Hoeveel huis kan ik mij veroorloven?

De aankoop van een huis is een van de grootste financiële beslissingen die je ooit zult nemen, en het is gemakkelijk om je door mooie huizen te laten meeslepen. Je ziet een prachtig huis, wordt er verliefd op, en begint te fantaseren. Maar de echte vraag is niet wat voor huis je wilt, maar hoeveel huis je je realistisch kunt veroorloven zonder je financiën in gevaar te brengen.

Van je netto-inkomen tot je schuldlast en toekomstige doelen, er zijn veel factoren om te overwegen. Deze gids helpt je om de cijfers op een rijtje te zetten, zodat je vol vertrouwen binnen je budget kunt winkelen en voorkomt dat je financieel vast komt te zitten in een huis.

Hoe we te weten wat je kunt veroorloven

Voordat je begint met het vergelijken van hypotheekrentes of het bekijken van vastgoedaanbiedingen, moet je eerst bepalen wat binnen je budget past. Een huis is een langetermijnverbintenis en te veel uitgeven kan leiden tot financiële problemen.

Het goede nieuws is dat er een duidelijke manier is om de cijfers te berekenen. Zodra je weet hoeveel je elke maand verdient en wat je uitgaven zijn, kun je een comfortabele prijsklasse vinden die je in staat stelt om van je woning te genieten zonder alles op te offeren wat belangrijk voor je is.

Netto inkomen versus Bruto inkomen: Wat te gebruiken

Hypotheekverstrekkers gebruiken je bruto inkomen om te berekenen voor welk huis je in aanmerking komt. Maar bruto inkomen is je salaris vóór belastingen, ziektekostenverzekering en pensioenbijdragen.

Voor je persoonlijke budget is je netto inkomen, oftewel het geld dat je daadwerkelijk overhoudt, belangrijker. Wanneer je berekent hoeveel je je kunt veroorloven, gebruik dan altijd je netto inkomen. Dit geeft je een realistischer beeld van wat je veilig kunt besteden aan huisvesting.

De 28/36 Regel uitgelegd

De 28/36 regel is een snelle manier om te controleren of een hypotheek binnen je budget past.

• 28% regel: Niet meer dan 28% van je bruto maandinkomen zou naar huisvestingskosten moeten gaan. Dit omvat je hypotheek, onroerendgoedbelasting, opstalverzekering en hypotheekverzekering.
• 36% regel: Je totale maandlasten, inclusief huisvesting, autoleningen, studieleningen en creditcards, zouden onder de 36% van je bruto inkomen moeten blijven.

Als je onder beide limieten blijft, is alles in orde. Als je boven de limieten zit, wil je misschien je prijsklasse verlagen of werken aan het verminderen van je schulden voordat je gaat aanvragen.

De cijfers doorbrengen: Waar lenders naar kijken

Lenders willen niet alleen zien dat je inkomen hebt, maar ze willen er ook voor zorgen dat je inkomen niet al te veel belast is. Daarom kijken ze nauwkeurig naar je bestaande schulden en kredietscore.

Als je te veel maandelijkse betalingen hebt of een lage kredietscore, kun je een hogere rente krijgen of zelfs een lening kunnen geweigerd worden. Maar als jouw financiële situatie goed is, heb je toegang tot gunstigere leenopties en voorwaarden.

Wat het Schulden-naar-Inkomen Ratio zegt over Lenders

Je schulden-naar-inkomenratio, of DTI, meet hoeveel van je inkomen gaat naar maandelijkse schulden. De formule is eenvoudig: tel al je maandelijkse schulden bij elkaar op, deel door je bruto inkomen en vermenigvuldig met 100.

Als je $5.000 per maand verdient en $1.500 aan schulden hebt, is je DTI 30%. De meeste geldverstrekkers willen dat je DTI onder de 43% blijft, maar hoe lager het is, hoe beter. Een lagere DTI betekent dat je meer kans maakt om goedgekeurd te worden en minder kans hebt om in de toekomst in betalingsproblemen te komen.

Hoe je kredietscore je leenopties beïnvloedt

Je kredietscore speelt een grote rol in je leenopties en de rente die je krijgt. Hogere scores tonen aan dat je goed met schulden omgaat, wat het risico voor de geldverstrekker vermindert.

• Conventionele leningen vereisen doorgaans een kredietscore van 620 of hoger.
• FHA-leningen staan scores toe van zo laag als 580.
• VA- en USDA-leningen zijn vaak flexibeler, maar geldverstrekkers controleren nog steeds de kredietgeschiedenis en patronen van gemiste betalingen.

