlung
• Darlehen für Anlageobjekte sind möglich
• Einige Darlehen akzeptieren Anzahlungen ab 3 %

Nachteile von herkömmlichen Darlehen:

• Benötigt mindestens einen Kredit-Score von 620 zur Antragstellung
• Schwierig für einkommensschwache Kreditnehmer
• Höhere Anzahlungsbeträge notwendig, um Hypothekenversicherung zu vermeiden

So entscheiden Sie zwischen den beiden

Die Wahl zwischen einem FHA-Darlehen und einem herkömmlichen Darlehen hängt von Ihrem Kredit-Score, Ersparnissen und finanziellen Zielen ab.

Für Kreditnehmer mit niedrigerem Kredit-Score oder geringen Anzahlungen kann ein FHA-Darlehen besser geeignet sein, zumal Sie jedoch Hypothekenversicherung zahlen müssen, die Ihre monatlichen Kosten erhöhen kann.

Ein herkömmliches Darlehen ist oft die bessere Option, wenn Ihr Kredit-Score 620 oder höher und Ihre Anzahlung größer ist. Bei einem Kredit-Score von 720 oder höher bietet ein herkömmliches Darlehen normalerweise die besten und günstigsten Konditionen.

Der klügste Weg, die richtige Entscheidung zu treffen, ist, mit einem Hypothekenmakler zu sprechen. Sie können die Zahlen für Ihre Situation durchrechnen und die Darlehensoptionen nebeneinander vergleichen.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich Geschenkmittel für Abschlusskosten verwenden?

Ja, sowohl FHA- als auch herkömmliche Darlehen erlauben die Verwendung von Geschenkmitteln zur Deckung der Abschlusskosten. FHA-Darlehen erlauben es, alle Abschlusskosten und Anzahlungen aus Geschenkmitteln zu finanzieren, solange der Geber ein berechtigter Verwandter oder eine genehmigte Quelle ist. Herkömmliche Darlehen erlauben ebenfalls Geschenkmittel, jedoch können die Regelungen je nach Kreditgeber und Darlehenstyp variieren – prüfen Sie daher bei Ihrem Kreditgeber, was erlaubt ist.

Kann ich ein FHA- oder herkömmliches Darlehen erhalten, wenn ich selbstständig bin?

Ja. Sie können sich für beide Darlehenstypen qualifizieren, wenn Sie selbstständig sind, müssen jedoch zusätzliche Dokumentationen vorlegen. Die meisten Kreditgeber verlangen mindestens zwei Jahre hinweg konsistente Einnahmen aus selbstständiger Tätigkeit, zusammen mit Steuererklärungen und anderen Nachweisen für die Einkommensstabilität. Wenn Ihr Einkommen schwankt oder kürzlich gesunken ist, könnte die Qualifizierung schwieriger sein.

Wie lange dauert es, ein FHA- oder herkömmliches Darlehen abzuschließen?

Der typische Zeitrahmen für den Abschluss eines Darlehens liegt zwischen 30 und 45 Tagen. FHA-Darlehen können aufgrund zusätzlicher Bewertungen und Inspektionsanforderungen manchmal länger dauern. Herkömmliche Darlehen schließen möglicherweise etwas schneller ab, wenn Ihre Bewerbung unkompliziert ist und alle Dokumente in Ordnung sind.

Kann ich ein FHA- oder herkömmliches Darlehen verwenden, um ein Sanierungsobjekt zu kaufen?

Ja, aber Ihre Optionen variieren. FHA-Darlehen bieten ein spezielles Produkt namens FHA 203(k)-Darlehen an, das Ihnen die Finanzierung des Hauskaufs sowie notwendiger Reparaturen ermöglicht. Bei herkömmlichen Darlehen benötigen Sie möglicherweise ein Renovierungsdarlehen oder müssen die Reparaturkosten separat decken. Herkömmliche Darlehen bieten in der Regel mehr Flexibilität für Immobilien in schlechtem Zustand.

Wie viele FHA- oder herkömmliche Darlehen kann ich gleichzeitig haben?

Bezüglich FHA-Darlehen gilt normalerweise, dass Sie nur ein aktives FHA-Darlehen zurzeit haben können, da die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz sein muss. Herkömmliche Darlehen haben diese Einschränkung nicht – Sie können mehrere herkömmliche Hypotheken in Besitz haben, sofern Sie qualifiziert sind, was sie zu einer besseren Wahl für Zweitwohnungen und Anlageobjekte macht.