Abschlusskosten 2025: Mit diesen Beträgen rechnen

Der Kauf eines Eigenheims ist aufregend, doch die damit verbundenen Abschlusskosten? Die sind weniger vergnüglich. Diese Kosten können unbemerkt ansteigen, wenn man darauf nicht vorbereitet ist – manchmal summieren sie sich auf zehntausende Euro zu dem, was man ursprünglich eingeplant hatte. Anders als bei der Anzahlung können diese Kosten verwirrend wirken, da sie zahlreiche verschiedene Gebühren umfassen, von Gebühren des Kreditgebers über Steuern bis hin zu Versicherungen.

Viele Käufer unterschätzen die Höhe der Abschlusskosten. Einige erfahren erst, wie viel sie am Ende zahlen müssen, nachdem sie bereits einen Vertrag abgeschlossen oder ihr Traumhaus ausgewählt haben – und dann ist es zu spät, um das Budget anzupassen.

Die gute Nachricht: Wenn Sie verstehen, was Abschlusskosten beinhalten (und wie man sie schätzt), können Sie im Voraus planen und sogar Möglichkeiten finden, sie zu senken. In diesem Leitfaden teilen wir mit Ihnen, was Sie zahlen müssen, wer welche Kosten übernimmt und wie Sie häufige Fehler vermeiden, die Sie viel Geld kosten können.

Was sind Abschlusskosten?

Abschlusskosten sind alle Gebühren und Ausgaben, die beim Abschluss eines Immobilienkaufs anfallen. Diese Kosten decken Dienstleistungen von Ihrem Kreditgeber, der lokalen Regierung, Immobilienprofis und Versicherungsanbietern ab. Sie sind separat von Ihrer Anzahlung zu betrachten und liegen typischerweise zwischen 2% und 6% des Kaufpreises des Hauses.

Zu den Abschlusskosten können folgende Posten gehören:

• Kreditgebergebühren – Gebühren für die Bearbeitung und Genehmigung Ihrer Hypothek
• Gutachter- und Inspektionsgebühren – Kosten zur Bewertung des Wertes und Zustands des Hauses
• Besichtigungs- und Versicherungskosten – Sicherstellung, dass das Grundstück lastenfrei ist
• Grundsteuern und Hausratversicherungen – Häufig im Voraus erhoben
• Gebühren der Regierung – Eintragungsgebühren und Übertragungssteuern
• Hypothekenversicherung – Wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% beträgt

Diese Ausgaben können sich schnell summieren, daher ist es wichtig, sie frühzeitig in Ihr Budget für den Hauskauf einzuplanen.

Wer zahlt die Abschlusskosten: Käufer oder Verkäufer?

Sowohl Käufer als auch Verkäufer haben Abschlusskosten, aber wer was bezahlt, hängt vom Kaufvertrag und den Marktbedingungen ab.

Käufer übernehmen typischerweise:

• Darlehensantrags- und Herkunftskosten
• Gutachten und Hausinspektion
• Besichtigungs- und Versicherungskosten
• Einschüsse für Steuern und Versicherungen
• Vorausbezahlte Zinsen und Hypothekenversicherungen

Verkäufer decken normalerweise:

• Provisionen für Immobilienmakler
• Übertragungssteuern und Eintragungsgebühren
• Gebühren für Hausbesitzerverbände (HOA), falls zutreffend

In einigen Fällen verhandeln Käufer und Verkäufer darüber, wer bestimmte Kosten trägt. Beispielsweise könnte in einem Käufermarkt ein motivierter Verkäufer zustimmen, einen Teil der Abschlusskosten des Käufers zu übernehmen, um den Verkauf abzuschließen.

Umfassende Liste der mit Abschlusskosten verbundenen Gebühren

Die Abschlusskosten für Hypotheken lassen sich in verschiedene Kategorien unterteilen: Kreditgebergebühren, Immobiliengebühren und Hypothekenversicherungsgebühren.

Kreditgebergebühren

Diese Gebühren können je nach gewähltem Kreditgeber variieren. Hier ist eine grundlegende Übersicht über die einzelnen Abschlusskosten, um Ihnen eine Vorstellung davon zu geben, was Sie erwarten können.

