Preemptief Bod of Open Markt: Wat Kiezen?

Als je besluit om een huis te verkopen, kun je te maken krijgen met een preemptief bod - een aanbieding die binnenkomt voordat je publiekelijk op de open markt verschijnt of voordat je een deadline voor biedingen hebt gesteld. Dit gebeurt vaak in een sterke markt of wanneer jouw woning zeer gewild is.

Het is een verleidelijke maar complexe situatie: accepteer je het vroege bod of houd je de opties open in de hoop op iets beters? Deze dilemma’s zien we ook in de professionele sport. Sommige spelers gokken op zichzelf en weigeren gegarandeerd levensveranderend geld in de hoop op meer, maar dat gaat niet altijd goed.

Dit artikel verkent die beslissing aan de hand van persoonlijke ervaringen, bedoeld om je te helpen je opties te overwegen. Uiteindelijk is het doel om je huis te verkopen voor de hoogste prijs met de minste problemen.

In 2025 besloot ik mijn oude huis te verkopen nadat ik het een jaar had verhuurd. Ik had een groter huis gekocht en koesterde een emotionele band met het oude huis. Maar het leven trok me in te veel richtingen: ik beheerde verschillende huurwoningen, zorgde voor mijn kinderen, schreef voor Financial Samurai en werkte aan mijn bestseller, Millionaire Milestones.

Het verkopen van het huis aan iemand die er net zo van zou genieten als ik deed, voelde als de juiste keuze. Bovendien was de netto huurinkomsten vanuit dat huis niet aantrekkelijk genoeg. Uiteindelijk accepteerde ik een preemptief bod voordat ik het huis op de Multiple Listing Service (MLS) plaatste. Het was geen gemakkelijke beslissing, en ik was benieuwd hoe het huis het op de open markt zou doen.

Hieronder deel ik de gedetailleerde gedachtegang die me leidde tot het accepteren van het preemptieve bod, onderverdeeld in zeven stappen die jou kunnen helpen bij je eigen beslissing.

Om de hoogste prijs te krijgen, zouden de meeste verkopers hun huis op de open markt moeten aanbieden, maar alleen als ze een competente makelaar hebben, een solide marketingplan en een aantrekkelijke vraagprijs. Jouw huis aan de wereld tonen kan verkeerd uitpakken, vooral als je te hoog prijst en het maanden te koop staat.

Het accepteren van een preemptief bod, zoals het kiezen voor dual agency bij de aankoop, kan voordeliger zijn voor meer ervaren verkopers. Zelfs als je eerder meerdere panden hebt verkocht, is het aannemen van een preemptief bod een gok die kan leiden tot verlies van geld.

Hier zijn de stappen die ik nam om te beslissen welke route ik moest nemen.

1. Kies een top-makelaar om je kansen op een preemptief bod te vergroten

Onze eerste stap was het inhuren van een topmakelaar, iemand die in de top 10% van onze lokale markt stond op basis van verkoopvolume. Waarom? We wilden iemand met een uitgebreid netwerk, een uitstekende staat van dienst en de mogelijkheid om een woning snel te verkopen. Deze expertise kwam met een prijs: We betaalden een commissie die 0,25% hoger was dan een concurrent.

Een belangrijk voordeel van een topmakelaar is hun toegang tot de Top Agent Network (TAN), een privégroep die elite makelaars verbindt.

Onze strategie hing af van het benutten van TAN. Voordat we het huis op de open markt exposeerden, zouden we het eerst aan deze exclusieve groep van meer dan 500 topmakelaars presenteren. Dit was een manier om het vraagstuk te testen zonder volledig te verplichten.

Hier is waarom dat belangrijk was: Zodra je op de MLS staat, begint de tijd te dringen. Elke dag die je langer op de markt staat, heeft invloed op de verkoopprijs; kopers beginnen zich af te vragen wat er mis is met het huis. Door gebruik te maken van TAN, konden we het pand discreet adverteren zonder de klok te starten.

Bovendien verkopen de top 10% van makelaars 80–90% van alle huizen in onze regio. Dat betekent dat je de meeste serieuze kopers bereikt, terwijl je de meeste kijkers en potentiële tijdverspillers kunt vermijden.

Als je op zoek bent naar een preemptief bod, raad ik aan om samen te werken met een topmakelaar die aangesloten is bij TAN of een soortgelijk netwerk.

