Wie ARMs Ihnen Geld bei Immobilien sparen helfen

Jeden Monat bekomme ich E-Mails oder Kommentare von Lesern, die variable Zinshypotheken (ARMs) als schlechte finanzielle Entscheidung kritisieren. Seitdem ich 2009 Financial Samurai ins Leben gerufen habe, stehe ich ARMs jedoch positiv gegenüber.

Ich bevorzuge ARMs gegenüber einer 30-jährigen Festhypothek, da ich keine unnötigen Zinsen zahlen möchte. Natürlich gibt es Zeiten mit höheren Zinssätzen, wie wir sie gerade erleben, und ja, Ihre ARM könnte während einer Hochinflationsphase zurückgesetzt werden. Doch ich bin überzeugt, dass die allgemeine Zinstrend über die Zeit niedrig bleiben wird, unterstützt durch Technologie, Effizienz und Globalisierung.

Ein Beispiel für ARMs-Kritik ist folgender Kommentar eines Lesers: "Hallo Sam, ich kenne deine Argumentation zu ARMs, aber für meine Investments und mein Eigenheim habe ich 2020 und 2021 refinanziert und meine Zinssätze liegen zwischen 2,6% und 3,5%. Ich bin der Meinung, dass langfristige Festhypotheken besser funktionieren."

Als die Hypothekenzinsen 2022 nach einer Phase aggressiver fiskalischer Anreize stark anstiegen, verstärkten sich die Kritiken an ARMs. Im Grunde schien es schlau, während des Markttiefs eine 30-jährige Festhypothek zu 2,5%-2,75% abzuschließen — und das war es auch.

Dennoch können sowohl ARMs als auch 30-jährige Festhypotheken kluge Entscheidungen sein, wenn sie strategisch eingesetzt werden. Die richtige Wahl hängt von Ihrer finanziellen Situation, Ihrer Risikobereitschaft und Ihren Zielen im Bereich Wohneigentum ab.

Ich möchte einen Fallbericht vorstellen, der zeigt, wie mir eine ARM nicht nur Geld gespart, sondern auch geholfen hat, mehr Geld zu verdienen.

Ich erkläre auch, warum ARMs ideal für risikoarme Hauskäufer sind, die eine Leidenschaft für persönliche Finanzen haben. Während 30-jährige Festhypotheken besser für risikobehaftete Käufer geeignet sind, trifft das oft auf den typischen US-Hausbesitzer zu.

Im April 2020, einen Monat nach den COVID-Lockdowns, fand ich ein Traumhaus mit atemberaubendem Ozeanblick. Das war etwas problematisch, da ich erst im April 2019 ein Haus gekauft hatte. Mein ursprünglicher Plan war es, mein 2019er Fixer-Upper umfassend zu renovieren und auf etwa 2.840 Quadratmeter zu erweitern. Doch nach einem Jahr Renovierung stellte ich fest, dass ich es bis Ende 2020 nicht fertigstellen konnte.

Daher suchte ich nach einem anderen Haus und fand eine voll renovierte Immobilie mit über 2.800 Quadratmetern. Als Hauptverdiener und Vater war es meine oberste Priorität, für meine Familie zu sorgen. Unsere Tochter war im Dezember 2019 geboren worden, und ich wollte nicht, dass sie durch Bauarbeiten leben musste.

Schließlich entschloss ich mich, eine 7/1 ARM mit einem Zinssatz von 2,15% abzuschließen, anstatt eine 30-jährige Festhypothek mit 2,5% zu wählen, da ich Geld sparen wollte. Zudem ermöglichte mir die ARM ein höheres Darlehen, um das Haus zu kaufen, da die monatliche Rate niedriger war.

Wichtig war mir auch, dass ich wusste, dass dieses neue Zuhause nicht für immer mein Zuhause sein würde. Ich erwartete, bis zu 10 Jahre dort zu leben, bevor ich nach Honolulu zog.

Fünf Jahre später verkaufte ich das Haus mit einem Gewinn. Mein Plan, das Haus für bis zu 10 Jahre zu besitzen, erfüllte sich nicht ganz, denn die Gier überkam mich, als ich 2022 ein noch schöneres Haus fand. Leider konnte ich es mir damals nicht leisten. Doch als das Haus 2023 zu einem niedrigeren Preis erneut auf den Markt kam, hatte ich endlich die finanziellen Mittel. Meine Aktien hatten sich erholt, und ich konnte mehr sparen.

Nachdem ich 2023 ein weiteres Haus gekauft und mein 2020er Haus vermietet hatte, verkaufte ich es 2025 und sparte mir etwa 31.000 USD an Hypothekenzinsen, indem ich mich für eine ARM entschied. Zudem erzielte ich durch die ARM einen höheren Rückfluss, da ich mehr Geld leihen konnte, was mir zusätzlich 10% Gewinn beschert hat.

Ich hätte das 2020er Haus gerne sieben Jahre lang behalten, bis der Zinssatz von 2,125% wieder steigt, aber selbst dann würde er nur um 2% auf 4,125% steigen, und es gibt eine Obergrenze dafür, wie viel sich eine ARM anpassen kann.

Die Lektion meines ARM-Fallberichts lautet: Kenne dich selbst. Aufgrund meiner Besessenheit für Immobilien, meiner Sehnsucht, in der Immobilienleitern aufzusteigen, und meiner Vermögenswachstumsprognosen erwartete ich, um die Zeit, als die einführenden Zinssätze der 7/1 ARM ausliefen, nach einem neuen Zuhause zu suchen. Und genau das geschah schließlich auch.

