Haus-Hacking: Einkommen aus Immobilien generieren

Haus-Hacking: Entfaltung des Einkommenspotenzials Ihres Zuhauses.

Träumen Sie davon, mietfrei zu leben oder sogar Gewinn aus Ihrem Zuhause zu erzielen? Genau das ist das Ziel des Haus-Hackings: eine Immobilienstrategie, bei der Sie in einem Teil einer Immobilie wohnen und den Rest vermieten, um Ihre Wohnkosten zu senken oder ganz zu eliminieren.

Es handelt sich um eine einfache Idee mit großem Potenzial. Ob Sie ein Duplex, ein Haus mit einem fertigen Keller oder nur ein oder zwei zusätzliche Zimmer besitzen, Haus-Hacking kann Ihnen helfen, die Hypothek zu decken und langfristigen Wohlstand aufzubauen. Für viele Hausbesitzer wird es zudem zu einem Sprungbrett für Investitionen in Immobilien.

Was ist Haus-Hacking?

Haus-Hacking bedeutet, dass Sie eine Immobilie kaufen, um darin zu wohnen, während Sie einen Teil davon vermieten, um Einkommen zu generieren. Dies kann bedeuten, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen und die anderen Einheiten zu vermieten, in einem Haus zu wohnen und die freien Schlafzimmer zu vermieten oder einen Keller oder eine Garage in eine Mietwohnung umzuwandeln.

Die Miete, die Sie einnehmen, hilft dabei, die Hypothek, Nebenkosten und andere Wohnkosten zu decken – manchmal sogar vollständig. In einem passenden Markt kann es sogar einen monatlichen Gewinn abwerfen. Daher hat sich Haus-Hacking zu einer der zugänglichsten Möglichkeiten entwickelt, um mit Investitionen in Immobilien zu beginnen und gleichzeitig die finanzielle Situation zu verbessern.

Warum funktioniert Haus-Hacking?

Haus-Hacking funktioniert, weil es Ihre größte Ausgabe – das Wohnen – in eine potenzielle Einkommensquelle umwandelt. Anstatt selbst für Ihre Hypothek zu zahlen, lassen Sie Mieter die Kosten übernehmen. In vielen Fällen deckt die Miete alles ab, sodass Sie gratis leben oder sogar monatlich profitabel sein können.

Das ist nicht nur ein kurzfristiges Sparmodell. Haus-Hacking hilft Ihnen, schneller Eigenkapital aufzubauen, ohne Ihr Gehalt zu belasten. Es ermöglicht Ihnen, zu lernen, wie Investitionen in Immobilien funktionieren, ohne eine separate Immobilie zu kaufen. Außerdem können Sie von besseren Finanzierungsbedingungen profitieren, da Sie Eigentümer und Bewohner sind, und Sie können wertvolle Steuerabzüge auf immobilienbezogene Ausgaben geltend machen.

Praktische Beispiele, die die Zahlen zeigen

Alex kauft ein Duplex für 400.000 Euro mit 5 % Anzahlung durch einen FHA-Kredit. Er wohnt in einer Einheit und vermietet die andere für 1.800 Euro. Seine monatliche Hypothek beträgt 2.200 Euro, was bedeutet, dass er nur 400 Euro aus eigener Tasche zahlt, während er Erfahrung als Vermieter sammelt und sein Eigenkapital aufbaut.

Jamie kauft ein Vierzimmerhaus, lebt in einem Zimmer und vermietet die anderen drei für jeweils 800 Euro. Das sind 2.400 Euro pro Monat – genug, um ihre 2.200 Euro Hypothek, die Nebenkosten zu decken und noch etwas zusätzlich zu verdienen.

Anstatt jeden Monat Tausende für Wohnen auszugeben, können Haus-Hacker ihr Geld in Ersparnisse, Investitionen oder schnellere Tilgung ihrer Hypothek umleiten. Hier erfahren Sie, wie Sie herausfinden können, ob es sinnvoll ist, Ihre Hypothek früher abzubezahlen.