Een betere kredietscore kan je rente verlagen en je maandlasten verminderen. Zelfs een kleine verbetering kan je duizenden dollars besparen gedurende de looptijd van de lening.

Wat je maandlasten van de hypotheek werkelijk omvatten

Je hypotheeklasten dekken meer dan alleen de lening zelf. Het omvat vaak verschillende doorlopende kosten die in één maandelijkse betaling zijn samengevoegd.

Om verrassingen te voorkomen, splits de kosten op in belangrijke onderdelen zodat je precies weet waar je geld naartoe gaat en hoe dit in de loop van de tijd kan veranderen.

Hoofdsom en rente

Dit is de kern van je hypotheekbetaling. De hoofdsom is het bedrag dat je hebt geleend. De rente is de kostprijs die de geldverstrekker rekent om je dit geld te lenen.

In de beginjaren van een hypotheek gaat het grootste deel van je betaling naar rente. Na verloop van tijd begint meer van het bedrag de hoofdsom te verminderen. De grootte van je aanbetaling, looptijd van de lening en rentepercentage beïnvloeden allemaal hoeveel je elke maand betaalt.

Eigendomsbelasting en Opstalverzekering

Dit zijn doorlopende kosten die variëren, afhankelijk van waar je woont en de waarde van je huis.

Lokale overheden heffen onroerendgoedbelasting op basis van de waarde van je huis. Deze kan variëren van een paar honderd tot enkele duizenden dollars per jaar.

Opstalverzekering beschermt je huis tegen schade of verlies. Je premie hangt af van de leeftijd van het huis, gebruikte materialen en lokale risico’s zoals overstromingen of bosbranden. De meeste geldverstrekkers vereisen deze verzekering voordat ze je hypotheek goedkeuren.

PMI en HOA-kosten

Als je minder dan 20% aanbetaalt op een conventionele lening, moet je waarschijnlijk private mortgage insurance (PMI) betalen. Dit beschermt de geldverstrekker - niet jou - in het geval dat je in gebreke blijft. PMI kost meestal tussen de 0,5% en 1% van je leenbedrag per jaar en wordt aan je maandlasten toegevoegd.

Als je huis deel uitmaakt van een appartementencomplex of een gepland gemeenschapsproject, kan het zijn dat je ook HOA-kosten betaalt. Deze dekken gedeelde diensten zoals tuinonderhoud, beveiliging en voorzieningen. HOA-kosten kunnen sterk variëren, dus zorg ervoor dat je deze meerekent in je budget.

Initiële kosten van het kopen van een huis

Het kopen van een huis gaat gepaard met een aantal voorafgaande kosten die verder gaan dan je aanbetaling. Deze uitgaven kunnen duizenden dollars aan de totale kosten toevoegen voordat je de sleutels krijgt.

Voorkom last-minute verrassingen door hier van tevoren rekening mee te houden en je budget op orde te houden.

Aanbetalingen per type lening

Je aanbetaling hangt af van het type lening dat je krijgt. Hier is een snelle vergelijking:

• Conventionele leningen: Minimale aanbetaling is 3%, maar 20% aanbetalen helpt je PMI te vermijden.
• FHA-leningen: vereisen minimaal 3,5% aanbetaling.
• VA-leningen: vereisen geen aanbetaling voor in aanmerking komende veteranen en actieve krijgsmachtleden.
• USDA-leningen: bieden ook 0% aanbetaling in kwalificerende landelijke gebieden.

Een grotere aanbetaling kan je maandlasten en renteverplichtingen verlagen, maar je hoeft niet 20% gespaard te hebben om te beginnen.

Sluitkosten en voorafgaande PMI

Sluitkosten zijn de vergoedingen die je betaalt bij het finaliseren van je hypotheek. Deze bedragen doorgaans 2% tot 5% van de aankoopprijs van het huis en kunnen de volgende omvatten:

• Leningafhandelingskosten
• Titel- en escrowkosten
• Taxatie van de woning
• Kredietrapportkosten
• Advocaat- of notarisdiensten (in sommige staten)

Als je lening PMI omvat, brengen sommige geldverstrekkers een voorafgaande premie in rekening bij de afsluiting. Voor FHA-leningen is dat 1,75% van het leenbedrag, wat in de hypotheek kan worden opgenomen.