2. Eenvoudiger experimenteren met prijstelling buiten de markt

Het prijzen van een huis is een kunstvorm, en er zijn drie brede benaderingen:

• Prijs aanzienlijk onder de markt om intense vraag te creëren en een biedoorlog uit te lokken.
• Prijs licht onder of op de eerlijke marktwaarde, wat fungeert als een “nu kopen”-prijs.
• Prijs boven de markt, in de hoop dat iemand zo onder de indruk is dat hij de premie negeert.

Met 22 jaar ervaring in het kopen en verkopen van onroerend goed, geloof ik dat het het beste werkt om 5% tot 10% onder de eerlijke marktwaarde te prijzen. Het functioneert als een magneet voor potentiële kopers en creëert concurrentie.

We overwoogen ons huis te prijsstellen op $1,99 miljoen, wat ongeveer 15% onder de $2,3 miljoen lag waarvan ik dacht dat het mogelijk was in een openbare verkoop. Het doel? Een menigte aantrekken en de biedingen laten stijgen. Maar er is een risico: te laag prijzen en sommige kopers zijn misschien niet bereid ver boven de vraagprijs te bieden.

Dus we pasten onze strategie aan. We hebben een stijlvolle website voor het pand opgebouwd, compleet met foto's, een virtuele rondleiding en een verhaal over de charme, en we gaven het op TAN een vraagprijs van $2,095 miljoen, 8,8% onder dat $2,3 miljoen doel. Dit verlaagde de sprongetjes naar $2,3 miljoen in vergelijking met een startprijs van $1,99 miljoen. Echter, het filterde ook kopers weg die maximaal $2 miljoen konden bieden, wat de vraag verminderde.

Het resultaat? Er kwam een preemptief bod binnen van $2,2 miljoen—5,3% boven onze vraagprijs van $2,095 miljoen en 10% boven mijn eerdere gedachte om het huis voor $1,99 miljoen te prijsstellen. Het was niet de $2,3 miljoen die ik had gedroomd, maar het bewees dat de strategie werkte.

3. Onderhandelen om het preemptieve bod te verhogen

Onderhandelen is waar deals gewonnen of verloren worden, en een 'liefdesbrief' kan de schaal doen doorslaan. Als je verkoopt, schrijf dan een oprechte brief over wat je zo leuk vond aan het huis en waarom het geschikt zal zijn voor de koper. Als je koopt, leg dan uit waarom dit je droomhuis is en waarom jij de ideale koper bent.

Deze brieven creëren emotionele verbindingen—een cruciaal onderdeel in een op cijfers gebaseerde wereld. Ik schrijf sinds 2009 online en heb drie bestsellers op mijn naam, dus ik weet hoe krachtig woorden zijn. Als verkoper schreef ik een zeven pagina's tellende liefdesbrief waarin ik alles stopte: de beste kenmerken van het huis, mijn favoriete herinneringen en zelfs mijn kijk op sterke lokale economische trends.

De kopers—een stel dat hun eerste kind verwacht—reageerden met hun eigen brief. Als ouders die hun huis na de geboorte van ons tweede kind hadden vergroot, voelden we meteen de verbinding over die gedeelde mijlpaal.

Hun eerste bod was $2,15 miljoen, 7,5% boven de vraagprijs, maar onder mijn doel van $2,3 miljoen. Ik counterde met $2,36 miljoen—9,7% hoger—met een bijgevoegde twee pagina's tellende brief waarin ik hen bedankte, onze familieband versterkte en de prijs met marktgegevens rechtvaardigde.

Ze kwamen de volgende dag terug met $2,25 miljoen. Goede vooruitgang! Het was zo dicht bij mijn doel van $2,3 miljoen, en ik was geneigd het te accepteren. Ik had 24 uur om te reageren voordat ik besloot of ik naar de open markt zou gaan of niet. In die tijd maalt ijzerde ik me in de hot tub of het de moeite waard was om nogmaals te counteren of het risico te lopen dat de kopers zich terugtrokken.

4. Stel een minimumprijs voor het preemptieve bod in

Voordat je de open markt verlaat of een bieddeadline verzaakt, moet je je gewenste prijs vaststellen. Als het preemptieve bod deze prijs niet haalt of overtreft, moet je publiekelijk aanbieden. Voor mij was dat bedrag $2,3 miljoen. Toen het eerste bod van $2,1 miljoen binnenkwam, was ik tevreden met de bieding, maar niet opgetogen.

