Immobilieninvestieren mit wenig Geld 2025

Immobilien haben rund 90 % der Millionäre weltweit hervorgebracht und gelten als eine der zuverlässigsten Möglichkeiten, Wohlstand aufzubauen. Sie bieten eine Mischung aus Wertsteigerung, passivem Einkommen und Steuervergünstigungen, die kaum andere Anlagen bieten können. Doch für viele Menschen ist der Einstieg die größte Hürde – vor allem, da der Kauf eines Eigenheims oft eine Anzahlung in Höhe von Zehntausenden Dollar erfordert.

Angesichts der medianen Immobilienpreise von fast 420.000 Euro fühlt es sich unmöglich an, 20 % für eine Anzahlung zu sparen. Doch hier ist die gute Nachricht: Man benötigt kein großes Kapital, um in Immobilien zu investieren.

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen genau, wie Sie auch mit wenig oder gar keinem Geld in Immobilien investieren können – er umfasst praktische Strategien, passive Optionen und kreative Finanzierungsmöglichkeiten, die Sie sofort nutzen können.

Warum Immobilien nach wie vor eine der besten Möglichkeiten sind, Wohlstand aufzubauen

Immobilien heben sich von traditionellen Anlagen wie Aktien und Anleihen ab, da sie eine einzigartige Kombination aus greifbarem Wert, planbarem Cashflow und der Kraft der Hebelwirkung bieten. Während Aktien von Marktschwankungen betroffen sind und schnell im Wert fallen können, vermehren Immobilien in der Regel im Laufe der Zeit ihren Wert und generieren passives Einkommen.

Hier sind einige Möglichkeiten, wie Immobilien Ihnen dabei helfen können, anhaltenden Wohlstand aufzubauen.

Hebel: Wohlstand mit weniger Kapital aufbauen

Einer der größten Vorteile der Immobilieninvestition ist der Hebel – die Möglichkeit, ein wertvolles Asset mit relativ wenig Eigenkapital zu kontrollieren. Beispielsweise: Bei einer Anzahlung von 20 % für ein 400.000 Euro teures Haus besitzen Sie die gesamte Immobilie, während Sie nur 80.000 Euro investieren.

Wenn das Haus jährlich um 5 % an Wert gewinnt, steigt Ihr Eigenkapital auf die vollen 400.000 Euro – nicht nur auf Ihre Anzahlung. So hohe Renditen sind im Aktienmarkt schwer zu erzielen, es sei denn, Sie gehen beträchtliche Risiken ein.

Bedenken Sie jedoch, dass Hebelwirkung in beide Richtungen funktioniert. Fällt der Immobilienwert, sind auch Ihre Verluste entsprechend größer. Gehen Sie daher immer mit sorgfältiger Planung und einer soliden finanziellen Grundlage an gehebelte Investitionen heran.

Passives Einkommen: Lassen Sie Ihre Investition für Sie arbeiten

Immobilien bieten auch die Möglichkeit für ein stabiles monatliches Einkommen, besonders wenn Sie Mietobjekte besitzen. Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Duplex, dessen Hypothek 1.800 Euro pro Monat beträgt, während Ihre Mieter 2.300 Euro Miete zahlen. Nach Abzug der Kosten bleibt ein monatlicher Cashflow von 500 Euro, den Sie für Reinvestitionen, Ersparnisse oder andere finanzielle Ziele verwenden können.

Über die Mieteinnahmen hinaus baut die Wertsteigerung von Immobilien langfristigen Wohlstand auf. Steuervergünstigungen senken Ihre Gesamtkosten, und die Widerstandsfähigkeit von Immobilien gegenüber Inflation hilft, Ihre Kaufkraft zu erhalten. Diese Kombination macht Immobilien zu einem bewährten Instrument zur Schaffung finanzieller Sicherheit.

Clever starten: Investieren in Immobilien mit wenig oder keinem Geld

Sie müssen keine zehntausend Euro sparen, um mit Immobilien zu beginnen. Viele erfolgreiche Investoren bauen Wohlstand auf, indem sie kreative Finanzierungsmodelle nutzen, ihren Wohnraum effizient nutzen oder über Immobilienfonds investieren. Hier sind einige der besten Möglichkeiten, um mit einem begrenzten Budget zu starten.

