FHA versus reguliere lening: wat kies je?

Het kiezen van de juiste hypotheek kan je duizenden euro’s besparen, niet alleen op de korte termijn, maar ook gedurende de hele looptijd van je lening. Tevens kan het een cruciale rol spelen in je vermogen om een huis te kopen dat aan je wensen voldoet.

De twee meest voorkomende opties zijn FHA-leningen en reguliere leningen. Beide hebben hun voor- en nadelen, en de beste keuze is afhankelijk van jouw kredietscore, spaargeld, inkomen en het type woning dat je wilt kopen.

Deze gids legt uit hoe FHA- en reguliere leningen werken, hoe ze zich tot elkaar verhouden en hoe je kunt bepalen welke optie het beste bij jouw situatie past.

FHA-leningseisen en hoe ze werken

Een FHA-lening is een door de overheid gesteunde hypotheek die is ontworpen om starters in de woningmarkt en mensen met een lagere kredietscore te helpen. De Federal Housing Administration (FHA) verzekert de lening, maar deze wordt verstrekt door een goedgekeurde particuliere kredietgever.

FHA-leningen hebben meer flexibele kwalificatie-eisen dan reguliere leningen. Ze zijn beschikbaar met een vaste rente voor 15 jaar of 30 jaar.

Om in aanmerking te komen voor een FHA-lening, moet je voldoen aan de volgende eisen:

• Kredietscore: minimaal 500
• Hypotheekverzekering: vereist vooraf en continu
• Schuld-inkomenratio: moet in de meeste gevallen onder de 43% blijven
• Hoofdwoning: de woning moet je hoofdverblijf zijn
• Werk: je moet bewijs van werk en inkomen kunnen overleggen

Reguliere leningseisen en hoe ze werken

Een reguliere lening is een hypotheek die niet wordt ondersteund door een overheidsinstantie. In plaats daarvan wordt deze aangeboden door particuliere hypotheekgevers en volgt deze doorgaans richtlijnen die zijn vastgesteld door Fannie Mae en Freddie Mac. Reguliere leningen vertegenwoordigen ongeveer twee derde van alle hypotheken in de Verenigde Staten.

Reguliere leningen hebben doorgaans strengere eisen dan FHA-leningen, maar bieden meer flexibiliteit als je aan de voorwaarden voldoet.

Om een reguliere lening te krijgen, moet je:

• Een hypotheekaanvraag indienen: vul de vereiste formulieren van de kredietgever in
• Documentatie verstrekken: dit omvat inkomensverificatie en activa-verklaringen
• Je kredietrapport laten beoordelen: er gelden doorgaans minimumeisen voor je kredietscore
• Bewijs van werk leveren: een stabiel inkomen en werkhistorie zijn vereist

Conformerende vs. niet-conformerende reguliere leningen

Er zijn twee hoofdtypen reguliere leningen:

• Conformerende leningen: Deze leningen voldoen aan de richtlijnen die zijn vastgesteld door Fannie Mae en Freddie Mac. Individuele kredietgevers kunnen strengere normen opleggen. Om te kwalificeren, moet je voldoen aan eisen voor kredietscore, aanbetaling, schuld-inkomenratio en leengrens (verschillend per regio).
• Niet-conformerende leningen: Ook wel jumbo-leningen genoemd, deze overschrijden de maximale leengrenzen die zijn vastgesteld door Fannie Mae en Freddie Mac. Ze hebben vaak hogere rentetarieven en strengere kwalificatie-eisen. Niet-conformerende leningen zijn minder gebruikelijk en worden meestal gebruikt om duurdere woningen te financieren.

FHA vs. reguliere lening: belangrijke verschillen

FHA-leningen zijn over het algemeen gemakkelijker te verkrijgen. Reguliere leningen vereisen een hogere kredietscore en een grotere aanbetaling.

Dat betekent echter niet dat een FHA-lening altijd de beste keuze is. FHA-leningen gaan vaak gepaard met extra kosten en beperkingen die misschien niet voor elke koper logisch zijn. Hier is hoe de twee opties zich verhouden op belangrijke factoren:

Kredietscores

• FHA-leningen: Je kunt in aanmerking komen voor een FHA-lening met een minimale kredietscore van 500 als je 10% kunt aanbetalen. Bij een kredietscore van 580 of hoger kun je in aanmerking komen met een aanbetaling van 3,5%.
• Reguliere leningen: De meeste reguliere leningen vereisen een minimale kredietscore van 620, hoewel individuele kredietgevers hogere eisen kunnen stellen.

Aanbetaling

• FHA-leningen: Als je een kredietscore van 580 of hoger hebt, heb je minimaal 3,5% aanbetaling nodig. Bij een kredietscore tussen 500 en 579, heb je een aanbetaling van 10% nodig. De volledige aanbetaling mag komen uit giften.
• Reguliere leningen: Sommige reguliere leningen staan aanbetalingen toe van slechts 3%, maar je hebt doorgaans een goede kredietscore nodig om in aanmerking te komen. Reguliere leningen staan ook toe dat een deel van de aanbetaling uit giften komt.