• Bearbeitungsgebühr: Deckt die Bearbeitung Ihres Hypothekendarlehensantrags und den Erhalt Ihres Kreditberichts ab.
• Rechtsanwaltsgebühr: In einigen Bundesländern muss ein Anwalt die Hypothekenunterlagen überprüfen; die Gebühren können variieren und stundenweise oder pauschal abgerechnet werden.
• Maklergebühr: Wenn Sie einen Hypothekenmakler nutzen, erhebt dieser in der Regel eine Provision, die normalerweise zwischen 1% und 2% des Kaufpreises des Hauses liegt.
• Einrichtungsgebühr: Diese Gebühr entschädigt den Kreditgeber für administrative Aufgaben und beträgt in der Regel etwa 1% des Darlehensbetrags.
• Rabattpunkte: Vorauszahlung von Punkten kann Ihren Zinssatz senken; jeder Punkt entspricht einem Prozent Ihres Darlehensbetrags.
• Vorausbezahlte Zinsen: Deckt die Zinsen ab, die zwischen dem Abschlussdatum und der ersten Hypothekenzahlung anfallen.
• Eintragungsgebühr: Von lokalen Regierungen für die Eintragung der Hypothekendokumente erhoben; deckt die administrativen Kosten der Führung öffentlicher Aufzeichnungen ab.
• Prüfungsgebühr: Für die Dienstleistungen des Prüfers, die Ihr Darlehen bewerten und vorbereiten; umfasst Kosten wie Due-Diligence- und Rechtsgebühren.

Immobiliengebühren

Immobiliengebühren beziehen sich auf Kosten, die mit der Immobilie selbst zusammenhängen. Einige sind einmalige Gebühren, während andere wiederkehrend sind.

• Gutachtergebühr: Notwendig, um den Marktwert des Hauses zu bewerten. Die Kosten variieren, betragen aber typischerweise etwa 500 bis 600 Euro, zahlbar vor dem Gutachten oder bei Abschluss.
• Grundsteuer: Normalerweise eine jährliche oder zwei jährliche Zahlung. Die meisten Kreditgeber verlangen, dass mindestens zwei Monatsmieten bei Abschluss in ein Treuhandkonto eingezahlt werden.
• Hausratversicherung: Eine jährliche Prämie, die für ein Hypothekendarlehen erforderlich ist. Die Prämie für das erste Jahr wird häufig bei Abschluss gezahlt, während die nachfolgenden Zahlungen in Ihre Hypothek einfließen.
• Besichtigungs- und Versicherungskosten: Stellt sicher, dass das Grundstück lastenfrei ist. Die Titelversicherung des Kreditgebers schützt diesen, während die des Eigentümers den Käufer absichert.
• Übertragungssteuer: Von Regierungen erhoben, wenn eine Immobilie verkauft wird, normalerweise als Prozentsatz des Verkaufspreises.
• HOA-Gebühren: Für Immobilien in einer Hausbesitzervereinigung können dies eine Übertragungsgebühr und möglicherweise die jährliche Bewertung für das erste Jahr einschließen.

Hypothekenversicherungsgebühren

Wenn Sie weniger als 20% des Kaufpreises Ihres Hauses als Anzahlung leisten, müssen Sie normalerweise Hypothekenversicherung zahlen. Ihre private Hypothekenversicherungsprämie (PMI) wird typischerweise als monatliche Gebühr in Ihre Hypothekenzahlung einbezogen. Möglicherweise fallen jedoch auch einige Kosten beim Abschluss an.

• Vorausbezahlte Hypothekenversicherungsgebühr: Abhängig von Ihrem Darlehenstyp und Kreditgeber müssen Sie möglicherweise eine zusätzliche Antragsgebühr für ein Darlehen mit Hypothekenversicherung zahlen. Darüber hinaus verlangen einige Darlehen eine einmalige Gebühr bei Abschluss zusätzlich zu Ihrer jährlichen Gebühr.
• Gebühren für staatlich geförderte Darlehen: Wenn Ihr Darlehen von der FHA, USDA oder VA stammt, können zusätzlicher Hypothekenversicherungsgebühren anfallen, wenn Ihre Anzahlung unter 20% liegt. FHA-Darlehen erfordern eine einmalige Hypothekenversicherungsprämie (MIP) von 1,75% und eine monatliche Gebühr. Die VA und USDA erheben keine Hypothekenversicherung, sondern stattdessen Garantiegebühren. Die VA-Gebühren liegen zwischen 1,25% und 3,3%, während die USDA-Gebühren eine Pauschale von 2% betragen.

