Refinanzierung ohne Abschlusskosten erklärt

Überlegen Sie, Ihre Hypothek umzustrukturieren, möchten aber keine hohen Vorabkosten bezahlen? Eine Refinanzierung ohne Abschlusskosten klingt verlockend, aber es gibt mehr zu beachten als man denkt.

Statt Gebühren am Abschlussstisch zu zahlen, akzeptieren Sie einen höheren Zinssatz oder lassen die Kosten in Ihr Darlehen einfließen. Diese Option kann für manche Eigenheimbesitzer sinnvoll sein, während sie für andere teuer werden könnte.

In diesem Leitfaden erklären wir, wie eine Refinanzierung ohne Abschlusskosten funktioniert, wann sie sinnvoll ist und wie Sie versteckte Kosten vermeiden, die Kreditgeber nicht immer deutlich machen.

Wichtige Erkenntnisse

• Bei einer Refinanzierung ohne Abschlusskosten umgehen Sie Vorabkosten, aber die Kosten sind nicht verschwunden – sie fließen in das Darlehen über einen höheren Zinssatz ein.
• Diese Option kann hilfreich sein, wenn Sie wenig Bargeld zur Verfügung haben, allerdings zahlen Sie möglicherweise über die Zeit mehr Zinsen und verlieren an Eigenkapital.
• Um sich zu qualifizieren, benötigen Sie eine gute Kreditwürdigkeit, ein stabiles Einkommen, ein niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen und einen klugen Vergleich der Kreditgeberangebote.

Was ist eine Refinanzierung ohne Abschlusskosten?

Bei einer Refinanzierung ohne Abschlusskosten können Sie Ihre bestehende Hypothek ersetzen, ohne tausende von Euro an Vorabkosten zu zahlen. Anstelle von Gebühren für die Kreditzusage, Bewertung, Grundbuch und Treuhand beim Abschluss übernimmt der Kreditgeber diese Kosten für Sie.

Doch diese Gebühren verschwinden nicht – sie werden entweder zu Ihrem Darlehenssaldo hinzugefügt oder sind in einem etwas höheren Zinssatz enthalten. Das bedeutet, dass Sie sie über die Zeit in Form von monatlichen Zahlungen begleichen. Dies kann eine gute Option sein, wenn Sie wenig Geld zur Verfügung haben, könnte aber langfristig teurer werden.

Wie funktioniert eine Refinanzierung ohne Abschlusskosten?

Der Prozess funktioniert ähnlich wie bei einer herkömmlichen Refinanzierung. Sie bewerben sich bei einem Refinanzierungskreditgeber, teilen Ihre Finanzunterlagen und durchlaufen eine Kreditprüfung. Wenn Sie qualifiziert sind, ersetzt Ihre neue Hypothek die alte – ohne die typischen Vorabkosten.

Anstatt Sie aus eigener Tasche zu belasten, holt sich der Kreditgeber diese Kosten über Zeit zurück. Einige werden Ihren Darlehensbetrag erhöhen, um die Gebühren zu decken, während andere einen Kreditgeberzuschuss im Austausch für einen höheren Zinssatz anbieten. So oder so, die Gebühren müssen bezahlt werden, aber nicht beim Abschluss.

Vor- und Nachteile der Refinanzierung ohne Abschlusskosten

Das Auslassen von Vorabkosten klingt vorteilhaft – und für einige Eigenheimbesitzer tut es das auch. Aber wie bei jeder Hypothekenoption gibt es Trade-offs, die Sie abwägen sollten. Hier sind die Vorteile und Nachteile auf einen Blick:

Vorteile:

• Vorab Einsparungen – Der größte Vorteil ist das Vermeiden von hohen Abschlusskosten. Dies kann entscheidend sein, wenn Ihnen Bargeld fehlt oder Sie Ihre Ersparnisse für Notfälle, Investitionen oder Renovierungen schützen möchten.
• Leichtere Zugang – Durch das Entfernen der Hürde der Vorabgebühren wird die Refinanzierung zugänglicher. Es ist eine praktische Option, wenn Sie finanzielle Verpflichtungen haben.
• Schnellerer Break-even-Punkt (in manchen Fällen) – Wenn Sie planen, innerhalb von ein paar Jahren umzuziehen oder erneut zu refinanzieren, kann das Auslassen von Vorabkosten Ihnen helfen, schneller den Break-Even-Punkt zu erreichen.