5 Haus-Hacking-Strategien, die Sie in Betracht ziehen sollten

Es gibt keinen einheitlichen Ansatz für Haus-Hacking. Die richtige Strategie hängt von Ihrem Standort, Budget, Lebensstil und der Bereitschaft ab, Raum zu teilen.

Hier sind fünf Möglichkeiten, wie Sie Haus-Hacking für sich nutzen können:

1. Vermieten Sie einen Teil Ihres Hauses: Kaufen Sie ein Haus und vermieten Sie einen separaten Bereich – wie den Keller, die Gästesuite oder die umgebaute Garage. Sie wohnen in einem Teil und vermieten den anderen. Dies ist in Märkten mit niedrigen Wohnkosten üblich, wo die Miete die meisten oder alle Hypothekenkosten decken kann.

2. Vermieten Sie einzelne Zimmer: Wohnen Sie in einem Einfamilienhaus und vermieten Sie die verfügbaren Schlafzimmer. Diese Konstellation funktioniert gut für jüngere Käufer, die sich mit dem gemeinsamen Wohnen wohlfühlen. Es ist auch eine der einfachsten Möglichkeiten, um zu beginnen.

3. Wohnen Sie in einer Einheit eines Mehrfamilienhauses: Kaufen Sie ein Duplex, Triplex oder Vierfamilienhaus. Sie wohnen in einer Einheit und vermieten die anderen. Diese Option eignet sich ideal für jeden, der mehr Privatsphäre wünscht, aber dennoch ein stetiges Miet income erzielen möchte. Diese Immobilien kommen ebenfalls für Eigentümer-Finanzierung, wie FHA oder VA Kredite, infrage.

4. Fügen Sie eine Einheit zur Nutzung hinzu oder verwenden Sie eine Nebeneinheit (ADU): Wenn Ihre Immobilie es zulässt, bauen oder konvertieren Sie einen Raum in eine ADU – eine Kellerwohnung, ein Gästehaus oder ein Atelier in der Garage. Diese Einrichtung bietet Ihnen maximale Trennung von Mietern, während Sie konstantes Einkommen erzielen.

5. Machen Sie einen Live-In Flip: Kaufen Sie eine Immobilie, die Sanierungsbedarf hat, wohnen Sie darin während der Renovierung und verkaufen Sie sie dann gewinnbringend. Sie können während des Prozesses weiterhin ein Zimmer oder eine Einheit vermieten, um die Kosten auszugleichen. Wenn Sie dort mindestens zwei Jahre leben, können Sie möglicherweise einen Teil oder alles Ihrer Kapitalgewinne von Steuern ausschließen, wenn Sie verkaufen.

Rechtliche und steuerliche Regeln, die Sie vor dem Haus-Hacking wissen müssen: Bevor Sie einen Teil Ihres Hauses vermieten, ist es wichtig, sich über die rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen im Klaren zu sein. Das richtige Vorgehen schützt Sie vor kostspieligen Fehlern und hilft Ihnen, die finanziellen Vorteile optimal zu nutzen.

Zonierung und Genehmigungen: Überprüfen Sie die lokalen Zonengesetze, um sicherzustellen, dass das Vermieten einer Einheit oder eines Zimmers erlaubt ist. Möglicherweise benötigen Sie eine Genehmigung für vorübergehende Vermietungen oder um einen Raum in eine legale Mietwohnung umzuwandeln.

Mieter-Vermieter-Recht: Beachten Sie die staatlichen und lokalen Vorschriften für Mietverträge, Kautionen, Behebbarkeit und Kündigungen. Selbst wenn Ihr Mieter nur ein Zimmer mietet, unterliegen Sie dennoch den meisten Anforderungen für Vermieter.