Een ervaren makelaar kan je door de onderhandelingen leiden, maar de onze was sceptisch. Ze betwijfelde dat we $2,2 miljoen zouden halen, laat staan $2,3 miljoen, en schatte het op $1,95 miljoen. Ze beschouwde 2020 als de piek op de markt, maar ik was het daar absoluut niet mee eens en begon echt te twijfelen of ik met haar verder wilde. Ik had diep in 2020 huizen bekeken, biedingen ingediend en actuele gegevens bijgehouden.

Ik wist dat de woningwaarden van 2020 tot 2022 waren blijven stijgen, vervolgens waren ze van 2022 tot de tweede helft van 2023 gedaald na de 11 renteverhogingen van de Fed en sindsdien weer is gestegen. Dus ik nam de leiding, gebruikmakend van mijn brieven en prijsstrategie om ons op $2,315 miljoen te krijgen.

Als je makelaar niet agressief voor je vecht, moet je dat zelf doen. Natuurlijk kun je ook verkeerd zijn en uiteindelijk de prijs betalen in termen van verloren tijd en een lagere verkoopprijs. De mijne was een beetje verrast door de aanvankelijke zeven pagina's tellende brief die ik schreef, maar ik geloofde in mijn strategie.

Jouw minimum is jouw anker. Stel het doordacht vast, en buig niet tenzij het aanbod overeenkomt met je doelstellingen.

5. Analyseer recente vergelijkbare verkopen

Ik heb mijn gewenste verkoopprijs van $2,3 miljoen niet zomaar uit de lucht gegrepen. Het kwam voort uit een grondige analyse van vergelijkbare verkopen van het afgelopen jaar: verkochte, aangeboden en woningen in escrow. Hoe verser de gegevens, hoe beter. Het moeilijkste? Inschattingen maken van wat woningen die nog in escrow staan, zullen afsluiten, aangezien makelaars die cijfers verbergen tot de handtekening gezet is.

Een ervaren makelaar met een sterke reputatie kan die informatie verkrijgen, waarmee je een voorsprong kunt krijgen. Ik ontdekte dat een huis van vergelijkbare grootte in de buurt voor $2,45 miljoen was verkocht - ver boven de vraagprijs. Ik hield meer van mijn woning, maar de locatie dicht bij het MUNI-station in een trendy buurt voegde een premie toe voor mensen die moeten of willen werken. Met die referentie, die twaalf biedingen trok, dacht ik dat mijn woning minstens drie biedingen zou kunnen ontvangen en misschien tot $2,3 miljoen zou stijgen.

Toen kwam er een tegenslag: een 'hot home' - vergelijkbare woning, compleet gerenoveerd, had een vraagprijs van $2 miljoen op Redfin, maar kreeg de dag nadat mijn bod van $2,2 miljoen binnenkwam, geen biedingen. Kleiner, met inferieure uitzichten en minder buitenruimte, had ik verwacht dat het voor $2,1 miljoen verkocht zou worden. De mislukking ervan gaf me twijfels. Als het zelfs geen enkele bieding op de markt kon genereren, misschien zou het dan zelfs $100,000 minder verkopen. Ik verlaagde mijn minimum prijsdoel van $2,35 miljoen naar $2,3 miljoen.

Vergelijkingen zijn je kompas, maar markten kunnen snel veranderen. Een van de grootste risico's die verkopers lopen, is dat ze te veel gehecht zijn aan hoe geweldig ze hun huis vinden. Net zoals de mogelijkheid om in te kopen bij een dip vraagt om emotie weg te nemen, zo ook het verkopen van een huis voor de maximale prijs.

6. Beoordeel het aanbod voorbij de prijs

Prijs trekt de aandacht, maar de 'netheid' van een aanbod kan bepalend zijn voor de aantrekkingskracht. Naast het dollarbedrag moet je kijken naar de sluitingstijd, voorwaarden en enige voorwaarden die aan de aankoop zijn verbonden. Deze factoren bepalen hoe waarschijnlijk het is dat de deal doorgaat—en hoeveel stress je onderweg zult ondervinden.