Je kunt mogelijk met de verkoper onderhandelen om sommige van deze kosten te dekken, of ze in je lening op te nemen, maar hoe dan ook, je hebt contant geld nodig voor minstens een deel van deze kosten.

Langetermijnkosten om rekening mee te houden

Het kopen van een huis brengt meer kosten met zich mee dan alleen een hypotheek. Zodra je bent verhuisd, zijn er doorlopende uitgaven die snel kunnen oplopen als je hier niet op voorbereid bent.

Door deze langetermijnkosten in gedachten te houden, kun je een huis kiezen dat niet alleen past bij je budget van vandaag, maar ook bij je toekomstige inkomen en levensstijl.

Onderhoud, nutsvoorzieningen en noodgevallen reparaties

Elk huis heeft regelmatig onderhoud nodig. Reserveer minstens 1% van de waarde van je huis per jaar voor reparaties en onderhoud. Dit omvat zaken als HVAC-service, dakreparatie, loodgieterswerk en vervangingen van apparaten.

Daarnaast zijn er de maandelijkse nutsvoorzieningen - elektriciteit, gas, water, afval en internet - die kunnen variëren afhankelijk van de regio en de grootte van je huis. Oudere huizen en grotere vierkante meters zijn doorgaans duurder.

Het is ook verstandig om een aparte noodfonds voor onverwachte reparaties te hebben, zoals een lekkend dak of een kapotte boiler. Zonder dat, kunnen zelfs kleine problemen leiden tot grote financiële stress.

Banenveiligheid en levensveranderingen

Je inkomen lijkt misschien stabiel vandaag, maar dingen kunnen snel veranderen. Een ontslag, carrièreswitch, gezondheidsprobleem of gezinsverantwoordelijkheid kan je vermogen om een hypotheek te betalen beïnvloeden.

Vraag je vóór de aankoop af: Als je inkomen morgen zou dalen, hoelang zou je dan in staat zijn om je hypotheek te blijven betalen? Een noodfonds van zes maanden biedt gemoedsrust en flexibiliteit wanneer het leven je verrast.

Tips om meer huis te kunnen veroorloven zonder overbelasting

Als je moeite hebt om je prijslimiet te bereiken - of betere leenvoorwaarden wilt vastleggen - zijn er enkele slimme manieren om je financiële situatie te verbeteren voordat je gaat aanvragen.

Verbeter je kredietscore

Een hogere kredietscore kan je in aanmerking brengen voor een lagere rente, wat betekent dat je maandlasten dalen.

• Controleer je kredietrapport op fouten en betwist alles wat onjuist is.
• Betaal al je betalingen op tijd - dit heeft de grootste impact op je kredietscore.
• Betaal doorlopende schulden af om je kredietbenutting te verlagen.
• Vermijd nieuwe kredietaanvragen in de maanden voor de aanvraag voor een hypotheek.

Zelfs een verbetering van 20- tot 40 punten kan een merkbaar verschil maken in wat je aangeboden krijgt.

Verlaag je DTI

Je schulden-naar-inkomenratio vertelt geldverstrekkers hoeveel van je inkomen al vastzit. Het verlagen ervan verhoogt het bedrag waarmee je een huis kunt betalen.

• Betaal leningen met hoge saldo's en creditcards af.
• Stel het aangaan van nieuwe schulden uit.
• Verhoog indien mogelijk je inkomen met een verhoging, bonus of parttime werk.

Hoe lager je DTI, hoe beter je kansen op goedkeuring en gunstigere voorwaarden zullen zijn.

Verhoog je aanbetaling

Een grotere aanbetaling verkleint je leensom en kan de noodzaak van private mortgage insurance wegnemen.

• Beperk tijdelijk niet-essentiële uitgaven.
• Gebruik onverwachte inkomsten, zoals belastingteruggaven, bonussen of geschenken voor je spaargeld.
• Overweeg tijdelijke freelance klussen of een parttime baan om sneller je aanbetaling te vergroten.

Zelfs van 3% naar 5% aanbetaling gaan kan je maandlasten verlagen en je helpen om in aanmerking te komen voor gunstigere leningen.

Moet je je budget overschrijden voor een groter huis?

Het is verleidelijk om je budget op te rekken voor het perfecte huis. Misschien heeft het meer ruimte, een betere locatie of functies die aan al je wensen voldoen. Maar meer uitgeven dan je je kunt veroorloven kan op lange termijn druk opleveren.