Steuerliche Aspekte der Miete: Mieteinkünfte sind steuerpflichtig. Sie müssen sie in Ihrer Steuererklärung angeben. Halten Sie klare Aufzeichnungen über Mietzahlungen, Ausgaben und Reparaturen.

Steuerabzüge: Wenn Sie einen Teil Ihres Hauses vermieten, können Sie möglicherweise einen Teil Ihrer Hypothekenzinsen, Grundsteuern, Wartungskosten, Nebenkosten und Abschreibungen abziehen. Die Abzüge basieren auf der Quadratmeterzahl oder dem Prozentsatz des Hauses, der vermietet wird.

Ausschluss von Kapitalgewinnen: Wenn Sie das Haus verkaufen und mindestens zwei der letzten fünf Jahre dort gewohnt haben, können Sie möglicherweise für den Ausschluss der Kapitalgewinne in Höhe von bis zu 250.000 Euro für Einzelpersonen oder 500.000 Euro für verheiratete Paare qualifizieren.

Beratung durch Profis: Ein Immobilienanwalt und Steuerprofi kann Ihnen helfen, alles korrekt einzurichten und sicherzustellen, dass Sie von Anfang an geschützt sind.

Haus-Hacking-Checkliste: Was zu tun ist, bevor Sie starten: Bevor Sie eine Immobilie kaufen oder Mieter aufnehmen, sollten Sie diese wichtigen Schritte durchführen, um Ihre Finanzen zu schützen, die Vorschriften einzuhalten und sich für den Erfolg aufzustellen.

1. Überprüfen Sie Ihre finanzielle Bereitschaft: Überprüfen Sie Ihre Kreditwürdigkeit und das Verhältnis von Schulden zu Einkommen. Planen Sie für Ihre Anzahlung, Abschlusskosten, grundlegende Renovierungen und Notfallreparaturen.

2. Prüfen Sie die Finanzierungsmöglichkeiten für Eigentümer: Informieren Sie sich über FHA, VA oder konventionelle Kredite mit niedrigen Anzahlungen. Lassen Sie sich vorab genehmigen, damit Sie Ihr Kaufbudget kennen. Wenn Sie neu im Kauf sind, sehen Sie sich unseren Schritt-für-Schritt-Leitfaden für Erstkäufer an.

3. Wählen Sie die richtige Immobilie: Suchen Sie nach hoher Mietnachfrage und starkem Wiederverkaufswert. Entscheiden Sie sich für ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder eine Immobilie mit einer ADU. Berechnen Sie das Mietpotential, die Ausgaben und den erwarteten Cashflow.

4. Seien Sie sich über rechtliche Anforderungen im Klaren: Recherchieren Sie die Zonengesetze und Mietbeschränkungen in Ihrem Bereich. Stellen Sie sicher, dass Sie alle erforderlichen Genehmigungen für Renovierungen oder ADUs haben. Informieren Sie sich über die Mietrechtgesetze Ihres Bundesstaates.

5. Klären Sie das Tenant Management: Entschließen Sie sich, wie Sie Mieter auswählen und Miete kassieren. Entwerfen Sie einen Mietvertrag mit klaren Regeln und Verantwortungen. Planen Sie, wie Sie Wartungsarbeiten erledigen wollen – selbst oder durch einen Auftragnehmer oder Hausverwalter.

6. Setzen Sie Grenzen und Erwartungen: Überlegen Sie, wie viel Privatsphäre Sie benötigen, wenn Mieter Ihren Wohnraum teilen. Bereiten Sie sich auf den Lebensstilwechsel vor, wenn Sie eine Immobilie verwalten, während Sie darin wohnen.

7. Skizzieren Sie Ihren langfristigen Plan: Entscheiden Sie, ob Haus-Hacking eine kurzfristige Strategie oder Teil eines größeren Investitionsplans ist. Überlegen Sie, wie lange Sie in der Immobilie bleiben und ob Sie sie danach als Mietobjekt behalten wollen.