De meeste huizenverkopen sluiten binnen 30 tot 45 dagen, vaak met voorwaarden zoals inspectie, financiering en zelfs tegenwoordig woningverzekering. Sommige kopers voegen extra complicaties toe, zoals het eerst moeten verkopen van hun huidige woning, wat een domino-effect kan veroorzaken en alles kan vertragen of onderbreken. Elke voorwaarde is een potentiële kies, een draad die de verkoop zou kunnen doen ontploffen.

De bijna perfecte aanbieding

De droom aanbieding? Contant, zonder voorwaarden en een razendsnelle sluiting. Waarom? Het is zo goed als een zekerheid. Geen enkele bank kan een lening weigeren; geen inspectie kan de koper ertoe aanzetten om opnieuw te onderhandelen. Contant minimaliseert het risico tot bijna nul.

Maar er is een addertje onder het gras: contante kopers weten dat de aantrekkingskracht van hun aanbod groot is, dus ze bieden vaak lager, rekenend op dat verkopers zekerheid boven een hoge prijs waarderen. Je kunt geconfronteerd worden met een dilemma: een financieringstekort van $2,35 miljoen met voorwaarden versus een aanbod van $2,3 miljoen contant dat schoon en snel is. Het is een afweging tussen het maximaliseren van de winst en het minimaliseren van risico.

Ik heb beide manieren onroerend goed gekocht—contant en met leningen—en ben minder onder de indruk van contant aanbod dan sommige verkopers. Bij het sluiten komt het geld hoe dan ook op je rekening; of het nu uit de zak van de koper komt of een bank, veranderd het resultaat niet.

Een gefinancierd aanbod zonder financieringsvoorwaarde (wat betekent dat ze de ontkenning van de lening opgeven) kan contant aanbod evenaren. Maar ik begrijp waarom verkopers zwijmelen voor contant. Er is een psychologische geruststelling in weten dat geen enkele kredietverstrekker kan bemoeien.

Dan is er de sluitingstijd. Bij een korte sluiting—bijvoorbeeld 10 of 15 dagen—verlaag je je kosten voor het bezit: onroerendgoedbelasting, hypotheekrente of gemiste huur. Het verkleint ook de kans op problemen. Het verkopen van een huis is nerveus—voorwaarden vergroten die angst.

Tijdens escrow kun je je de ergste scenario's voorstellen: een pijp barst halverwege het escrow, of het huis brandt af voordat we sluiten, wat de deal ongeldig maakt. Hoe korter het escrow, hoe minder tijd je besteed aan het zwijgen over die hypothetische situaties.

Onze aanbieding was een mooie: contant, zonder voorwaarden, en een sluiting van 10 dagen. Nadat ik twee keer had gecontrareerd, kwam ik bij mijn gewenste verkoopprijs, dus accepteerde ik.

Was $2,315 miljoen de hoogste prijs? Ik zal het nooit zeker weten. Maar de netheid van het aanbod maakte de doorslag. Snelheid en zekerheid waren belangrijker dan de kans om meer op de open markt te krijgen.

Bij het beoordelen van je aanbod, achtervolg niet alleen het getal. Weeg hoe 'schoon' het is tegen je risicotolerantie en wanorde. Van een bosbrand tot een gesprongen pijp kan van alles gebeuren tijdens escrow.

7. Tel je aanbiedingen (twee of meer is ideaal)

Bij voorkeur wil je een preemptief bod zo goed dat je bereid bent om het meervoudige biedscenario op te geven dat je krijgt als je op de open markt staat. Nog beter is meerdere preemptieve biedingen ontvangen, wat een zeldzame situatie is. Het is de droom van elke verkoper, zoals een veiling die in jouw voordeel verloopt.

Met maar één preemptief bod is het veel moeilijker om een beslissing te nemen. Je moet de waarschijnlijkheid analyseren dat het preemptieve bod, een vogel in de hand, hoger zal zijn met betere voorwaarden dan de andere onbekende biedingen in de toekomst. Je moet zelf concurrentie creëren en de wens en angst om te missen stimuleren (FOMO) om de bieder hoger te duwen. Het is een moeilijker spel, dat finesse, verkoopvaardigheden en misschien zelfs een beetje bluf vereist.

We hebben een week op TAN gestaan, waarbij we een breed netwerk onder topmakelaars wezen. Ik had gehoopt op veel interesse—misschien twee of drie biedingen. Maar we kregen slechts één bod. Een week is een krappe tijd; de meeste kopers hebben meer tijd nodig om te touren, cijfers te analyseren en zich te committeren. Toch gaf dat enige eerste bod van $2,1 miljoen ons iets om mee te werken.