Afwegingen tussen levensstijl en budget

Een groter huis betekent vaak een grotere hypotheek en kleinere marges voor andere uitgaven. Dit kan het moeilijker maken om te sparen, reizen, investeren of gewoon van het leven te genieten.

Vraag jezelf af wat voor jou het belangrijkst is. Is de extra vierkante meters de moeite waard om op andere gebieden te bezuinigen? Heeft dit huis nog steeds zin als je baan of inkomen verandert? De beste keuze is vaak degene die je financieel ademruimte geeft en je in staat stelt goed te leven.

Herfinanciering later: een back-upplan

De voorwaarden van je hypotheek staan niet voor altijd vast. Zodra je eigenaar bent van een huis, kun je herfinancieren om je rente, maandbetaling of leningstructuur te veranderen.

Als de rente daalt of je kredietscore verbetert, kan herfinanciering je geld besparen - of je in staat stellen om equity aan te boren indien nodig.

Herfinanciering gaat echter gepaard met kosten, zoals een nieuwe taxatie, sluitkosten en titelupdates. Bereken altijd of het op lange termijn zinvol is. En verlaat je vooral niet op herfinanciering als je belangrijkste plan - koop vooral op basis van wat je vandaag kunt veroorloven, niet wat je later misschien kunt herfinancieren.

Laatste gedachten

Uitvinden hoeveel huis je je kunt veroorloven is niet alleen een kwestie van het kwalificeren voor een lening - het gaat om het maken van een slimme, duurzame keuze voor jouw levensstijl en langetermijnfinanciële gezondheid. Een huis moet een plek van comfort zijn, geen constante geldstress.

Gebruik deze gids als startpunt. Ken je inkomen, begrijp je schulden, houd rekening met alle verborgen kosten en geef jezelf wat ademruimte. Met het juiste plan kan je een huis veroorloven dat bij je budget past - en bij je leven.

Klaar om de volgende stap te zetten? Voer een aantal scenario's uit met een hypotheekbetaalbaarheidcalculator, controleer je kredietscore en begin met zekerheid naar huizen te kijken.

Veelgestelde Vragen

Wat is de beste manier om mijn huisbetaalbaarheid in te schatten als mijn inkomen varieert?

Als je een variabel inkomen hebt door commissies, freelancewerk of seizoensgebonden werk, gebruik dan je laagste consistente maandelijkse inkomsten van de afgelopen 6-12 maanden. Dit geeft je een conservatieve basislijn. Je kunt ook een maandelijks gemiddelde berekenen, maar wees voorzichtig met het niet overschatten van wat je veilig kunt veroorloven.

Kan ik geschenk geld gebruiken voor mijn aanbetaling?

Ja, veel leningprogramma's staan geschenk geld van een familielid of goede vriend toe om voor een deel of de gehele aanbetaling te worden gebruikt. Geldverstrekkers vereisen echter meestal een ondertekende geschenkenbrief waarin wordt bevestigd dat het geld geen lening is en niet terugbetaald hoeft te worden.

Hoe beïnvloedt mijn werkgeschiedenis mijn hypotheekgoedkeuring?

Geldverstrekkers willen doorgaans een stabiele werkgeschiedenis zien, meestal ten minste twee jaar bij dezelfde werkgever of in dezelfde sector. Als je onlangs van baan bent veranderd maar in hetzelfde vakgebied bent gebleven, kun je misschien nog steeds in aanmerking komen - zolang je inkomen stabiel en goed gedocumenteerd is.

Hoe beïnvloeden rentetarieven hoeveel huis ik kan veroorloven?

Zelfs een kleine wijziging in rentetarieven kan een aanzienlijke impact hebben op je maandbetalingen en het totaalbedrag dat je kunt lenen. Hogere tarieven verminderen je koopkracht, terwijl lagere tarieven je in staat stellen om meer te kunnen betalen. Controleer altijd hoe verschillende tarieven je geschatte betaling beïnvloeden voordat je een bod uitbrengt.

Wat gebeurt er als mijn hypotheekbetaling later onbetaalbaar wordt?

Als je moeite hebt met betalen, neem dan onmiddellijk contact op met je geldverstrekker. Je kunt mogelijk in aanmerking komen voor opties zoals uitstel, leningaanpassingen of herfinancieringen. Hoe eerder je contact opneemt, hoe meer flexibiliteit je waarschijnlijk zult hebben om gemiste betalingen of gedwongen verkopen te voorkomen.