Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Der Kauf eines Eigenheims zählt zu den größten finanziellen Entscheidungen, die man treffen kann. Es ist leicht, sich von einer wunderschönen Immobilie mitreißen zu lassen und groß zu träumen. Doch die entscheidende Frage lautet nicht: „Was für ein Haus wollen Sie?“ sondern „Wie viel Haus können Sie sich realistisch leisten, ohne Ihre Finanzen zu gefährden?“

Von Ihrem Nettoeinkommen über Ihre Schuldenlast bis hin zu Ihren zukünftigen Zielen gibt es viele Faktoren, die Sie berücksichtigen sollten. Diese Anleitung zeigt Ihnen, wie Sie die Zahlen richtig berechnen, damit Sie mit einem realistischen Budget nach Ihrem Traumhaus suchen können, ohne finanziell überfordert zu werden.

Wie Sie herausfinden, was Sie sich leisten können

Bevor Sie beginnen, Hypothekenzinsen zu vergleichen oder Immobilienanzeigen zu durchstöbern, sollten Sie zuerst klären, was in Ihr Budget passt. Der Kauf eines Hauses ist eine langfristige Verpflichtung, und zu viel zu investieren kann Sie in finanziellen Schwierigkeiten bringen.

Die gute Nachricht ist, dass es einen klaren Weg gibt, die Zahlen zu berechnen. Wenn Sie wissen, wie viel Einkommen Sie monatlich erzielen und wie viel davon ausgeht, können Sie einen bequemen Preisrahmen finden, der Ihnen erlaubt, Ihr Zuhause zu genießen, ohne auf alles andere verzichten zu müssen.

Nettoeinkommen vs. Bruttoeinkommen: Was sollten Sie verwenden?

Hypothekengeber berücksichtigen Ihr Bruttoeinkommen, um zu berechnen, wie viel Haus Sie sich leisten können. Bruttoeinkommen ist jedoch Ihr Gehalt vor Steuern, Krankenversicherung und Rentenbeiträgen.

Wichtiger für Ihr persönliches Budget ist Ihr Nettoeinkommen, also das Geld, das Ihnen monatlich tatsächlich zur Verfügung steht. Bei der Berechnung dessen, was Sie sich leisten können, sollten Sie immer Ihr Nettoeinkommen verwenden, da es Ihnen einen realistischeren Überblick darüber gibt, wie viel Sie sicher für Wohnen ausgeben können.

Die 28/36 Regel erklärt

Die 28/36-Regel ist eine schnelle Methode, um zu prüfen, ob eine Hypothek in Ihr Budget passt.

• 28%-Regel: Maximal 28% Ihres Bruttoeinkommens sollten für Wohnkosten aufgewendet werden, inklusive Hypothek, Grundsteuern, Hausratsversicherung und Hypothekenversicherung.
• 36%-Regel: Ihre gesamten monatlichen Schulden – Wohnkosten, Autokredite, Studienkredite, Kreditkarten – sollten unter 36% Ihres Bruttoeinkommens bleiben.

Wenn Sie unter beiden Grenzen liegen, sind Sie auf einem guten Weg, ein Haus zu kaufen. Liegen Sie darüber, sollten Sie vielleicht Ihre Preisspanne senken oder daran arbeiten, Ihre Schulden zu reduzieren, bevor Sie einen Antrag stellen.

Die Zahlen überprüfen: Was Kreditgeber suchen

Kreditgeber wollen nicht nur sehen, dass Sie Einkommen haben – sie wollen auch sicherstellen, dass Ihr Einkommen nicht bereits überstrapaziert ist. Daher kijken sie genau auf Ihre bestehenden Schulden und Ihren Kredit-Score.

Wenn Sie zu viele monatliche Zahlungen zu leisten haben oder einen niedrigen Kredit-Score, riskieren Sie höhere Zinsen oder sogar eine Kreditabsage. Aber wenn Ihre finanziellen Verhältnisse stabil sind, haben Sie Zugang zu vorteilhafteren Kreditoptionen und Konditionen.

Was das Verhältnis von Schulden zu Einkommen den Kreditgebern sagt

Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) misst, wie viel Ihres Einkommens für monatliche Schuldenzahlungen aufgewendet wird. Die Berechnung ist einfach: addieren Sie alle monatlichen Schuldenzahlungen, teilen Sie durch Ihr Bruttoeinkommen und multiplizieren Sie mit 100.

Wenn Sie 5.000 Euro im Monat verdienen und 1.500 Euro an Schulden bezahlen, beträgt Ihr DTI 30%. Die meisten Kreditgeber wollen, dass Ihr DTI unter 43% liegt – je niedriger, desto besser. Ein niedrigerer DTI bedeutet, dass Sie mit größerer Wahrscheinlichkeit genehmigt werden und weniger wahrscheinlich Schwierigkeiten mit zukünftigen Zahlungen haben.