House Hacking

House Hacking ist eine der effektivsten Methoden für Einsteiger, um Eigenkapital aufzubauen und Cashflow mit minimalem Startkapital zu generieren. Sie kaufen eine Mehrfamilienimmobilie, wohnen in einer Wohnung und vermieten die anderen, um Ihre Hypothek zu decken. Selbst bei einem Einfamilienhaus kann dies funktionieren, wenn Sie zusätzliche Zimmer vermieten. Diese Strategie hilft, Ihre Wohnkosten zu senken und langfristigen Wohlstand zu schaffen.

Immobilienfonds (REITs)

REITs ermöglichen es Ihnen, in Immobilien zu investieren, ohne Eigentum selbst zu besitzen. Diese Unternehmen investieren in Gewerbeimmobilien und zahlen Dividenden an die Anleger. Sie können Anteile an börsennotierten oder privaten REITs mit relativ kleinen Beträgen kaufen, was diesen Einstiegspunkt für neue Investoren besonders zugänglich macht.

Immobilien-Crowdfunding

Plattformen für Immobilien-Crowdfunding wie Fundrise erlauben es Ihnen, mit so wenig wie 500 Euro in Immobilien zu investieren. Diese Plattformen bündeln Gelder von vielen Investoren, um größere Immobilienprojekte zu finanzieren. Crowdfunding bietet eine einfache Möglichkeit, Ihre Investitionen zu diversifizieren, ohne selbst Immobilie kaufen und verwalten zu müssen.

Finanzierung durch den Verkäufer

Die Finanzierung durch den Verkäufer ermöglicht es Ihnen, direkt mit einem Eigentümer zu verhandeln, um den Kauf zu finanzieren. Statt eines traditionellen Hypothekendarlehens zahlen Sie an den Verkäufer. Einige Verkäufer bieten flexible Bedingungen mit wenig oder gar keiner Anzahlung an, was diese Option nützlich macht, wenn herkömmliche Finanzierungen nicht verfügbar sind.

Subject-To Finanzierung

Bei der Subject-To Finanzierung übernehmen Sie eine bestehende Hypothek, indem Sie die Zahlungen für das Darlehen des Verkäufers leisten, anstatt einen neuen Antrag zu stellen. Diese Strategie erfordert oft wenig oder kein Startkapital und hilft Ihnen, die Anforderungen traditioneller Kreditgeber zu umgehen. Es ist jedoch wichtig, die rechtlichen und finanziellen Risiken zu verstehen.

Optionsverträge

Ein Optionsvertrag ermöglicht es Ihnen, eine Immobilie mit minimalen Anfangskosten zu kontrollieren, indem Sie sie mit dem Recht zur späteren festgelegten Kaufoption mieten. Dies gibt Ihnen Zeit, Eigenkapital aufzubauen und eine Finanzierung zu sichern, während Sie sich gleichzeitig eine zukünftige Kaufgelegenheit sichern. Es ist eine flexible Strategie, die gut funktioniert, wenn Sie an Ihrer Kreditwürdigkeit arbeiten oder für eine Anzahlung sparen.

Hartgeldkredite

Hartgeldkredite sind kurzfristige, vermögensbasierte Kredite, die Immobilieninvestoren nutzen, um Renovierungen oder den Kauf von Mietobjekten zu finanzieren. Sie haben in der Regel hohe Zinssätze und Gebühren, weshalb sie sich am besten für erfahrene Investoren eignen, die schnellen Zugang zu Kapital benötigen. Hartgeldkredite tragen erhebliche Risiken und sollten mit Vorsicht verwendet werden.