Nachteile:

• Höhere langfristige Kosten – Der größte Nachteil sind die Gesamtzahlungen über die Zeit. Egal, ob die Gebühren zum Darlehenssaldo hinzugefügt werden oder ob Sie einen höheren Hypothekenzins zahlen – Sie enden mit höheren Zinskosten während der Laufzeit des Darlehens.
• Größere monatliche Zahlungen – Ein höherer Zinssatz oder ein größerer Darlehensbetrag kann Ihre monatliche Hypothekenzahlung erhöhen. Wenn Ihr Budget bereits angespannt ist, könnte dies zusätzlichen finanziellen Druck verursachen.
• Reduziertes Eigenkapital – Wenn Abschlusskosten in das Darlehen eingerechnet werden, mindert dies Ihr Anfangskapital. Das ist wichtig, wenn Sie später den Wert Ihres Hauses nutzen wollen – sei es für ein Eigenheimdarlehen, eine HELOC oder einen zukünftigen Verkauf.

Wer qualifiziert sich für eine Refinanzierung ohne Abschlusskosten?

Die Anforderungen für eine Refinanzierung ohne Abschlusskosten sind nahezu die gleichen wie bei einer Standardrefinanzierung. Kreditgeber prüfen eingehend Ihre Kreditwürdigkeit, Ihr Einkommen und Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis, um zu entscheiden, ob Sie berechtigt sind.

Um Ihre Chancen auf genehmigte Angebote zu erhöhen – und bessere Bedingungen zu erhalten – sollten Sie eine starke Kreditwürdigkeit, ein stabiles Einkommen und eine geringe Schuldenlast anstreben. Eine Geschichte pünktlicher Zahlungen hilft ebenfalls. Je finanziell solider Sie auf dem Papier erscheinen, desto wahrscheinlicher ist es, dass ein Kreditgeber wettbewerbsfähige Zinssätze anbietet, selbst mit der Struktur der Refinanzierung ohne Abschlusskosten.

Vergleichen Sie Angebote mehrerer Kreditgeber, wenn Sie sich qualifizieren. Schauen Sie über den Headline-Zinssatz hinaus. Achten Sie auf die Gesamtkosten jeder Option – einschließlich wie viel zusätzliche Zinsen Sie über die Zeit zahlen werden. Ein leicht niedrigerer Zinssatz von einem Kreditgeber könnte Ihnen tausende Euro im Vergleich zu einem anderen Anbieter einsparen, der “keine Gebühren” bietet, aber diese stillschweigend in eine höhere monatliche Zahlung einfließen lässt.

Wie finden Sie Kreditgeber, die Refinanzierungen ohne Abschlusskosten anbieten?

Nicht alle Kreditgeber strukturieren Refinanzierungen ohne Abschlusskosten gleich – weshalb es wichtig ist, Vergleiche anzustellen. Zinsen, Gebühren und Darlehensbedingungen können stark variieren, also nehmen Sie sich die Zeit, um Ihre Optionen zu vergleichen und das beste Angebot zu finden.

Hier sind einige kluge Möglichkeiten, um Ihre Suche zu beginnen:

• Fragen Sie Ihren aktuellen Kreditgeber – Ihr bestehender Hypothekenkreditgeber möchte möglicherweise Ihr Geschäft behalten und könnte ein wettbewerbsfähiges Angebot ohne Abschlusskosten machen.
• Nutzen Sie Online-Vergleichstools – Hypothekenvergleichsseiten ermöglichen es Ihnen, Zinsen, Darlehensbedingungen und geschätzte Kosten von mehreren Kreditgebern an einem Ort zu vergleichen.
• Prüfen Sie lokale Banken und Kreditgenossenschaften – Kleinere Institutionen bieten manchmal bessere Angebote für lokale Kunden oder Mitglieder an. Vergessen Sie nicht, sie zu berücksichtigen – sie sind möglicherweise flexibler als große Banken.
• Sprechen Sie mit einem Hypothekenmakler – Hypothekenmakler arbeiten mit vielen Kreditgebern zusammen und können oft Angebote finden, die nicht öffentlich beworben werden.
• Überprüfen Sie Online-Kreditgeber – Online-Hypothekenkreditgeber haben oft geringere Gemeinkosten, was zu niedrigeren Zinssätzen oder besseren Bedingungen führen kann.

Achten Sie darauf, nicht mit dem ersten Kreditgeber zu gehen, der „keine Gebühren“ verspricht. Vergleichen Sie die Zinssätze und lesen Sie das Kleingedruckte, um sicherzustellen, dass die langfristigen Kosten tatsächlich Sinn machen.