Wie Ihr Kredit-Score Ihre Kreditoptionen beeinflusst

Ihr Kredit-Score spielt eine große Rolle bei Ihren Kreditoptionen und dem Zinssatz, den Sie erhalten. Höhere Scores zeigen den Kreditgebern, dass Sie Schulden gut verwalten, was ihr Risiko verringert.

• Konventionelle Kredite erfordern normalerweise einen Kredit-Score von 620 oder höher.
• FHA-Darlehen erlauben Scores von bis zu 580.
• VA- und USDA-Darlehen sind oft flexibler, aber die Kreditgeber überprüfen trotzdem die Kreditgeschichte und Muster versäumter Zahlungen.

Ein besserer Kredit-Score kann Ihren Zinssatz senken und Ihre monatliche Zahlung reduzieren. Selbst eine kleine Verbesserung kann Ihnen über die Laufzeit des Kredits Tausende sparen.

Was Ihre monatliche Hypothekenzahlung wirklich umfasst

Ihre Hypothekenzahlung deckt mehr ab als nur den Kredit selbst. Sie umfasst in der Regel mehrere laufende Kosten, die in einer monatlichen Zahlung gebündelt sind.

Um Überraschungen zu vermeiden, zerlegen Sie es in wichtige Teile, sodass Sie genau wissen, wohin Ihr Geld fließt und wie sich dies im Laufe der Zeit ändern könnte.

Kapital und Zinsen

Dies ist der Hauptbestandteil Ihrer Hypothekenzahlung. Das Kapital ist der Betrag, den Sie geliehen haben. Die Zinsen sind die Kosten, die der Kreditgeber erhebt, um Ihnen dieses Geld zu leihen.

In den ersten Jahren einer Hypothek geht der Großteil Ihrer Zahlungen auf Zinsen. Im Laufe der Zeit wird mehr davon auf das Kapital angewendet. Die Höhe Ihrer Anzahlung, die Laufzeit des Darlehens und der Zinssatz beeinflussen alle, wie viel Sie jeden Monat zahlen.

Grundsteuern und Hausratversicherung

Diese sind laufende Kosten, die je nach Wohnort und Wert Ihres Hauses variieren.

Kommunen berechnen Grundsteuern anhand des geschätzten Wertes Ihres Hauses. Diese können von mehreren Hundert bis mehrere Tausend Euro pro Jahr reichen.

Die Hausratversicherung schützt Ihr Zuhause vor Schäden oder Verlust. Ihre Prämie hängt vom Alter des Hauses, den verwendeten Materialien und lokalen Risiken wie Hochwasser oder Waldbränden ab. Die meisten Kreditgeber verlangen diese Versicherung, bevor sie Ihre Hypothek genehmigen.

PMI und HOA-Gebühren

Wenn Sie weniger als 20% bei einem konventionellen Kredit anbezahlen, müssen Sie wahrscheinlich eine private Hypothekenversicherung (PMI) zahlen. Diese schützt den Kreditgeber – nicht Sie – im Falle eines Zahlungsausfalls. PMI kostet normalerweise zwischen 0,5% und 1% Ihres Darlehensbetrags pro Jahr und wird zu Ihrer monatlichen Zahlung hinzugefügt.

Wenn Ihr Zuhause Teil einer Eigentumswohnanlage oder einer geplanten Gemeinschaft ist, zahlen Sie möglicherweise auch Gebühren an die Hausbesitzervereinigung (HOA). Diese decken gemeinsame Dienstleistungen wie Landschaftspflege, Sicherheit und Annehmlichkeiten ab. Die HOA-Gebühren variieren erheblich, daher sollten Sie diese bei Ihrer Budgetplanung berücksichtigen.

Vorauszahlungskosten beim Kauf eines Hauses

Der Kauf eines Hauses bringt eine Reihe von Vorlaufkosten mit sich, die über Ihre Anzahlung hinausgehen. Diese Ausgaben können Tausende zu dem Gesamtbetrag hinzufügen, den Sie benötigen, um die Schlüssel zu erhalten.

Eine frühzeitige Planung hilft, Überraschungen in letzter Minute zu vermeiden und Ihr Budget im Schach zu halten.