Wie der Kauf eines eigenen Hauses eine kluge erste Investition sein kann

Für viele Menschen ist der einfachste Weg, in Immobilien zu investieren, der Kauf eines Hauses zum Wohnen. Auch wenn es nicht wie eine traditionelle Investition erscheint, bietet der Besitz eines Eigenheims mehrere finanzielle Vorteile, die Ihnen helfen können, im Laufe der Zeit Wohlstand zu erstellen.

Hier sind einige wichtige Möglichkeiten, wie der Kauf eines Hauses für Sie von Vorteil sein kann:

• Eigenkapital aufbauen: Jede Hypothekenzahlung, die Sie leisten, hilft Ihnen, Eigentum an Ihrem Haus aufzubauen, anstatt Geld an einen Vermieter zu senden. Im Laufe der Zeit wächst Ihr Eigenkapital und wird zu einem wertvollen Vermögenswert.
• Steuervorteile erhalten: Bestimmte Kosten des Hausbesitzes, einschließlich Grundsteuern und Hypothekenzinsen, können steuerlich absetzbar sein. Das kann helfen, Ihre Steuerlast insgesamt zu senken.
• Von der Wertsteigerung profitieren: Historisch gesehen sind Immobilienwerte über die Jahre gestiegen. Ein heute gekauftes Zuhause wird in der Zukunft wahrscheinlich mehr wert sein, was Ihnen hilft, Ihr Vermögen zu steigern.
• Eigenkapital aufbauen, anstatt Miete zu zahlen: Wenn Sie Ihr Haus besitzen, trägt jede Zahlung zu Ihrem finanziellen Anteil am Eigentum bei. Mieten bringt keinen solchen langfristigen Vorteil.
• Wertsteigerung Ihrer Verbesserungen beibehalten: Alle Renovierungen, die Sie an Ihrem Haus vornehmen, können den Wert erhöhen, wodurch Ihr Eigenkapital wächst und gleichzeitig Ihr Lebensraum verbessert wird.

Viele Erstinvestoren erkunden auch House Hacking – eine Strategie, bei der Sie eine Mehrfamilienimmobilie kaufen oder einen Teil Ihres Hauses vermieten, um Ihre Hypothek zu unterstützen.

Wie man ein Haus mit wenig Eigenkapital kauft

Wenn der Kauf eines Hauses unerreichbar scheint, sind Sie nicht allein. Viele Erstkäufer haben Bedenken wegen der Höhe der benötigten Anzahlung. Die gute Nachricht ist, dass es mehrere Programme gibt, die Ihnen helfen, ein Haus mit wenig Eigenkapital zu kaufen.

Hier sind einige Optionen, die Sie in Betracht ziehen sollten:

• FHA-Darlehen: Diese von der Federal Housing Administration abgesicherten Darlehen ermöglichen es Ihnen, ein Haus mit nur 3,5 % Anzahlung zu kaufen. Kreditnehmer mit Kreditwerten von 580 oder höher dürfen teilnehmen.
• USDA-Darlehen: Das US-Landwirtschaftsministerium bietet kostengünstige Kredite für Käufer mit niedrigem und mittlerem Einkommen in förderfähigen ländlichen Gebieten an. Viele USDA-Darlehen erfordern gar keine Anzahlung.
• Darlehenshilfsprogramme: Bundesstaaten und Kommunen sowie einige private Organisationen bieten Zuschüsse und Darlehen an, um bei der Anzahlung und den Abschlusskosten zu helfen.
• Sonstige spezielle Programme: Viele Kreditgeber und Finanzinstitute bieten zusätzliche Anreize für Erstkäufer oder Käufer mit niedrigerem Einkommen. Fragen Sie bei Ihrer örtlichen Wohnungsbehörde oder einem vertrauenswürdigen Kreditgeber nach, welche Optionen in Ihrer Region verfügbar sind.

Durch die Nutzung dieser Programme können Sie den Hausbesitz erschwinglicher gestalten und schneller beginnen, durch Immobilien Wohlstand aufzubauen, als Sie denken.

Arten von Immobilieninvestitionen, die Sie wählen können

Es gibt viele Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, je nachdem, wie engagiert Sie sein möchten und wie viel Zeit und Geld Sie bereit sind zu investieren. Die meisten Chancen lassen sich in zwei Hauptkategorien einteilen: aktive und passive Investitionen. Jede bietet unterschiedliche Vorteile und Herausforderungen.