Formel zur Entscheidung für eine ARM: Als Enthusiast für persönliche Finanzen erstellt man ständig finanzielle Modelle zur Vorhersage der Zukunft. In meinem Fall berechnete ich den Kaufpreis des 2020er Hauses relativ zu meinem Vermögen und modellierte den wahrscheinlichen Rückgang über drei, fünf und zehn Jahre. Danach verwies ich auf meine Empfehlung für Hauptwohnsitz-Anteile im Verhältnis zu meinem Vermögen, um zu entscheiden, wie viel Haus ich verantwortungsvoll kaufen konnte.

Ich empfehle, nicht mehr als 30% Ihres Vermögens für ein Haus auszugeben. Wenn Sie bereits ein Haus gekauft haben, sollten Sie Ihr Vermögen so steigern, dass Ihr Haus weniger als 30% Ihres Vermögens wert ist.

Ein einfaches Beispiel: Net Worth: 3,5 Millionen USD. Zielhauspreis: 1 Million USD. Das Zielhaus macht 28,5% Ihres Vermögens aus, was im empfohlenen Rahmen liegt. Bei einer jährlichen Wachstumsprognose von 10% für Ihr Vermögen wird es in drei Jahren auf 4,66 Millionen USD, in fünf Jahren auf 5,36 Millionen USD und in zehn Jahren auf 9,08 Millionen USD steigen.

Angenommen, Ihr Haus ist nach drei Jahren 1,2 Millionen USD wert (ab 1 Million USD), dann macht es nur noch 26%, 22% und 13,2% Ihres Vermögens aus. Wenn Sie in zehn Jahren nicht in ein größeres Haus umziehen wollen, dann entscheiden Sie sich mutig für eine 10/1 ARM zu einem um 0,375% niedrigeren Zinssatz als eine 30-jährige Festhypothek, um Geld zu sparen.

Wenn Sie in 10 Jahren kein anderes Haus kaufen, reduzieren Sie auch den Arbeitsbedarf heute. Aber als sehr motivierter Profi wollen Sie die Karriereleiter emporsteigen, mehr Geld verdienen und das bestmögliche Leben führen.

Deshalb ist es nicht optimal, eine 30-jährige Festhypothek zu einem höheren Zinssatz abzuschließen, die 20 Jahre länger fest ist als Ihre wahrscheinliche Haltedauer.

Eine 30-jährige Festhypothek ist in Ordnung – machen Sie sich keine Sorgen! Nur weil ich eine ARM bevorzuge, bedeutet das nicht, dass eine 30-jährige Festhypothek schlecht ist. Sie sollten sich darüber freuen, besonders wenn Sie refinanziert oder eine in der Nähe des Tiefpunkts des Zinssatzzyklus aufgenommen haben. Es ist ein Geschenk, so günstig Geld aufnehmen zu können.

Viele sind jedoch mit der Vorstellung belastet, dass sie die besten finanziellen Entscheidungen getroffen haben. Ich bitte nur darum, nicht zu verallgemeinern, dass ARMs schlecht sind. Es gibt finanzielle Situationen und Lebensumstände, in denen es unglaublich sinnvoll ist, eine ARM zu wählen.

Einen zu sparen und die Dauer der Festhypothek an Ihre Wohneigentumszeit anzupassen, ist eine optimalere Wahl. Das Bezahlen eines höheren Zinssatzes für mehr Sicherheit ist jedoch für viele Menschen ebenfalls von hohem Wert.

Die Zinsspreizung war 2020 einfach zu hoch, um für mich sinnvoll zu sein. Hätte ich eine 30-jährige Festhypothek nur 0,125% bis 0,25% höher bekommen können, hätte ich sie möglicherweise abgeschlossen.

Für risikobehaftete Hauskäufer ist eine 30-jährige Festhypothek besser. Wenn Sie über 30% Ihres Vermögens für ein Hauptwohnsitz ausgeben, bringt eine 30-jährige Festhypothek mehr Sicherheit. Der typische Amerikaner hat zwischen 70%-80% seines Vermögens in seiner Hauptimmobilie, was ich für zu hoch halte. Diese hohe Prozentzahl ist der Grund, warum so viele Hausbesitzer während der Finanzkrise 2008 stark betroffen waren.

Eine ARM ist für risikoärmere Hauskäufer geeignet. Wenn Sie nicht alles aufs Spiel setzen und ein Haus erwerben, das 30% Ihres Vermögens oder weniger entspricht, kann eine ARM angemessener sein. Wenn Sie die Zahlen analysiert haben und sich gut fühlen, selbst wenn Ihre ARM auf den Höchstzins steigt, sind Sie gut aufgestellt.

Ich hoffe, Ihnen hat dieser Fallbericht über die Vorteile von ARMs gefallen, die Ihnen helfen können, Geld zu sparen, Wohlstand aufzubauen und Ihre Ziele beim Kauf eines Hauses zu unterstützen. Ich bin mir sicher, dass einige anderer Meinung sind, was in Ordnung ist. Am wichtigsten ist es, die Zahlen zu überprüfen und die Hypothek auszuwählen, die am besten zu Ihrer einzigartigen Situation passt.

Leser, warum denken Sie, dass so viele Menschen gegen ARMs sind? Ist es nur die Angst vor dem Unbekannten oder ein Mangel an eigenem Erlebnis? Wäre es nicht sinnvoller, während einer festen Periode zu einem niedrigeren Zinssatz zu sichern, der besser mit Ihrem tatsächlichen Immobilienhaltungszeitraum übereinstimmt?