Anzahlungen nach Darlehensart

Ihre Anzahlung hängt von der Art des Darlehens ab, das Sie erhalten. Hier ist ein schneller Vergleich:

• Konventionelle Kredite: Minimale Anzahlung beträgt 3%, aber 20% sind ratsam, um PMI zu vermeiden.
• FHA-Darlehen: Erfordern mindestens 3,5% Anzahlung.
• VA-Darlehen: Keine Anzahlung notwendig für berechtigte Veteranen und aktive Dienstmitglieder.
• USDA-Darlehen: Bieten auch eine 0% Anzahlung in förderfähigen ländlichen Gebieten an.

Eine höhere Anzahlung kann Ihre monatlichen Zahlungen und Zinskosten reduzieren, aber Sie müssen nicht unbedingt 20% sparen, um zu starten.

Schlusskosten und Voraus-PMI

Schlusskosten sind Gebühren, die Sie bei der finalen Abwicklung Ihrer Hypothek zahlen. Diese betragen in der Regel 2% bis 5% des Kaufpreises des Hauses und können Folgendes umfassen:

• Darlehensoriginierungsgebühren
• Titel- und Treuhandgebühren
• Hausbewertung
• Kreditberichtgebühren
• Rechtsanwalt- oder Notarservices (in einigen Bundesländern)

Wenn Ihr Darlehen PMI beinhaltet, verlangen einige Kreditgeber bei Abschluss eine Vorausprämie. Bei FHA-Darlehen beträgt das 1,75% des Darlehensbetrags, die in die Hypothek aufgenommen werden können.

Vielleicht können Sie auch mit dem Verkäufer verhandeln, um einige dieser Kosten zu decken – oder sie in Ihr Darlehen einzubeziehen – in jedem Fall benötigen Sie zumindest einen Teil des Bargeldes, um diese abzudecken.

Langfristige Kosten, auf die Sie achten sollten

Der Kauf eines Hauses bringt mehr mit sich als nur eine Hypothek. Nachdem Sie eingezogen sind, gibt es laufende Ausgaben, die sich schnell summieren können, wenn Sie nicht vorbereitet sind.

Die Berücksichtigung dieser langfristigen Kosten hilft Ihnen, ein Zuhause auszuwählen, das nicht nur in Ihr aktuelles Budget passt, sondern auch in Ihr zukünftiges Einkommen und Ihren Lebensstil.

Wartung, Nebenkosten und Notfallreparaturen

Jedes Zuhause benötigt regelmäßige Wartung. Planen Sie mindestens 1% des Wertes Ihres Hauses pro Jahr für Reparaturen und Instandhaltung ein. Das umfasst Dinge wie die Wartung der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage, Dachreparaturen, Sanitärarbeiten und den Austausch von Geräten.

Dann gibt es die monatlichen Nebenkosten – Strom, Gas, Wasser, Müll und Internet – die je nach Region und Hausgröße variieren können. Ältere Häuser und größere Flächen tendieren dazu, höhere Kosten zu verursachen.

Es ist auch klug, einen separaten Notfallfonds für unerwartete Reparaturen wie ein leaking Dach oder einen defekten Wasserkocher einzurichten. Ohne diesen Fonds können selbst kleine Probleme zu großen finanziellen Belastungen werden.

Arbeitsplatzsicherheit und Lebensveränderungen

Ihr Einkommen mag heute stabil erscheinen, aber die Dinge können sich schnell ändern. Eine Entlassung, ein Karriereschritt, gesundheitliche Probleme oder familiäre Verpflichtungen können Ihre Fähigkeit beeinflussen, eine Hypothek zu tilgen.

Fragen Sie sich vor dem Kauf: Wenn Ihr Einkommen morgen sinken würde, wie lange könnten Sie Ihre Hypothekenzahlung weiterhin leisten? Ein sechsmonatiger Notfallfonds bietet eine gewisse Sicherheit und Flexibilität, wenn das Leben Sie vor Herausforderungen stellt.

Tipps, um mehr Haus zu finanzieren, ohne sich zu überdehnen

Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihr Preisziel zu erreichen – oder bessere Kreditbedingungen sichern möchten – gibt es einige kluge Methoden, um Ihre finanzielle Situation vor der Antragstellung zu verbessern.

Kredit-Score verbessern

Ein höherer Kredit-Score kann Sie für einen niedrigeren Zinssatz qualifizieren, was zu einer niedrigeren monatlichen Zahlung führt.

• Überprüfen Sie Ihren Kreditbericht auf Fehler und bestreiten Sie fehlerhafte Einträge.
• Zahlen Sie alle Zahlungen pünktlich – dies hat den größten Einfluss auf Ihren Kredit-Score.
• Reduzieren Sie Ihre revolvierenden Schulden, um Ihre Kreditnutzung zu senken.
• Vermeiden Sie neue Kredit-Anträge in den Monaten vor der Beantragung einer Hypothek.

