Haus kaufen nach Insolvenz: Tipps & Strategien

Die Beantragung einer Insolvenz kann sich wie ein großer finanzieller Rückschlag anfühlen, bedeutet jedoch nicht, dass Sie für immer von einer eigenen Immobilie ausgeschlossen sind. Es ist weiterhin möglich, ein Haus zu kaufen – es erfordert nur Zeit, Geduld und die richtige Strategie.

Die Wartezeit, um einen Hypothekenkredit zu erhalten, hängt von der Art der Insolvenz ab, die Sie angemeldet haben, sowie von der Art des Kredits, für den Sie sich bewerben. Einige Kredite ermöglichen eine Antragstellung bereits ein oder zwei Jahre nach der Entlassung, während andere eine längere Wartezeit erfordern.

In der Wartezeit können Sie sich darauf konzentrieren, Ihre Kreditwürdigkeit wieder aufzubauen. Ein höherer Kreditwert, ein stabiles Einkommen und ein solider Finanzplan können Ihnen helfen, bessere Kreditkonditionen zu erhalten, wenn Sie bereit sind, ein Haus zu kaufen.

Warum Insolvenz den Erhalt einer Hypothek erschwert

Eine Insolvenz hindert Sie nicht daran, ein Haus zu kaufen, macht jedoch die Kreditgeber vorsichtiger. Sie sehen es als ein Zeichen dafür, dass Sie Schwierigkeiten mit Schulden hatten, und möchten Beweise dafür, dass Ihre Finanzen wieder stabil sind, bevor sie einen Kredit genehmigen.

Warum Kreditgeber eine Wartezeit verlangen

Kreditgeber nutzen eine Wartezeit, um zu überprüfen, ob Sie wieder stabil sind. Nach einer Insolvenz benötigen sie Zeit, um zu bewerten, ob Sie gute Habits im Finanzmanagement wiederaufgebaut haben. Der Zeitrahmen hängt von der Darlehensart ab und davon, ob Sie Kapitel 7 oder Kapitel 13 angemeldet haben, aber das Ziel ist immer gleich: Festzustellen, ob Sie bereit für neue Schulden sind.

Wie Insolvenz Ihre Kreditwürdigkeit und Schuldenquoten beeinflusst

Eine Insolvenz führt in der Regel zu einem deutlichen Rückgang Ihrer Kreditwürdigkeit – oft um 150 bis 240 Punkte. Dies kann die Qualifikation für einen Kredit oder den Erhalt eines fairen Zinssatzes erschweren. Eine Wiederherstellung Ihrer Kreditwürdigkeit während der Wartezeit kann entscheidend sein.

Auch das Verhältnis von Schulden zu Einkommen ist wichtig. Das ist der Prozentsatz Ihres Einkommens, der für monatliche Schuldenzahlungen verwendet wird. Eine Insolvenz kann helfen, einige Schulden zu tilgen, aber wenn Sie neue Schulden aufgebaut haben, könnte Ihr Verhältnis immer noch zu hoch sein.

Kreditrichtlinien variieren je nach Programm

Nicht jedes Hypothekenprogramm geht gleich mit einer Insolvenz um. FHA-, VA- und USDA-Darlehen haben kürzere Wartezeiten und flexiblere Anforderungen an die Kreditwürdigkeit. Konventionelle Darlehen haben in der Regel längere Wartezeiten und erwarten eine stärkere Kreditwürdigkeit.

Das richtige Darlehen hängt von Ihrer aktuellen Kreditwürdigkeit, Ihrem Einkommen und der Zeit ab, die seit Ihrer Entlassung vergangen ist. Das Wissen über die Regeln kann Ihnen helfen, Ihre nächsten Schritte zu planen.

Hypotheken-Wartezeiten nach einer Insolvenz

Kreditgeber haben unterschiedliche Wartezeiten für Hypotheken, je nachdem, ob Sie Kapitel 7 oder Kapitel 13 angemeldet haben. Diese Wartezeiten helfen sicherzustellen, dass Sie genügend Zeit hatten, um Ihre finanzielle Stabilität wiederzuerlangen, bevor Sie einen Hauskredit aufnehmen.