Kostenloser Haus-Hacking-Rechner (Herunterladbare Tabelle): Möchten Sie sehen, ob Haus-Hacking für Sie funktioniert? Nutzen Sie unseren kostenlosen Haus-Hacking-Rechner, um die Zahlen für Mieteinnahmen, Ausgaben, Cashflow und Rendite zu berechnen. Es ist eine einfache Tabelle, die Sie in wenigen Minuten ausfüllen können – und sie kann Ihnen helfen herauszufinden, ob sich eine Immobilie vor dem Kauf lohnt.

Fazit: Haus-Hacking ist eine der praktischsten Möglichkeiten, Ihre Wohnkosten zu senken, Eigenkapital aufzubauen und mit Investitionen in Immobilien zu beginnen. Egal, ob Sie ein Zimmer vermieten oder eine Mehrfamilienimmobilie kaufen, Sie nutzen Ihr Zuhause, um Einkommen zu erzielen und der finanziellen Freiheit näher zu kommen.

Sie müssen kein Experte sein, um zu beginnen – aber Sie benötigen einen Plan. Kennen Sie die Zahlen, verstehen Sie die Gesetze und nehmen Sie Ihre Rolle als Vermieter ernst. Mit der richtigen Einrichtung kann Haus-Hacking Ihre Finanzen nachhaltig verändern – und alles beginnt mit dem Ort, an dem Sie wohnen.

Häufig gestellte Fragen: Was ist der beste Kredit für Haus-Hacking? Die gebräuchlichsten Kredite für Haus-Hacking sind FHA-Kredite, VA-Kredite (für berechtigte Veteranen) und konventionelle Kredite mit niedrigen Anzahlungen. FHA-Kredite sind besonders beliebt, da sie es Ihnen ermöglichen, ein Mehrfamilienobjekt (bis zu 4 Einheiten) mit einer Anzahlung von lediglich 3,5 % zu kaufen – solange Sie in einer Einheit wohnen.

Kann ich Haus-Hacking betreiben, wenn ich schlechte Bonität habe? Es ist möglich, aber schwieriger. Möglicherweise qualifizieren Sie sich für einen FHA-Kredit mit einem Kredit-Score von nur 580, müssen jedoch zusätzliche Anforderungen erfüllen. Ihre Bonität vor der Beantragung zu verbessern, wird Ihnen helfen, bessere Zinssätze und Kreditbedingungen zu erhalten. Einige Menschen arbeiten außerdem mit einem Mitkreditnehmer zusammen, um ihren Antrag zu stärken.

Ist Haus-Hacking in allen Stadtteilen erlaubt? Nicht immer. Einige Stadtteile haben Zonengesetze, HOA-Vorschriften oder Beschränkungen für kurzfristige Vermietungen, die Ihre Möglichkeit einschränken, einen Teil Ihrer Immobilie zu vermieten. Überprüfen Sie immer die lokalen Vorschriften und HOA-Vereinbarungen, bevor Sie kaufen.

Was passiert, wenn mein Mieter keine Miete zahlt? Als Vermieter müssen Sie die Kündigungsgesetze Ihres Bundesstaates befolgen, die stark variieren. Zum Schutz sollten Sie Mieter immer sorgfältig prüfen, einen schriftlichen Mietvertrag verwenden und Notfallersparnisse einplanen, falls Sie einen Monat oder zwei ohne Mieteinnahmen auskommen müssen.

Kann ich Haus-Hacking mit Airbnb oder kurzfristigen Vermietungen betreiben? Ja – viele Menschen verwenden Haus-Hacking mit Airbnb. Das Vermieten eines freien Zimmers, des Kellers oder der ADU für kurzfristige Gäste kann starke Einnahmen generieren, insbesondere in gefragten Gebieten. Stellen Sie jedoch sicher, dass Sie die lokalen Vorschriften und Lizenzanforderungen für kurzfristige Vermietungen kennen.