Wie hoch sind die Abschlusskosten?

Die meisten Erstkäufer sind überrascht zu erfahren, dass die Abschlusskosten zwischen 2% und 6% des Kaufpreises des Hauses betragen können. Der genaue Betrag hängt vom Preis des Hauses, den Gebühren des Kreditgebers, Steuern und zusätzlichen Kosten wie der Hypothekenversicherung ab.

Hier einige Beispiele:

• Bei einem Hauspreis von 200.000 Euro – Abschlusskosten könnten zwischen 4.000 und 12.000 Euro liegen.
• Bei einem Hauspreis von 300.000 Euro – Erwarten Sie zwischen 6.000 und 18.000 Euro.
• Bei einem Hauspreis von 500.000 Euro – Kosten könnten zwischen 10.000 und 30.000 Euro liegen.

Diese Schätzungen beinhalten nicht Ihre Anzahlung.

Denken Sie daran, dass die Gebühren des Kreditgebers, die Titelversicherung, die Grundsteuern und die Versicherungsprämien je nach Standort und Darlehenstyp erheblich variieren können. Um eine genauere Zahl zu erhalten, fragen Sie potenzielle Hypothekengeber frühzeitig nach einer Darlehensschätzung. Viele Online-Rechner für Abschlusskosten können Ihnen ebenfalls eine Schätzung basierend auf den lokalen Steuersätzen und typischen Gebühren geben.

Können Sie die Abschlusskosten verhandeln?

Ja, viele Abschlusskosten können verhandelt werden. Während einige Gebühren festgelegt sind, können andere mit der richtigen Strategie reduziert oder sogar abgeschafft werden.

So können Sie Ihre Abschlusskosten senken:

• Vergleichen Sie Kreditgeber – Vergleichen Sie die Darlehensschätzungen mehrerer Hypothekengeber. Gebühren wie Antrags- und Einrichtungsgebühren können variieren.
• Fragen Sie nach Kreditgebergutschriften – Einige Kreditgeber bieten Gutschriften an, die Ihre Abschlusskosten in Verbindung mit einem leicht höheren Zinssatz senken.
• Verhandeln Sie mit Dienstanbietern – Sie können oft Ihr eigenes Titelunternehmen, Ihren Gutachter und Ihren Versicherungsanbieter wählen. Vergleichen Sie Preise und bitten Sie um bessere Angebote.
• Bitten Sie um Beiträge des Verkäufers – Abhängig von den Marktbedingungen können Sie möglicherweise verhandeln, dass der Verkäufer einen Teil oder alle Ihre Abschlusskosten übernimmt.
• Überprüfen Sie das Abschlussdokument – Überprüfen Sie dieses Dokument sorgfältig vor dem Abschluss. Fragen Sie nach unerwarteten oder überhöhten Gebühren.

Die Verhandlung von Abschlusskosten erfordert etwas Mühe, kann jedoch zu erheblichen Einsparungen führen, insbesondere bei höherpreisigen Immobilien.

Können Sie Abschlusskosten in eine Hypothek aufnehmen?

In einigen Fällen können Sie Ihre Abschlusskosten in das Hypothekendarlehen aufnehmen, anstatt sie upfront zu zahlen. Dies hängt vom Darlehenstyp, dem Immobilienwert und den Regeln des Kreditgebers ab.

In folgenden Fällen kann dies möglich sein:

• FHA- und USDA-Darlehen – Erlauben oft, einige oder alle Abschlusskosten in das Darlehen aufzunehmen.
• VA-Darlehen – Erlauben, bestimmte Gebühren zu finanzieren, abhängig von der Berechtigung.
• Konventionelle Darlehen – Können die Einbeziehung von Kosten in das Darlehen gestatten, wenn das Haus ausreichend hoch bewertet ist und Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen das größere Darlehen unterstützt.

Wenn die Kosten in Ihr Darlehen aufgenommen werden, erhöht sich auch Ihr monatlicher Zahlungsbetrag und die insgesamt zu zahlenden Zinsen. Das Haus muss außerdem hoch genug bewertet sein, um sowohl den Kaufpreis als auch die zusätzlichen Kosten zu decken.