Aktive Immobilieninvestitionen

Aktive Investitionen erfordern Ihre Zeit, Energie und Beteiligung. Sie sind direkt verantwortlich für das Finden, Verwalten und Verbessern von Immobilien. Für viele Investoren kann aktive Investition zu einem Vollzeit- oder Teilzeitgeschäft werden. Sie besitzen typischerweise die Immobilie alleine oder mit wenigen Partnern, was bedeutet, dass Sie die meiste Verantwortung und das damit verbundene Potenzial übernehmen.

Passive Immobilieninvestitionen

Passive Investitionen erlauben Ihnen, in Immobilien zu investieren, ohne die Objekte selbst verwalten zu müssen. Stattdessen stellen Sie Kapital für größere Investmentfonds oder Unternehmen zur Verfügung. So können Sie über Dividenden, Wertsteigerungen oder Zinsen verdienen. Passive Investitionen sind eine beliebte Wahl für Anleger, die Immobilien ihrem Portfolio hinzufügen wollen, ohne die Anforderungen einem direkten Eigentum zu unterliegen.

Es gibt verschiedene Arten von Investitionsobjekten, in die Sie investieren können, ob Sie sich für einen aktiven oder passiven Ansatz entscheiden:

• Wohnimmobilien: Dazu gehören Gebäude, die als Wohnräume für Einzelpersonen und Familien genutzt werden. Dazu zählen Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Wohnungen, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser mit bis zu vier Einheiten.
• Gewerbliche Immobilien: Diese umfassen Immobilien, die für geschäftliche Tätigkeiten verwendet werden. Dazu können Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Geschäfte, große Mietskasernen oder Agrarflächen gehören.
• Industrieimmobilien: Dazu zählen Objekte, die für industrielle Zwecke verwendet werden. Dazu gehören Fabriken, Kraftwerke sowie Lager- oder Versandlager.

Wie Immobilieninvestitionen Ihnen Geld bringen können

Immobilien bieten mehrere Möglichkeiten, Ihr Vermögen zu vergrößern. Die richtige Strategie hängt von Ihren Zielen ab und von dem Engagement, das Sie bei der Verwaltung Ihrer Investitionen leisten möchten. Hier sind die Hauptwege, wie Immobilien Ihnen Einkommen generieren können.

Eigenkapital und Wertsteigerung

Wenn Sie Immobilien erwerben, gewinnen Sie einen greifbaren Vermögenswert mit echtem Wert. Im Gegensatz zu Autos oder anderen Konsumgütern, die im Laufe der Zeit an Wert verlieren, neigen Immobilien dazu, im Wert zu steigen. Wenn die Immobilienwerte steigen, steigt auch Ihr Eigenkapital. Diese Wertsteigerung kann Ihr Vermögen über Jahre hinweg erheblich steigern.

Mieteinnahmen

Der Besitz von Mietobjekten ermöglicht es Ihnen, regelmäßige Einkünfte von Mietern zu generieren. So lange die Miete, die Sie einnehmen, Ihre monatlichen Ausgaben – einschließlich Hypothek, Steuern, Versicherung und Wartung – übersteigt, behalten Sie die Differenz als Gewinn.

Einige Investoren erzielen auch Mieteinnahmen, indem sie ihren Raum auf Plattformen wie Airbnb anbieten oder House Hacking betreiben, wo sie einen Teil ihres Hauptwohnsitzes vermieten.

Verkaufsgewinn

Viele Investoren verdienen Geld durch das Flipping von Immobilien. Dabei kaufen sie eine Immobilie, verbessern diese und verkaufen sie dann zu einem höheren Preis. Ihr Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und Ihren Gesamtkosten, einschließlich des ursprünglichen Kaufs und aller Renovierungen.

