Hypotheken: Alles was Sie wissen müssen

Eine Hypothek ist mehr als nur ein Darlehen – sie ist der Schlüssel, der Millionen Amerikanern den Weg zum Eigenheim eröffnet. Unabhängig davon, ob es sich um den Kauf des ersten Hauses oder die Refinanzierung eines bestehenden Darlehens handelt, kann die Wahl der richtigen Hypothek Ihre Finanzen über Jahrzehnte hinweg prägen.

Doch nicht alle Hypotheken sind gleich. Von den Zinssätzen bis zu den Laufzeiten: Zu wissen, wie sie funktionieren, kann Ihnen helfen, Überraschungen zu vermeiden, Geld zu sparen und selbstbewusste Entscheidungen über Ihr zukünftiges Zuhause zu treffen.

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein Darlehen, das verwendet wird, um ein Haus oder eine andere Immobilie zu kaufen. Sie leihen sich Geld von einem Kreditgeber, vereinbaren, es mit Zinsen zurückzuzahlen, und die Immobilie dient als Sicherheit, bis das Darlehen vollständig beglichen ist.

Wenn Sie die Zahlungen einstellen, kann der Kreditgeber die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zurücknehmen. Daher ist es so wichtig, pünktlich zu zahlen – Ihr Haus steht buchstäblich auf dem Spiel.

Wie der Hypothekenprozess funktioniert

Der Weg zu einer Hypothek beginnt mit einem Antragsprozess bei einem Kreditgeber, wie z.B. einer Bank oder Kreditgenossenschaft. Sie teilen Details zu Ihrem Einkommen, Ihrer Kreditgeschichte, Ihren Schulden und dem Haus, das Sie kaufen möchten.

Wenn Sie genehmigt werden, bietet der Kreditgeber ein Darlehen mit spezifischen Bedingungen an, einschließlich Zinssatz, Laufzeit und Zahlungsbetrag. Sobald Sie das Angebot annehmen und den Vertrag unterschreiben, überweist der Kreditgeber das Geld an den Verkäufer, und Sie beginnen mit den monatlichen Zahlungen, bis das Darlehen abbezahlt ist.

Refinanzierung Ihrer Hypothek

Obwohl Hypotheken hauptsächlich zum Kauf von Häusern verwendet werden, refinanzieren viele Hausbesitzer ihr bestehendes Darlehen, um ihren Zinssatz zu senken, die Rückzahlungsfrist anzupassen oder Eigenkapital in der Immobilie zu nutzen.

Es gibt zwei Hauptarten der Refinanzierung:

• Cash-out Refinanzierung: Sie leihen sich mehr als Ihren aktuellen Saldo und erhalten die Differenz in bar. Dies kann helfen, Schulden abzubauen, Renovierungen zu finanzieren oder andere große Ausgaben zu decken.
• Zins- und Laufzeitrefinanzierung: Sie ersetzen Ihre Hypothek durch eine neue – häufig um den Zinssatz zu senken oder die Laufzeit zu ändern.

Beachten Sie, dass Kreditgeber in der Regel beschränken, wie viel Bargeld Sie abheben können. In den meisten Fällen dürfen Sie nicht mehr als 2% der Darlehenssumme oder 2.000 US-Dollar, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist, abheben.

Festzins- vs. variable Zinsen

Die Hypothekenzinsen können in zwei Hauptarten strukturiert werden: fest oder variabel.

• Festzinsdarlehen: Ihr Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich. Das bedeutet vorhersehbare monatliche Zahlungen, was die Budgetierung erleichtert.
• Variabel verzinsliches Darlehen (ARM): Der Zinssatz beginnt für einen festgelegten Zeitraum fest und passt sich dann jährlich basierend auf den Marktbedingungen an. ARMs haben Obergrenzen, sodass Ihr Zinssatz nicht zu hoch oder zu niedrig springen kann.

Was gehört zu einer Hypothekenzahlung?

Ihre Hypothekenzahlung setzt sich zusammen aus:

• Hauptbetrag: Der Teil Ihrer Zahlung, der Ihren Darlehenssaldo reduziert.
• Zinsen: Was der Kreditgeber für das Ausleihen des Geldes berechnet.

Viele Kreditnehmer integrieren auch Grundsteuern und Hausratversicherungen über ein Treuhandkonto in ihre Hypothek. Dies vereinfacht Ihre monatlichen Rechnungen, kann aber Ihre Gesamtzahlung erhöhen.

Wann zahlen Sie private Hypothekenversicherung?

Private Hypothekenversicherung (PMI) wird in der Regel erforderlich, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% beträgt. Sie schützt den Kreditgeber – nicht Sie – im Falle eines Zahlungsausfalls.

PMI erhöht Ihre monatliche Zahlung, aber Sie können darum bitten, es zu entfernen, sobald Sie 20% Eigenkapital in Ihrem Haus erreicht haben.