Worauf Sie bei Angeboten zur Refinanzierung ohne Abschlusskosten achten sollten

Nicht alle Angebote “ohne Abschlusskosten” sind gleich. Einige übernehmen nur Gebühren des Kreditgebers, während andere Kosten von Drittanbietern wie Grundbuch, Treuhand und Bewertungen einbeziehen. Stellen Sie sicher, dass Sie genau wissen, was enthalten ist, bevor Sie unterschreiben.

Bitten Sie Ihren Kreditgeber, die vollständige Kostenstruktur zu erläutern. Stellen Sie sicher, dass sie die Gebühren in den Darlehenssaldo einfließen lassen oder Ihnen einen Kreditgeberzuschuss im Austausch für einen höheren Zinssatz anbieten. Holen Sie sich klare Antworten, dann vergleichen Sie dieses Angebot mit anderen – denn die Bedingungen können von Kreditgeber zu Kreditgeber weit variieren.

Achten Sie besonders auf folgende potenzielle Kosten:

• Gebühren für Grundbuch und Bewertung
• Gebühren des Kreditgebers und Hypothekenpunkte
• Treuhand und vorausbezahlte Grundstücksteuern
• Hausinspektionskosten und Gebühren für den Kreditbericht

Selbst wenn Sie diese nicht im Voraus bezahlen, verschwinden sie nicht – sie werden nur anderswo hin verschoben. Transparenz ist alles.

Ist eine Refinanzierung ohne Abschlusskosten die richtige Wahl?

Diese Art der Refinanzierung kann eine kluge Entscheidung sein – aber nur unter den richtigen Umständen. Wenn Sie planen, in den nächsten paar Jahren umzuziehen oder Ihr Haus zu verkaufen, kann das Auslassen der Vorabkosten Geld sparen und langfristige Zinsen vermeiden.

Wenn Sie jedoch tief in einer 30-jährigen Hypothek stecken oder langfristig in Ihrem Zuhause bleiben wollen, könnte der höhere Zinssatz oder der größere Darlehensbetrag mehr kosten als die Einsparungen. Diese zusätzlichen Ausgaben können sich schnell summieren, insbesondere in der zweiten Hälfte Ihrer Darlehenslaufzeit.

Bevor Sie eine Entscheidung treffen, vergleichen Sie Ihre monatlichen Zahlungen, die gesamten Zinskosten und den Break-even-Punkt mit einer traditionellen Refinanzierung. Stellen Sie sicher, dass der kurzfristige Vorteil tatsächlich Ihre langfristigen finanziellen Ziele unterstützt.

Beispiel aus der Praxis: Was eine Refinanzierung ohne Abschlusskosten wirklich kostet

Angenommen, Ihre Abschlusskosten würden normalerweise 4.500 Euro betragen. Wenn Sie dies im Voraus bezahlen, ist das ein einmaliger Betrag. Wenn Sie es jedoch in Ihr Darlehen einfließen lassen, kann das so aussehen:

• Über 30 Jahre bei 4,125 % Zinsen könnte diese 4.500 Euro Ihnen insgesamt rund 7.851 Euro an Zahlungen kosten.
• Wenn Sie nur 5 Jahre bleiben, würden Sie ungefähr 6.000 Euro zahlen – immer noch mehr als die ursprüngliche Gebühr.

Wenn Sie innerhalb von zwei bis drei Jahren verkaufen, könnten die Vorab-Einsparungen sinnvoll sein. Sie können das zusätzliche Geld für Upgrades, Maklergebühren oder Umzugskosten verwenden. Aber wenn Sie planen zu bleiben, kommt dieser Komfort mit einem Preis.

Rote Flaggen, auf die Sie bei Hypothekendarlehen ohne Abschlusskosten achten sollten

Einige Angebote, die auf den ersten Blick gut erscheinen, können unerwartete Kosten mit sich bringen. Achten Sie auf diese häufigen Warnzeichen:

• „Keine Kosten“ bedeutet nicht, dass Drittegebühren ausgeschlossen sind – Sie könnten trotzdem für Bewertungen, Grundbuch, Treuhand oder vorausbezahlte Zinsen verantwortlich sein.
• „Keine Kreditgebergebühr“-Darlehen decken nur einen Teil der Kosten ab – Alles andere müssen Sie selbst zahlen.
• Vermittelte Angebote mit erhöhten Zinssätzen – Einige Broker fügen Kreditgeberzuschüsse hinzu, die stillschweigend Ihren Zinssatz erhöhen.
• Bündelgebühren, die in Ihren Saldo einfließen – Einige Kreditgeber addieren mehrere Gebühren zum Darlehen, was sowohl Ihre monatliche Zahlung als auch die langfristigen Zinskosten erhöht.