Kapitel 7 Insolvenz

Da bei einer Kapitel 7 Insolvenz die meisten Schulden aufgehoben werden, verlangen Kreditgeber eine Wartezeit, bevor sie eine Hypothek genehmigen, um zu sehen, ob Sie Ihre Finanzen verantwortungsbewusst verwalten können. Die Wartezeit beginnt ab dem Entlassungsdatum, nicht ab dem Anmeldedatum.

• FHA-Darlehen: 2 Jahre
• VA-Darlehen: 2 Jahre
• USDA-Darlehen: 3 Jahre
• Konventionelle Darlehen: 4 Jahre

In einigen Fällen können Kreditnehmer früher qualifiziert werden, wenn sie außergewöhnliche Umstände nachweisen können, wie z.B. Arbeitsplatzverlust, medizinische Notfälle oder andere unvermeidbare finanzielle Schwierigkeiten.

• FHA-Darlehen: 12 Monate mit Nachweis außergewöhnlicher Umstände
• Konventionelle Darlehen: 2 Jahre mit außergewöhnlichen Umständen

Kapitel 13 Insolvenz

Die Kapitel 13 Insolvenz beinhaltet einen Rückzahlungsplan, anstatt Schulden vollständig zu beseitigen, sodass Kreditgeber oft flexibler sind. Die Wartezeit hängt davon ab, ob die Insolvenz entlassen wurde oder noch aktiv ist.

• FHA-Darlehen: Keine Wartezeit nach Entlassung
• VA-Darlehen: Keine Wartezeit nach Entlassung
• USDA-Darlehen: 1 Jahr Wartezeit
• Konventionelle Darlehen: 4 Jahre Wartezeit nach Entlassung

Wenn Sie weiterhin Zahlungen im Rahmen eines Kapitel 13 Plans leisten und einen Hypothekendarlehen beantragen möchten, benötigen Sie die Genehmigung des Insolvenzgerichts, bevor Sie neue Schulden aufnehmen. Kreditgeber möchten auch eine starke Zahlungshistorie und den Nachweis finanzieller Stabilität sehen, bevor sie Ihren Antrag prüfen.

Beste Hypothekenoptionen nach einer Insolvenz

Die Wahl der richtigen Hypothek nach einer Insolvenz hängt von Ihrer finanziellen Situation, Ihrer Kreditwürdigkeit und der Zeit ab, die seit der Entlassung vergangen ist. Einige Kreditprogramme sind nachsichtiger als andere, was die Qualifikation mit einer niedrigeren Kreditwürdigkeit oder einer kleineren Anzahlung erleichtert.

FHA-Darlehen

FHA-Darlehen sind eine der zugänglichsten Hypothekenoptionen für Kreditnehmer, die sich von einer Insolvenz erholen. Diese Darlehen, die von der Federal Housing Administration unterstützt werden, erlauben niedrigere Kreditwerte und erfordern eine kleinere Anzahlung.

• Minimaler Kreditwert: 580 (oder 500 mit höherer Anzahlung)
• Anzahlung: 3,5 % (oder 10 %, wenn der Kreditwert unter 580 liegt)
• Hypothekenversicherung erforderlich
• Wartezeit: 2 Jahre nach Kapitel 7 Entlassung, keine Wartezeit nach Kapitel 13 Entlassung

Einige FHA-Kreditgeber bieten manuelle Underwriting-Verfahren an, was bedeutet, dass ein Kreditbeamter Ihre finanzielle Geschichte überprüft, anstatt sich ausschließlich auf automatisierte Genehmigungssysteme zu verlassen. Wenn Sie seit der Insolvenz ein stabiles Einkommen und verantwortungsbewusste Finanzgewohnheiten haben, könnte dieser Ansatz Ihre Chancen auf eine Genehmigung verbessern.

VA-Darlehen

VA-Darlehen stehen berechtigten Militärangehörigen, Veteranen und einigen überlebenden Angehörigen zur Verfügung. Sie bieten erhebliche Vorteile und sind eine großartige Option für Berechtigte.

• Keine Anzahlung erforderlich
• Keine private Hypothekenversicherung (PMI)
• Wettbewerbsfähige Zinssätze
• Minimaler Kreditwert: variiert je nach Kreditgeber (in der Regel 620)
• Wartezeit: 2 Jahre nach Kapitel 7 Entlassung, keine Wartezeit nach Kapitel 13 Entlassung

USDA-Darlehen

USDA-Darlehen sind für Kreditnehmer mit niedrigem bis moderatem Einkommen gedacht, die ein Haus in elegiblen ländlichen oder suburbanen Gebieten kaufen möchten. Diese Darlehen bieten attraktive Konditionen, haben jedoch Standort- und Einkommensbeschränkungen.