Darlehenszinsen

Einige passive Immobilieninvestitionen, wie Immobilienfonds und private Equityfonds, generieren Erträge über Zinsen auf Darlehen. Als Anleger können Sie Einkünfte durch Dividenden, die an diese Zinsen gebunden sind, verdienen, sowie eine mögliche Wertsteigerung des Fonds oder Trusts selbst.

Die besten Immobilieninvestmentstrategien für Anfänger

Hier sind einige der besten Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren, egal ob Sie aktiv werden möchten oder einen passiveren Ansatz bevorzugen.

Hausflipping

House Flipping beinhaltet den Kauf einer Immobilie mit der Absicht, diese zu renovieren und dann mit Gewinn zu verkaufen. Um erfolgreich zu sein, müssen Sie eine unterbewertete Immobilie finden, die nach Renovierungen ein starkes Verkaufs-Potenzial aufweist.

Flipping kann erhebliche Renditen abwerfen, aber es bringt auch Risiken mit sich. Renovierungskosten können schnell steigen, und es besteht immer das Risiko, dass die Immobilie nicht wie geplant verkauft wird. Flipping funktioniert am besten, wenn Sie den lokalen Markt gut kennen und einen soliden Plan für die Verwaltung von Kosten und Zeitplänen haben.

Wholesaling

Wholesaling ist dem Flipping ähnlich, jedoch ohne Änderungen an der Immobilie vorzunehmen. Wholesaler finden Immobilien, die ihrer Ansicht nach unterbewertet sind, und schließen Verträge über deren Kauf. Diese Verträge werden dann an einen anderen Käufer zu einem höheren Preis abgetreten, wodurch Gewinn erzielt wird.

Diese Strategie erfordert wenig Startkapital, erfordert jedoch starke Marktkenntnis und die Fähigkeit, schnell zu handeln.

Mietobjekte

Der Besitz von Mietobjekten ermöglicht es Ihnen, langfristigen Wohlstand durch Mieteinnahmen und Wertsteigerung aufzubauen. Nach dem Erwerb einer Immobilie vermieten Sie diese an Mieter und erzielen ein monatliches Einkommen, sofern Ihre Mieteinnahmen die Ausgaben übersteigen.

Die Verwaltung von Mietobjekten erfordert laufende Arbeiten, einschließlich der Suche und Auswahl von Mietern, der Handhabung von Wartungsarbeiten sowie der Gewährleistung der Einhaltung lokaler Gesetze. Viele Investoren beauftragen Hausverwaltungen, um diese Aufgaben zu übernehmen, insbesondere während sie ein größeres Portfolio aufbauen.

Airbnb, Ferienwohnungen und Raumnutzung

Kurzmietverträge auf Plattformen wie Airbnb bieten eine weitere Möglichkeit, Einkommen aus Immobilien zu generieren. Sie können entweder eine gesamte Immobilie oder einen Teil Ihres Hauses am Abend vermieten.

Kurzmietverträge können besonders profitabel in Reisegebieten mit hoher Nachfrage sein. Beachten Sie jedoch, dass lokale Vorschriften und saisonale Nachfrageschwankungen Ihr Einkommen beeinflussen können. Überprüfen Sie vor der Auflistung einer Immobilie auf Plattformen für Kurzzeitvermietungen immer die lokalen Gesetze.

Private und Hartgeldkredite

Private Geldgeber und Hartgeldgeber bieten Immobilieninvestoren kurzfristige Kredite an. Hartgeldkredite stammen in der Regel von Einzelpersonen oder Unternehmen, nicht von Banken. Diese Kredite haben höhere Zinssätze, können aber schnellen Zugang zu Kapital für Renovierungen oder den Erwerb von Immobilien bieten.

Privatverleihung kann auch eine Einkommensstrategie für Investoren sein, die Zinsen verdienen möchten, ohne Immobilien zu verwalten. In diesem Fall stellen Sie Kapital anderen Investoren zur Verfügung und verdienen Erträge durch Zinszahlungen.

Die besten Optionen für passive Immobilieninvestitionen

Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, ohne die Objekte selbst zu verwalten, sind hier einige der besten Optionen. Diese Möglichkeiten sind darauf ausgelegt, Wohlstand aufzubauen und Einkünfte zu generieren, während Ihr Zeit- und Arbeitsaufwand minimal bleibt.