Wenn etwas unklar oder hektisch scheint, nehmen Sie sich Zeit. Lassen Sie sich nicht von einem aufdringlichen Kreditgeber in einen Vertrag drängen, den Sie nicht vollständig verstehen. Sie werden mit diesen Darlehensbedingungen jahrelang leben – es lohnt sich, es richtig zu machen.

Fazit

Eine Refinanzierung ohne Abschlusskosten kann die Refinanzierung zugänglicher machen, insbesondere wenn Sie nicht über Bargeld für Vorabgebühren verfügen. Aber niedrigere Kosten heute bedeuten oft höhere Zahlungen morgen. Der Schlüssel liegt darin, zu wissen, wie lange Sie planen, in Ihrem Zuhause zu bleiben, und die Zahlen durchzugehen, um zu sehen, was wirklich sinnvoll ist.

Diese Option ist nicht automatisch gut oder schlecht – es hängt alles von Ihren Zielen, Ihrem Budget und Ihrem Zeitplan ab. Vergleichen Sie Angebote mehrerer Kreditgeber, stellen Sie die richtigen Fragen und stellen Sie sicher, dass die langfristigen Kosten mit Ihrem größeren finanziellen Bild übereinstimmen.

Häufig gestellte Fragen

Können Sie eine Refinanzierung ohne Abschlusskosten verhandeln?
Ja, aber konzentrieren Sie sich auf die richtigen Details. Vielleicht können Sie nicht alle Gebühren eliminieren, aber Sie können einen niedrigeren Zinssatz, bessere Bedingungen basierend auf Ihrer Kreditwürdigkeit oder reduzierte Gebühren von Drittanbietern aushandeln. Fragen Sie immer nach einer vollständigen Kostenübersicht und zögern Sie nicht, wegzugehen, wenn die Zahlen nicht nachvollziehbar sind.

Kann ich eine Refinanzierung ohne Abschlusskosten für eine Investitionsimmobilie durchführen?
Ja, aber es ist weniger verbreitet und hat oft strengere Anforderungen. Kreditgeber verlangen in der Regel höhere Zinssätze oder mehr Eigenkapital für Investitionsimmobilien. Vergleichen Sie immer die Gesamtkosten sorgfältig.

Beeinflusst eine Refinanzierung ohne Abschlusskosten mein Treuhandkonto?
Es kann. Wenn Ihr Kreditgeber die Abschlusskosten in das Darlehen aufnimmt, könnte er auch Ihr Treuhandkonto anpassen oder eine neue Einzahlung für Grundsteuern und Versicherungen verlangen. Fragen Sie Ihren Kreditgeber, ob es Änderungen am Treuhandkonto im Rahmen der Refinanzierung geben wird.

Kann ich mit keinen Abschlusskosten zu einer kürzeren Darlehenslaufzeit refinanzieren?
Ja. Einige Kreditgeber bieten Refinanzierungen ohne Abschlusskosten für 15- oder 20-jährige Darlehen an. Obwohl Ihre monatliche Rate höher sein könnte, sparen Sie insgesamt an Zinsen. Stellen Sie nur sicher, dass die höhere Zahlung in Ihr Budget passt.

Setzt eine Refinanzierung ohne Abschlusskosten meine Darlehenslaufzeit zurück?
Das hängt vom gewählten Darlehen ab. Die meisten Refinanzierungen setzen die Uhr zurück, also wenn Sie bereits 7 Jahre in einer 30-jährigen Hypothek sind, werden Sie wahrscheinlich ein neues 30-jähriges Darlehen beginnen, es sei denn, Sie entscheiden sich für eine kürzere Laufzeit. Fragen Sie, ob maßgeschneiderte Bedingungen (wie 23 oder 25 Jahre) verfügbar sind.

Kann ich nach einer Refinanzierung ohne Abschlusskosten erneut refinanzieren?
Ja, aber Sie sollten das Timing sorgfältig wählen. Wenn Sie zu früh refinanzieren, haben Sie möglicherweise nicht genug Eigenkapital, um den Wechsel zu rechtfertigen – oder Sie könnten Geld bei den in Ihr aktuelles Darlehen eingerechneten Kosten verlieren. Überprüfen Sie zuerst Ihren Break-even-Punkt.