Konventionelle Hypotheken vs. FHA-Hypotheken

Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken. Eine konventionelle Hypothek und eine FHA-Hypothek sind zwei gängige Programme, die viele Kreditnehmer nutzen.

Konventionelle Darlehen

Konventionelle Hypotheken haben in der Regel strengere Anforderungen an die Genehmigung, wie z.B. eine höhere Kreditwürdigkeit und einen niedrigeren Loan-to-Value (LTV). Eine FHA-Hypothek wird von der Regierung versichert und ist normalerweise flexibler in Bezug auf die Kreditwürdigkeitsanforderungen.

FHA-Darlehen

FHA-Darlehen, unterstützt von der Federal Housing Administration, ermöglichen es auch, mehr Geld zu leihen, um Ihr Zuhause zu kaufen. Im Allgemeinen erlauben konventionelle Darlehensprogramme nur, bis zu 80% des Kaufpreises Ihres Hauses zu leihen, was bedeutet, dass Sie eine Anzahlung von 20% selbst aufbringen müssen.

Mit einem FHA-Darlehen können Sie bis zu 97% des Wertes des Hauses leihen. Auch wenn es Ihnen ermöglicht, Ihre Anzahlung zu reduzieren, können die monatlichen Kosten höher sein. Darlehen mit einem LTV über 80% müssen private Hypothekenversicherung (PMI) tragen, die als monatliche Prämie Teil Ihrer Zahlung zur Absicherung Ihres Darlehens gegen Zahlungsausfälle ist.

Ist es jemals eine schlechte Idee, eine Hypothek aufzunehmen?

Die Subprime-Hypothekenkrise der frühen 2000er Jahre hat uns gezeigt, dass Sie sich niemals überdehnen sollten. Besonders wichtig ist das, wenn es darum geht, wie viel Sie sich jeden Monat leisten können. Die Anforderungen für die Darlehensgenehmigung variieren je nach Hypothekengeber.

Die Faustregel besagt, dass Sie nicht mehr als 28% Ihres monatlichen Einkommens für Ihre Wohnkosten verwenden sollten. Selbst wenn Ihr Hypothekengeber Ihnen einen höheren Betrag genehmigt, sollten Sie in Erwägung ziehen, weniger zu leihen. Am Ende des Monats können Sie das verbleibende Geld immer nutzen, um Ihren Hauptsaldo zu reduzieren.

Hypothekenbegriffe

Ein Teil der Vereinfachung des Hypothekenprozesses besteht darin, die Terminologie zu verstehen. Es kann überwältigend sein, wenn Ihr Darlehensagent Begriffe wie DTI und APR verwendet, wenn Sie mit ihnen nicht vertraut sind. Hier sind einige gängige Hypothekenterminologien, die Sie für Ihren ersten Hypothekenantrag kennen sollten.

Vorqualifizierung oder Vorabgenehmigung: Dies ist Ihr erster Schritt, wenn Sie den Kauf eines Hauses in Betracht ziehen. Sie sprechen mit einem Darlehensagenten oder Hypothekenmakler und überprüfen Ihre Schulden und Ihr Einkommen. Diese Informationen werden verwendet, um abzuschätzen, wie viel Sie genehmigt werden können.

Denken Sie daran, dass dies keine Garantie ist, sondern nur eine Schätzung dessen, was Sie sich leisten können. Es reicht jedoch aus, um mit Ihrem Immobilienmakler nach passenden Immobilien zu suchen.

Jährlicher Prozentsatz (APR): Dies ist ein bisschen anders als der Zinssatz, der bestimmt, wie hoch Ihre monatliche Zahlung sein wird. Diese Zahl umfasst, wie hoch Ihr Satz wäre, wenn alle Kosten in das Darlehen integriert wären. Sie ermöglicht es Ihnen, die Kosten Ihrer Hypothek bei verschiedenen Kreditgebern zu vergleichen, die unterschiedliche Gebühren und Punkte verlangen.

Es hilft Ihnen, einen gerechten Vergleich der Punkte und Gebühren, die andere Kreditgeber für dasselbe Produkt berechnen, anzustellen. So können Sie herausfinden, wer das beste Angebot hat, ohne die Gebühren einzeln durchgehen zu müssen.

Kredit-Score: Ihre Kredit-Scores repräsentieren Ihre Kreditwürdigkeit als Kreditnehmer. Sie basieren auf Ihren Kreditberichten, die von den drei großen Kreditberichterstattungsagenturen, Equifax, Experian und TransUnion, erstellt werden.