• Keine Anzahlung erforderlich
• Niedrigere Kosten für Hypothekenversicherung im Vergleich zu FHA-Darlehen
• Minimaler Kreditwert: in der Regel 640
• Wartezeit: 3 Jahre nach Kapitel 7 Entlassung, 1 Jahr nach Kapitel 13 Entlassung

Konventionelle Darlehen

Konventionelle Darlehen, die nicht durch die Regierung abgesichert sind, haben die strengsten Anforderungen, können jedoch eine geeignete Option für Personen mit einem starken Kreditprofil und einer größeren Anzahlung sein.

• Minimaler Kreditwert: in der Regel 620-640
• Anzahlung: 3 % bis 20 %
• Private Hypothekenversicherung erforderlich, wenn weniger als 20 % Anzahlung
• Wartezeit: 4 Jahre nach Kapitel 7 Entlassung, 4 Jahre nach Kapitel 13 Entlassung (oder 2 Jahre mit außergewöhnlichen Umständen)

Non-QM-Darlehen (Alternative Option)

Wenn Sie die Anforderungen für konventionelle Darlehen nicht erfüllen, können nicht qualifizierte Hypotheken (non-QM loans) eine Option sein. Diese Darlehen folgen nicht den traditionellen Kreditrichtlinien und können es Kreditnehmern ermöglichen, ohne strenge Wartezeit nach einer Insolvenz qualifiziert zu werden. Sie bringen jedoch in der Regel höhere Zinssätze und größere Anzahlungserfordernisse mit sich, um das Risiko der Kreditgeber auszugleichen.

So erhöhen Sie Ihre Chancen auf eine Genehmigung

Die Genehmigung für eine Hypothek nach einer Insolvenz erfordert mehr als nur das Abwarten der erforderlichen Wartezeit. Kreditgeber möchten sehen, dass Sie eine finanzielle Stabilität wiederhergestellt haben und Schulden verantwortungsbewusst verwalten können. Die richtigen Schritte jetzt können Ihre Chancen auf eine Genehmigung für einen Hauskredit mit besseren Konditionen verbessern.

Wiederaufbau Ihres Kredits

Nachdem Sie eine Insolvenz angemeldet haben, sollte der Wiederaufbau Ihres Kredits eines Ihrer ersten finanziellen Ziele sein. Ihre Kreditwürdigkeit spielt eine wichtige Rolle dabei, ob Sie für eine Hypothek genehmigt werden – und zu welchem Zinssatz Sie sie erhalten.

Beginnen Sie mit der Überprüfung Ihres Kreditberichts. Sie können einmal jährlich kostenlos einen Bericht bei den drei großen Auskunfteien – Experian, Equifax und TransUnion – unter AnnualCreditReport.com anfordern. Achten Sie auf Konten, die in der Insolvenz gelöscht wurden, aber immer noch als unbezahlte Schulden angezeigt werden. Wenn Sie Fehler finden, widersprechen Sie direkt bei der Auskunftei, um diese korrigieren zu lassen.

Weitere smarte Wege, um Ihre Kreditwürdigkeit wieder aufzubauen, sind:

• Eröffnung einer abgesicherten Kreditkarte oder eines Kreditaufbaukredits – Diese Werkzeuge können Ihnen helfen, eine positive Zahlungshistorie aufzubauen, was einer der größten Faktoren in Ihrer Kreditwürdigkeit ist.
• Alle Rechnungen pünktlich bezahlen – Dazu gehören Miete, Versorgungsunternehmen, Telefonrechnungen und alle aktuellen Darlehen.
• Kreditsalden niedrig halten – Versuchen Sie, weniger als 30 % Ihres verfügbaren Kreditlimits auf jeder Karte zu nutzen.

Wenn Ihr Kreditbericht Fehler oder veraltete Konten aufweist, die nach einer Insolvenz gelöscht werden sollten, kann es hilfreich sein, mit einem Unternehmen zur Kreditreparatur zusammenzuarbeiten. Credit Saint ist eine Option, die Ihnen helfen kann, inkorrekte oder negative Punkte, die Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigen, anzufechten.