Selbst eine Verbesserung um 20 bis 40 Punkte kann einen erheblichen Unterschied in Ihrem Angebot ausmachen.

DTI senken

Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen zeigt den Kreditgebern, wie viel Ihres Einkommens bereits gebunden ist. Eine Senkung dieses Verhältnisses erhöht, wie viel Haus Sie sich leisten können.

• Reduzieren Sie hochverzinsliche Kredite und Kreditkartenschulden.
• Verschieben Sie neue Schulden.
• Erhöhen Sie nach Möglichkeit Ihr Einkommen durch Gehaltserhöhungen, Boni oder Nebentätigkeiten.

Je niedriger Ihr DTI ist, desto besser sind Ihre Genehmigungs-Chancen und die Konditionen.

Anzahlung erhöhen

Eine größere Anzahlung verringert Ihren Darlehensbetrag und kann die Notwendigkeit einer privaten Hypothekenversicherung beseitigen.

• Reduzieren Sie vorübergehend nicht notwendige Ausgaben.
• Nutzen Sie unerwartete Einnahmen wie Steuererstattungen, Boni oder Geschenke für Ihre Ersparnisse.
• Erwägen Sie kurzfristige freiberufliche Tätigkeiten oder einen Teilzeitjob, um Ihre Anzahlung schneller aufzubauen.

Selbst eine Erhöhung von 3% auf 5% kann Ihre monatlichen Kosten senken und Ihnen helfen, für vorteilhaftere Kredite qualifiziert zu werden.

Sollten Sie für eine größere Immobilie über Ihre Grenzen hinausgehen?

Es ist verlockend, Ihr Budget für das perfekte Zuhause auszureizen. Vielleicht hat es mehr Platz, eine bessere Lage oder Eigenschaften, die all Ihre Wünsche erfüllen. Aber mehr auszugeben, als Ihnen lieb ist, kann langfristigen Druck erzeugen.

Abwägungen zwischen Lebensstil und Budget

Ein größeres Zuhause bedeutet oft eine größere Hypothek und weniger Spielraum für alles andere. Das kann es schwieriger machen zu sparen, zu reisen, zu investieren oder das Leben einfach zu genießen.

Fragen Sie sich, was Ihnen am wichtigsten ist. Ist der zusätzliche Platz es wert, in anderen Bereichen Abstriche zu machen? Wird dieses Zuhause weiterhin sinnvoll sein, wenn sich Ihr Job oder Einkommen ändert? Die beste Entscheidung ist oft die, die es Ihnen ermöglicht, finanziell zu atmen und dennoch gut zu leben.

Refinanzieren später: Ein Backup-Plan

Die Bedingungen Ihrer Hypothek sind nicht für immer festgelegt. Sobald Sie ein Haus besitzen, können Sie refinanzieren, um Ihren Zinssatz, Ihre monatliche Zahlung oder die Struktur des Darlehens zu ändern.

Wenn die Zinsen sinken oder sich Ihre Kreditwürdigkeit verbessert, kann eine Refinanzierung Ihnen Geld sparen oder Ihnen helfen, benötigtes Eigenkapital freizusetzen.

Refinanzierungen bringen jedoch Kosten mit sich, einschließlich neuer Hausbewertungen, Abschlussgebühren und Titelaktualisierungen. Führen Sie immer eine Berechnung durch, um sicherzustellen, dass es sich langfristig wirklich lohnt. Und verlassen Sie sich nicht nur auf diesen Plan – kaufen Sie basierend auf dem, was Sie sich heute leisten können, nicht auf dem, was Sie möglicherweise später refinanzieren könnten.

Fazit

Zu ermitteln, wie viel Haus Sie sich leisten können, geht nicht nur darum, sich für ein Darlehen zu qualifizieren – es geht darum, eine intelligente, nachhaltige Wahl für Ihren Lebensstil und die langfristige finanzielle Gesundheit zu treffen. Ein Zuhause sollte ein Ort des Wohlbefindens sein, nicht eine Quelle ständiger finanzieller Sorgen.

Nutzen Sie diese Anleitung als Ausgangspunkt. Kennen Sie Ihr Einkommen, verstehen Sie Ihre Schulden, berücksichtigen Sie alle versteckten Kosten und geben Sie sich etwas Spielraum. Mit dem richtigen Plan können Sie sich ein Haus leisten, das zu Ihrem Budget und Ihrem Leben passt.

Bereit, den nächsten Schritt zu gehen? Probieren Sie ein Hypotheken-Erschwinglichkeits-Rechner aus, überprüfen Sie Ihren Kredit-Score und beginnen Sie mit Zuversicht, nach Immobilien zu suchen.