Kredit-Scores reichen von 350 bis 850. Die fünf Faktoren, die Ihren Kredit-Score bestimmen, sind:

• Zahlungshistorie: Dies ist der wichtigste Faktor zur Bestimmung Ihres Kredit-Scores. Kreditgeber möchten sehen, dass Sie eine Historie haben, in der Sie Ihre monatlichen Zahlungen fristgerecht leisten.
• Kreditnutzung: Dies ist der Betrag, den Sie an Kredit verwenden im Vergleich zu dem Betrag, der Ihnen zur Verfügung steht. Eine hohe Kreditnutzung kann zu einem niedrigeren Score führen.
• Dauer der Kreditgeschichte: Eine längere Kreditgeschichte zeigt an, dass Sie über einen längeren Zeitraum verantwortungsbewusst mit Kredit umgehen.
• Kreditmix: Eine Vielzahl von Kreditkonten, wie z.B. Kreditkarten, Hypotheken und Autokredite, kann Ihren Kredit-Score verbessern.
• Neuer Kredit: Das Beantragen neuer Kredite kann Ihren Kredit-Score vorübergehend senken, da es darauf hinweist, dass Sie mehr Schulden aufnehmen.

Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI): Dies ist der Prozentsatz Ihres Einkommens, der für die Zahlung Ihrer monatlichen Verpflichtungen aufgewendet wird. Dabei wird das Einkommen auf der Grundlage Ihrer Bruttoeinnahmen berechnet. Die Schulden, die verwendet werden, sind diejenigen, die an die Kreditagenturen berichten. Daher sind Dinge wie Ihre Handyrechnung oder Autoversicherung nicht enthalten. Dies ist der Grund, warum die 28%-Regel so wichtig ist.

Loan-to-Value (LTV): Dies ist, was Ihr Hypothekengeber meint, wenn er darüber spricht, wie viel Sie leihen können im Verhältnis zu Ihrer Anzahlung. Wenn Ihr Loan-to-Value 80% beträgt, bedeutet dies, dass Sie 80% des Wertes des Hauses geliehen haben. Sie müssen die verbleibenden 20% aus eigenen Mitteln aufbringen. Bei einer Refinanzierung bezieht sich der Loan-to-Value auf das Eigenkapital, das Sie in Ihrer Immobilie angesammelt haben.

Wenn Ihr Haus 100.000 US-Dollar wert ist und Sie nur 40.000 US-Dollar auf Ihrer Hypothek schulden, haben Sie 60.000 US-Dollar Eigenkapital. Das bedeutet, mit einem konventionellen Darlehen könnten Sie bis zu 80% des Wertes Ihres Hauses leihen. In diesem Beispiel könnten Sie 40.000 US-Dollar Cash Back erhalten (ohne Gebühren und Kosten, die mit der Refinanzierung verbunden sind).

Anzahlung: Die Anzahlung auf ein Haus ist eine Zahlung, die der Käufer zum Zeitpunkt des Kaufs leistet, normalerweise in bar. Sie beträgt typischerweise einen Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie und kann in der Größe variieren, von 3% bis 20% oder mehr.

Die Größe der erforderlichen Anzahlung für eine Immobilie wird normalerweise durch die Art der verwendeten Hypothek und die finanzielle Situation des Kreditnehmers beeinflusst. Anzahlungen können auch von der Art der gekauften Immobilie beeinflusst werden, z. B. ob es sich um eine Hauptresidenz oder eine Investitionsimmobilie handelt.

Closing: Hier unterschreiben Sie die Hypothekendokumente. Ob Sie refinanzieren oder Ihr Haus kaufen, müssen Sie rechtliche Dokumente unterzeichnen, die Ihre Immobilie gegen das Darlehen absichern. Diese Dokumente umfassen einen Schuldschein und eine Urkunde, die angeben, wie der Eigentumstitel gehalten wird.

Abschlusskosten: Dies sind die Kosten, die Käufer und Verkäufer bei Abschluss zum Abschluss einer Immobilientransaktion zahlen müssen. Zu diesen Kosten können Darlehensvergabekommissionen, Rabattpunkte, Bewertungsgebühren, Titelversicherungen, Titelrecherchen, Kreditberichtsgebühren, Umfragen, Grundsteuern und Gebühren für die Eintragung des Eigentumstitels zählen.

Wenn Sie bereit sind, mit jemandem über den Kauf eines Hauses zu sprechen, werfen Sie einen Blick auf unsere empfohlene Liste von Kreditgebern.

Fazit

Eine Hypothek aufzunehmen, ist eine der größten finanziellen Entscheidungen, die Sie treffen werden, aber es muss nicht verwirrend sein. Ob Sie Ihr erstes Haus kaufen oder refinanzieren, das Verständnis darüber, wie Hypotheken funktionieren, kann Ihnen helfen, smarter zu leihen und kostspielige Fehler zu vermeiden.

Von festen oder variablen Zinsen bis zu Anzahlungen und PMI: Jedes Puzzlestück beeinflusst Ihre monatliche Zahlung und die langfristigen Kosten. Je besser Sie vorbereitet sind, desto selbstbewusster werden Sie sich fühlen, wenn es an der Zeit ist, auf die gepunktete Linie zu unterschreiben.