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Senken Sie Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen

Kreditgeber betrachten Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI), um zu bestimmen, wie viel Ihres monatlichen Einkommens für Schuldenzahlungen verwendet wird. Ein niedrigeres DTI-Verhältnis macht Sie zu einem attraktiveren Kreditnehmer.

• So viel wie möglich bestehende Schulden abbauen.
• Versuchen Sie, vor der Beantragung einer Hypothek keine neuen Kredite oder Konten aufzunehmen.
• Erhöhen Sie Ihr Einkommen, wenn möglich, durch einen besser bezahlten Job oder Nebeneinkünfte.

Für eine größere Anzahlung sparen

Eine größere Anzahlung reduziert das Risiko des Kreditgebers und kann Ihre Chancen auf eine Genehmigung verbessern. Es kann auch helfen, bessere Kreditkonditionen zu sichern, z.B. einen niedrigeren Zinssatz oder die Vermeidung von Hypothekenversicherung.

• Regelmäßig Geld zur Seite legen, um Ihre Ersparnisse aufzubauen.
• Falls von Ihrem Darlehenstyp erlaubt, ziehen Sie eine Schenkung für die Anzahlung von einem Familienmitglied in Betracht.
• Informieren Sie sich über Programme zur Unterstützung von Anzahlungen, die in Ihrer Region verfügbar sein könnten.

Stabilität in Beschäftigung und Einkommen aufrechterhalten

Kreditgeber möchten ein verlässliches Einkommen sehen, um sicherzustellen, dass Sie die monatlichen Hypothekenzahlungen leisten können. Stabilität in Ihrem Job und Einkommen wird Ihre Bewerbung stärken.

• Bleiben Sie möglichst mindestens zwei Jahre beim selben Arbeitgeber.
• Vermeiden Sie Lücken in der Beschäftigung, insbesondere vor Ihrer Hypothekenantragstellung.
• Führen Sie Aufzeichnungen über Ihr stabiles Einkommen, einschließlich Gehaltsabrechnungen und Steuererklärungen.

Indem Sie diese Schritte befolgen, zeigen Sie den Kreditgebern, dass Sie finanziell stabil sind und bereit für das Eigenheim, was Ihre Chancen auf eine Genehmigung für eine Hypothek nach einer Insolvenz erhöht.

Folgeschritte nach Erfüllung der Hypothek-Anforderungen

Sobald Sie die erforderliche Wartezeit erreicht und Ihr finanzielles Profil verbessert haben, sind Sie bereit, voranzukommen. Diese Schritte helfen Ihnen, sich auf den Hypothekenantragsprozess vorzubereiten und Ihre Genehmigungschancen zu erhöhen.

Beantragen Sie eine Hypothekenvoranmeldung

Eine Voranmeldung zeigt Verkäufern, dass Sie es ernst meinen und gibt Ihnen einen klaren Überblick darüber, wie viel Haus Sie sich leisten können. Bei der Voranmeldung überprüft ein Kreditgeber Ihre Kreditgeschichte, Ihr Einkommen, Ihre Schulden und Ihre Ersparnisse. Sie müssen Folgendes bereitstellen:

• Aktuelle Gehaltsabrechnungen und Steuererklärungen
• Eine Liste Ihrer aktuellen Schulden und monatlichen Verpflichtungen
• Nachweis der Mittel für Ihre Anzahlung und Abschlusskosten

Eine Voranmeldung garantiert nichts, aber sie bereitet den Boden für einen reibungsloseren Hauskaufprozess.

Schreiben Sie ein Erklärungsschreiben

Da die Insolvenz mehrere Jahre in Ihrem Kreditbericht bleibt, könnten Kreditgeber nach einer Erklärung fragen. Ein einfaches Schreiben kann helfen, Unklarheiten zu beseitigen und Bedenken zu lindern. Konzentrieren Sie sich darauf, was zur Insolvenz geführt hat, wie sich Ihre Situation verbessert hat und wie Sie seitdem finanzielle Stabilität aufgebaut haben.

Halten Sie es kurz, klar und ehrlich. Betonen Sie pünktliche Zahlungen, ein konsistentes Einkommen und einen verantwortungsvollen Umgang mit Kredit.