Eine weitere Option besteht darin, einen höheren Kaufpreis auszuhandeln im Austausch dafür, dass der Verkäufer Ihre Abschlusskosten bezahlt. Zum Beispiel könnten Sie statt 200.000 Euro 205.000 Euro anbieten, wobei der Verkäufer 5.000 Euro für Abschlussgebühren übernimmt.

Wie man Abschlusskosten bezahlt

Wenn der Abschlusstermin kommt, müssen Sie den vollen Betrag Ihrer Abschlusskosten begleichen, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann.

Die meisten Käufer bezahlen ihre Abschlusskosten mit:

• Bankverbindungsscheck – Ein zertifizierter Scheck, der von Ihrer Bank ausgestellt wird.
• Überweisung – Eine direkte Überweisung von Ihrer Bank auf die Abwicklungsfirma.

Persönliche Schecks und Bargeld werden selten für Abschlusszahlungen akzeptiert.

Bestätigen Sie bei Ihrem Kreditgeber oder Abwicklungsagenten lange vor dem Abschlusstag den genauen Betrag, den Sie schulden, und die Zahlungsmethode, die erforderlich ist. Dies hilft Ihnen, Last-Minute-Verzögerungen oder Überraschungen zu vermeiden.

Fazit

Abschlusskosten können überwältigend erscheinen, insbesondere wenn Sie Ihr erstes Haus kaufen. Doch wenn Sie wissen, welche Gebühren auf Sie zukommen, wer sie zahlt und wie viel sie insgesamt ausmachen könnten, können Sie im Voraus planen und Überraschungen vermeiden.

Einige Abschlusskosten sind festgelegt, während andere verhandelt oder in bestimmten Situationen sogar in Ihre Hypothek aufgenommen werden können. Durch das Vergleichen von Kreditgebern, das Prüfen von Dienstleistern und das Bitten um Beiträge des Verkäufers können Sie Ihre upfront-Ausgaben senken.

Wenn Sie die Abschlusskosten von Anfang an berücksichtigen, sind Sie bestens darauf vorbereitet, sie selbstbewusst zu meistern – und können sich auf das konzentrieren, was wirklich zählt: die Schlüssel zu Ihrem neuen Zuhause zu erhalten.

Häufige Fragen

Was passiert, wenn meine Abschlusskosten höher sind als erwartet?

Wenn Ihre Abschlusskosten höher ausfallen als geschätzt, können Sie Ihren Kreditgeber um eine Erklärung bitten und das Abschlussdokument auf Fehler überprüfen. Sie können auch mit dem Verkäufer neu verhandeln oder Kreditgebergutschriften zur Deckung einiger zusätzlicher Kosten erkunden.

Kann ich Geschenkgeld für Abschlusskosten verwenden?

Ja, viele Darlehensprogramme erlauben Geschenkgeld von Familienmitgliedern zur Deckung der Abschlusskosten. Ihr Kreditgeber wird wahrscheinlich ein Geschenkbestätigungsschreiben verlangen, das bestätigt, dass die Mittel nicht zurückgezahlt werden müssen.

Sind Abschlusskosten von der Steuer absetzbar?

Einige Abschlusskosten können steuerlich absetzbar sein, wie z.B. Hypothekenpunkte, die zur Senkung Ihres Zinssatzes verwendet werden. Die meisten Gebühren wie Darlehensherkunftskosten und Titelgebühren sind jedoch nicht absetzbar. Ein Steuerfachmann kann Ihnen helfen, herauszufinden, was zutrifft.

Variieren die Abschlusskosten von Bundesland zu Bundesland?

Ja, die Abschlusskosten können je nach Bundesland oder sogar Stadt erheblich variieren. Lokale Steuern, Kreditgebergebühren und Titelgebühren sind in bestimmten Gebieten oft höher, daher ist es wichtig, spezifische Schätzungen für Ihren Standort einzuholen.

Kann ich die Abschlusskosten nach Unterzeichnung eines Kaufvertrags verhandeln?

Ja, aber es kann schwieriger sein. Wenn nach Ihrer Unterzeichnung neue oder höhere Gebühren auftreten, können Sie diese anfechten oder nach Rabatten vom Verkäufer verhandeln. Es ist jedoch einfacher, Abschlusskosten früher im Prozess zu verhandeln.