Op zoek naar meer aanbiedingen die niet kwamen

Met slechts 24 uur om te reageren, zaten we niet stil. Mijn makelaar stuurde een bericht aan TAN: "Aanbieding inkomend—zijn er nog geïnteresseerden?" We organiseerden privébezichtigingen voor haar beste klanten, in de hoop een concurrerend bod te genereren. Helaas kwam er geen schriftelijk aanbod in. De stilte was oorverdovend, vooral met die "hot home" referentie die me bezorgde—het had een vraagprijs van $2,04 miljoen en kreeg nul biedingen ondanks de buzz.

Wilde ik echt de dobbelstenen gooien, nog minstens twee weken besteden aan het adverteren van het huis op de open markt, hopen dat sterke biedingen zouden komen, en dan duimen dat we de juiste zouden kiezen? Of wilde ik met het solide bod voor eenvoud kiezen? Ik heb voor het laatste gekozen.

Als je alleen met één bod zit, raak dan niet ontmoedigd. Gebruik het netwerk van je makelaar, geef urgentie aan, en onderhandel hard. Maar als je geen tweede bieding kunt uitlokken, wed je op dat enige paard—zorg ervoor dat het een winnaar is. Als je niet tevreden bent met het preemptieve bod, test dan de open markt.

Was het de juiste beslissing om een preemptief bod te accepteren?

Het aannemen van een preemptief bod laat je afvragen: wat als ik op de markt was gegaan? Misschien zou een enthousiast koper met een onervaren makelaar hen hebben aangemoedigd om ver boven de markt te betalen. Ik heb dat meerdere keren eerder gezien.

Achteraf denk ik dat ik $20.000–$40.000 meer had kunnen krijgen, maar ik vreesde dat ik de deal helemaal zou verliezen als ik te hard zou aandringen. Feit is dat je altijd zult afvragen of je er meer had kunnen uithalen nadat je akkoord bent gegaan met een verkoopprijs. Het is gewoon mensen eigen.

Mijn missie was om het leven te vereenvoudigen, en dat is gelukt. Ik bereikte mijn streefcijfer en herinvesteerde de opbrengsten van de verkoop in aandelen, staatsobligaties, privé AI-bedrijven en privé onroerend goed.

De meeste huiseigenaren zouden hun huis op de open markt moeten aanbieden

Tot slot, tenzij jij en je makelaar de lokale markt van top tot teen kennen—en weten hoe je het correct moet prijzen—is het aanbieden van je huis op de open markt de veiligere keuze. Zolang je de prijsstelling en marketing niet mislukt, is de open markt de beste manier om de werkelijke marktwaarde van je huis te bepalen. Zelfs als je iets verpest, zal de markt uiteindelijk bepalen wat je huis waard is.

Ik zou alleen overwegen een preemptief bod te accepteren als:

• Je een ervaren verkoper bent die de markt goed kent.
• Je beschikt over een sterk netwerk van makelaars en kopers.
• Je waardeert privacy en discretie.
• Het bod voldoet aan of hoger is dan je aspirant open markt prijs.
• Je twijfels hebt over het krijgen van een beter bod.
• Je tijd wilt besparen en onzekerheid wilt verminderen.

Terwijl ik ouder word (en hopelijk rijker), hecht ik meer waarde aan eenvoud. Ik zei tegen mezelf dat als ik tenminste een bepaalde prijs kon krijgen, ik zou verkopen—en dat deed ik. En herinner je, ik ben een vastgoedfanaat die elke week voor de lol en marktonderzoek open huizen bezoekt.

Tuurlijk, meer geld verdienen is altijd leuk. Maar in deze fase van mijn leven heeft een soepele transactie nog meer waarde. En wie weet, als ik het preemptieve bod had afgewezen, hadden de kopers zich misschien teruggetrokken en nooit een bod ingediend toen ik naar de markt ging. Misschien had ik uiteindelijk slechts één bod gekregen, onder wat zij aanvankelijk voorstelden.

Ik zal het nooit met zekerheid weten. Maar wat ik wel weet is dit: een overwinning behalen op je aspiratieniveau is nooit een verlies.