Leenlimieten

• FHA-leningen: Leenlimieten zijn afhankelijk van de locatie. In 2025 hebben de meeste Amerikaanse provincies een minimumlimiet van $524,225 voor eengezinswoningen en een hoge-limiet plafond van $1,209,750. In Alaska, Hawaii, Guam en de Amerikaanse Maagdeneilanden zijn er speciale vrijstellingsgebieden tot $1,814,625.
• Reguliere leningen: Als je lening voldoet aan de normen van Fannie Mae en Freddie Mac, bedraagt de basislimiet $806,500 in het hele land. In gebieden met hoge kosten stijgt de limiet naar $1,209,750.

Schuld-inkomenratio

• FHA-leningen: De standaard maximale schuld-inkomenratio is 43%. Je totale woonlasten mogen niet meer dan 31% bedragen. Met compenserende factoren kunnen DTI-ratio's tot 56,9% worden geaccepteerd.
• Reguliere leningen: De meeste kredietgevers geven de voorkeur aan een DTI-ratio van minder dan 36% voor reguliere leningen. Sommige kredietgevers kunnen hogere DTI's goedkeuren, maar de richtlijnen zijn minder flexibel dan die voor FHA-leningen.

Afsluitkosten

Zowel FHA- als reguliere leningen hebben afsluitkosten, maar FHA-leningen zijn meestal hoger in de aanvangskosten.

• FHA-leningen: Je moet een vooraf betaalde hypotheekverzekering van 1,75% van het leningbedrag betalen. Dit is bovenop de reguliere afsluitkosten, zoals kredietgeversvergoedingen, titelvergoedingen en voorafbetaalde kosten.
• Reguliere leningen: Reguliere leningen vereisen geen voorafbetaalde hypotheekverzekering. Als je minder dan 20% aanbetaalt, moet je private hypotheekverzekering betalen, maar dit wordt meestal maandelijks betaald in plaats van bij de afsluiting.

In aanmerking komende onroerend goed

• FHA-leningen: Je kunt een FHA-lening gebruiken om een eengezinswoning, een goedgekeurde condo of townhouse, een vrijstaande of half-vrijstaande woning, of een mobiel huis te kopen. De woning moet je hoofdverblijf zijn. Je kunt geen FHA-lening gebruiken voor een vakantiehuis of huurwoning.
• Reguliere leningen: Reguliere leningen bieden meer flexibiliteit. Je kunt ze gebruiken om een hoofdverblijf, vakantiehuis of huurwoning te kopen. In aanmerking komende eigendommen omvatten eengezinswoningen, condos, townhouses en renovatieprojecten.

Private hypotheekverzekering

• FHA-leningen: Je moet een vooraf betaalde hypotheekverzekering betalen, plus doorlopende maandelijkse premies. Als je aanbetaling minder dan 10% is, blijft de maandelijkse premie voor de levensduur van de lening bestaan. Je kunt deze verzekering verwijderen door over te stappen naar een reguliere lening.
• Reguliere leningen: Private hypotheekverzekering is alleen vereist als je aanbetaling minder dan 20% is. Zodra je 80% eigen vermogen in je woning bereikt, wordt je hypotheekverzekering automatisch verwijderd.

Langetermijnkostenvergelijking

De totale kosten van je lening zijn net zo belangrijk als de aanvangseisen. Op de lange termijn kosten FHA-leningen vaak meer dan reguliere leningen, ook al zijn ze gemakkelijker te verkrijgen.

• FHA-leningen: Je moet een vooraf betaalde hypotheekverzekering betalen en doorlopende maandelijkse hypotheekverzekering voor de levensduur van de lening als je aanbetaling minder dan 10% is. Zelfs als je later herfinancierd, kan dit duizenden euro’s extra kosten met zich meebrengen.
• Reguliere leningen: Je kunt helemaal geen hypotheekverzekering nodig hebben als je 20% aanbetaalt. Als je minder dan 20% aanbetaalt, betaal je tijdelijk private hypotheekverzekering, maar deze valt automatisch weg zodra je 80% eigen vermogen bereikt. Dit kan een reguliere lening op de lange termijn betaalbaarder maken.

Als je van plan bent om jarenlang in je huis te blijven, is het belangrijk om de langetermijnkosten zorgvuldig te vergelijken. In veel gevallen bespaart een reguliere lening je meer geld op de lange termijn als je aan de eisen voldoet.

Herfinanciering

• FHA-leningen: Je kunt een FHA-lening herfinancieren via het FHA streamline herfinancieringsprogramma, waarvoor geen woningwaardering vereist is en minder papierwerk met zich meebrengt. Om in aanmerking te komen, moet je op dit moment actueel zijn met je hypotheekbetalingen.
• Reguliere leningen: Je kunt een reguliere lening herfinancieren als je voldoet aan de vereisten van je kredietgever. Opties zijn onder andere rente- en termijnherfinanciering of contant-uit herfinanciering. Als je beperkte eigen middelen hebt, kunnen sommige kredietgevers programma’s voor een hoge lening-waarde (LTV) herfinanciering aanbieden.