Immobilienfonds (REITs)

Immobilienfonds sind Unternehmen, die einkommensproduzierende Immobilien besitzen und betreiben. Sie können Anteile an börsennotierten REITs über ein Makler-Konto erwerben, genau wie bei Aktien.

REITs bieten eine einfache Möglichkeit, in Gewerbeimmobilien mit niedrigen Mindestbeträgen zu investieren. Viele zahlen Dividenden, was ein stetiges Einkommen generiert. Bedenken Sie, dass private REITs möglicherweise höhere Gebühren haben und weniger liquide sein können als börsennotierte REITs.

Plattformen für Immobilien-Crowdfunding

Plattformen für Immobilien-Crowdfunding ermöglichen es Ihnen, mit anderen Investoren Geld zu bündeln, um große Immobilienprojekte zu finanzieren. Viele Plattformen ermöglichen den Einstieg mit nur 500 Euro, was dies zu einer großartigen Option für Anfänger machen kann.

Hier sind einige beliebte Plattformen, die Sie in Betracht ziehen sollten:

• Fundrise: Bietet diversifizierte Portfolios von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Niedriges Mindestinvestition und anfängertauglich.
• EquityMultiple: Fokussiert auf Gewerbeimmobilien. Höhere Mindestbeträge, bietet aber eine breite Palette von Investitionsarten, einschließlich Eigenkapital und Schulden.
• Yieldstreet: Bietet Immobilienverschuldung und alternative Investitionen. Entworfen für einkommensorientierte Investoren.
• RealtyMogul: Ermöglicht den Investition in einzelne Immobilien oder REITs. Gut für Investoren, die mehr Kontrolle darüber haben möchten, wo ihr Geld hinfließt.

Crowdfunding-Plattformen erleichtern den Zugang zu Immobilieninvestitionen, ohne Eigentum zu besitzen. Beachten Sie jedoch, dass diese Investitionen oft illiquide sind, also bereiten Sie sich darauf vor, sie über mehrere Jahre zu halten.

Private Equity Immobilienfonds

Private Equity Immobilienfonds bündeln Geld von Investoren, um große Gewerbeimmobilien zu erwerben. Diese Fonds werden in der Regel von professionellen Investmentteams verwaltet.

Private Equity Fonds zielen darauf ab, höhere Renditen als traditionelle REITs oder Crowdfunding-Plattformen zu erwirtschaften, erfordern jedoch in der Regel höhere Mindestinvestitionen (oft 100.000 Euro oder mehr) und sind auf qualifizierte Investoren beschränkt. Sie sind am besten für erfahrene Investoren geeignet, die über signifikantes Kapital verfügen und einen langfristigen Investitionshorizont anstreben.

Chancenfonds

Chancenfonds sind spezialisierte private Fonds, die in Immobilien investieren, die sich in von der Regierung ausgewiesenen Chancen-Zonen befinden – wirtschaftlich benachteiligten Gebieten, die für die Entwicklung in Betracht gezogen werden.

Investitionen über einen Chancenfonds können steuerliche Vorteile bieten, wenn Sie die Investition lange genug halten. Diese Fonds bringen jedoch auch höhere Risiken und lange Haltefristen mit sich, weshalb Sie am besten für Investoren geeignet sind, die sowohl Geduld als auch Kapital zur Verfügung haben.

Fazit

Sie benötigen kein sechsstelligen Bankkonto, um Wohlstand durch Immobilien aufzubauen. Egal, ob Sie House Hacking betreiben, über Crowdfunding-Plattformen investieren oder Ihre erste Mietimmobilie kaufen – es gibt einen Weg, der für Sie funktioniert.

Die beste Zeit, anzufangen, ist jetzt. Wählen Sie eine Strategie aus dieser Liste und machen Sie den ersten Schritt zu Ihrer ersten Immobilieninvestition, auch wenn Sie klein anfangen.