Seien Sie reaktionsschnell auf Anfragen des Kreditgebers

Sobald Sie sich bewerben, kann Ihr Kreditgeber zusätzliche Dokumente oder Klarstellungen anfordern. Reagieren Sie schnell und genau, um Verzögerungen zu vermeiden. Gut organisiert und kommunikationsbereit zu sein, hilft, den Prozess voranzubringen und zeigt, dass Sie bereit sind, eine Hypothek aufzunehmen.

Vergleichen Sie Kreditgeber, die mit Insolvenzgeschichte arbeiten

Einige Kreditgeber sind auf die Unterstützung von Kreditnehmern mit vergangenen Insolvenzen spezialisiert. Anforderungen, Zinssätze und Flexibilität können variieren, daher ist es klug, sich umzuschauen. Erhalten Sie Angebote von mindestens drei Kreditgebern, um die Bedingungen zu vergleichen und die beste Lösung für Ihre Situation zu finden.

Wenn es Ihr erster Hauskauf ist, werfen Sie einen Blick auf unseren Leitfaden für Erstkäufer, um Hilfe bei der Wahl eines Kredits, Budgetierung und dem, was Sie im Verfahren erwarten können, zu erhalten.

Hauskauf nach Zwangsvollstreckung vs. Insolvenz

Beide, Zwangsvollstreckung und Insolvenz, können es schwieriger machen, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, doch wird Zwangsvollstreckung oft als ein größeres Warnsignal angesehen. Kreditgeber betrachten es als direktes Versagen, die Hypothekenzahlungen aufrechtzuerhalten, was sie zögern lässt, zukünftige Finanzierungen zu genehmigen.

Eine Insolvenz hingegen wird manchmal durch unvermeidbare finanzielle Schwierigkeiten wie medizinische Rechnungen oder Arbeitsplatzverlust ausgelöst, was Kreditgeber möglicherweise anders bewerten.

Hypothekenberechtigung nach Zwangsvollstreckung

Die Zeit, die benötigt wird, um nach einer Zwangsvollstreckung für einen Hauskredit berechtigt zu werden, hängt von der Art der Hypothek ab, für die Sie sich bewerben:

• Konventionelle Darlehen erfordern eine siebenjährige Wartezeit ab dem Zwangsvollstreckungsdatum. Wenn Sie jedoch außergewöhnliche Umstände nachweisen können, kann dies auf drei Jahre mit einer Anzahlung von 10 % verkürzt werden.
• FHA-Darlehen erfordern eine Wartezeit von drei Jahren, bevor Sie sich erneut bewerben können.

Zwangsvollstreckung und Insolvenz zusammen

Wenn eine Zwangsvollstreckung in einer Kapitel 7 Insolvenz enthalten war, orientieren sich Kreditgeber in der Regel am Entlassungsdatum der Insolvenz und nicht am Zwangsvollstreckungsdatum. Dies kann in Ihrem Sinne wirken und Ihnen möglicherweise ermöglichen, sich früher auf eine Hypothek zu bewerben, als wenn die Zwangsvollstreckung allein stünde.

Die Richtlinien der Kreditgeber variieren, sodass es hilfreich ist, die Optionen zu vergleichen und zu sehen, wie verschiedene Banken und Hypothekenunternehmen mit diesen Situationen umgehen. Schritte zu unternehmen, um Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern und Ihr allgemeines finanzielles Profil zu stärken, steigert Ihre Chancen auf eine Genehmigung, wenn es soweit ist.

Fazit

Der Kauf eines Hauses nach einer Insolvenz ist nicht unerreichbar – es erfordert nur Zeit, Disziplin und einen richtigen Plan. Wenn Sie die Wartezeit absolviert und Fortschritte bei Ihrem Kredit gemacht haben, sind Sie bereits auf dem richtigen Weg.

Konzentrieren Sie sich auf das, was Sie kontrollieren können: Ihren Kredit wiederherzustellen, Ihre Schulden zu senken und Ihr Einkommen stabil zu halten. Vergleichen Sie dann Kreditgeber, die mit Kreditnehmern nach einer Insolvenz arbeiten, und wählen Sie den Kredit, der am besten zu Ihrer Situation passt.

Der Weg zur eigenen Immobilie könnte länger dauern, ist aber dennoch ganz offen. Machen Sie weiter – und wenn die Zeit reif ist, sind Sie bereit, Ihren Schritt zu wagen.