FHA vs. reguliere leningen: voor- en nadelen

Als je nog steeds niet zeker weet of een FHA-lening of een reguliere lening de juiste keuze voor je is, hier zijn enkele voor- en nadelen van elk type lening:

Voordelen van FHA-leningen

• Deze leningen zijn gemakkelijker te verkrijgen
• Beter voor leners met lagere kredietscores
• Laag aanbetalingspercentage
• Biedt betere herfinancieringsopties

Nadelen van FHA-leningen

• Verplicht hypotheekverzekering
• Als je aanbetaling minder dan 10% is, is de hypotheekverzekering verplicht voor de levensduur van de lening
• Geeft beperkingen op bepaalde soorten onroerend goed
• Kan gepaard gaan met hoge rentetarieven
• Het duurt meestal langer om FHA-leningen te verwerken

Voordelen van reguliere leningen

• Biedt hogere leenlimieten dan FHA-leningen
• Hypotheekverzekering is niet vereist met een aanbetaling van 20%
• Je kunt leningen afsluiten voor investeringspanden
• Sommige leningen accepteren aanbetalingen van slechts 3%

Nadelen van reguliere leningen

• Om een lening aan te vragen, hebben leners minstens een kredietscore van 620 nodig
• Voor leners met een laag inkomen kan het moeilijker zijn om in aanmerking te komen
• Een hogere aanbetaling is vereist om hypotheekverzekering te vermijden

Hoe je tussen de twee kunt beslissen

Het kiezen tussen een FHA-lening en een reguliere lening hangt af van je kredietscore, spaargeld en financiële doelen.

Een FHA-lening is misschien een betere optie als je een lagere kredietscore of een kleinere aanbetaling hebt. Wees je er echter van bewust dat je hypotheekverzekering moet betalen, wat je maandlasten kan verhogen.

Een reguliere lening is vaak de betere optie als je kredietscore 620 of hoger is en je meer geld kunt aanbetalen. Als je kredietscore 720 of hoger is, biedt een reguliere lening doorgaans de meest betaalbare voorwaarden.

De slimste manier om te beslissen is om met een hypotheekadviseur te praten. Zij kunnen de cijfers voor jouw situatie berekenen en helpen bij het vergelijken van de leningopties naast elkaar.

Veelgestelde vragen

Kan ik giftfunds gebruiken om afsluitkosten te dekken?

Ja, zowel FHA- als reguliere leningen staan je toe om giftfunds te gebruiken om afsluitkosten te helpen dekken. FHA-leningen staan toe dat al je afsluitkosten en aanbetaling uit giftfunds komen, zolang de schenker een geschikte familielid of goedgekeurde bron is. Reguliere leningen staan ook giftfunds toe, maar de regels kunnen per kredietgever en leningtype verschillen—controleer bij je kredietgever wat is toegestaan.

Kan ik een FHA of reguliere lening krijgen als ik zelfstandig ondernemer ben?

Ja. Je kunt voor beide leningtypes in aanmerking komen als je zelfstandig ondernemer bent, maar je moet extra documentatie verstrekken. De meeste kredietgevers vereisen minstens twee jaar consistent inkomen uit zelfstandige ondernemingen, samen met belastingaangiften en ander bewijs van inkomensstabiliteit. Als je inkomen fluctuaties vertoont of recent is gedaald, kan het moeilijker zijn om in aanmerking te komen.

Hoe lang duurt het om een FHA of reguliere lening af te sluiten?

De typische tijdlijn om een lening af te sluiten ligt tussen de 30 en 45 dagen. FHA-leningen kunnen soms langer duren vanwege extra waarderings- en inspectie-eisen. Reguliere leningen kunnen iets sneller worden afgesloten als je aanvraag eenvoudig is en alle documenten in orde zijn.

Kan ik een FHA of reguliere lening gebruiken om een renovatieproject te kopen?

Ja, maar je opties variëren. FHA-leningen bieden een speciaal product genaamd de FHA 203(k) lening, die je in staat stelt om zowel de woningkoop als de noodzakelijke reparaties te financieren. Reguliere leningen kunnen ook worden gebruikt om renovatieprojecten te kopen, maar je hebt mogelijk een renovatielening nodig of moet de kosten voor reparaties apart dekken. Reguliere leningen bieden vaak meer flexibiliteit voor woningen in slechte staat.

Hoeveel FHA of reguliere leningen kan ik tegelijk hebben?

Voor FHA-leningen kun je doorgaans maar één actieve FHA-lening tegelijkertijd hebben, omdat de woning je hoofdverblijf moet zijn. Reguliere leningen hebben deze beperking niet—je kunt meerdere reguliere hypotheken aanhouden als je ervoor kwalificeert, wat ze een betere keuze maakt voor tweede woningen en investeringspanden.