Staging Van Huizen: Meer Biedingen en Sneller Verkopen

Bij de verkoop van een huis zijn eerste indrukken cruciaal. Toch maken veel verkopers de fout te denken dat kopers voorbij een lege kamer, verouderd meubilair of een slecht verlichte ruimte kunnen kijken. De waarheid is dat de meeste kopers weinig verbeeldingskracht hebben. Ze hebben moeite om het ware potentieel van een huis te visualiseren, tenzij het op een gepolijste en inspirerende manier aan hen wordt gepresenteerd.

Daarom is het inrichten van een huis een van de strategieën met de hoogste return on investment (ROI) bij de verkoop. Een goed ingericht huis creëert een emotionele connectie, rechtvaardigt een hogere vraagprijs en versnelt de verkoop. In een concurrerende markt kan het het verschil maken tussen meerdere biedingen en het maandenlang niet verkocht krijgen van je woning.

Als iemand die meerdere panden heeft gekocht en verkocht, heb ik beide benaderingen getest: het verkopen van ingerichte en niet-ingerichte huizen. De resultaten? Ingerichte woningen trokken altijd meer belangstelling, wat leidde tot sterkere biedingen.

Als een relatief zuinig persoon met een behoorlijke verbeeldingskracht, was ik jarenlang sceptisch over het betalen voor staging. Maar achteraf bezien waren de drie beste deals die ik ooit heb gesloten op niet-ingedeelde huizen. De concurrentie was veel minder, en de verkopers stonden meer open voor mijn vastgoedliefdesbrieven en snelle biedingen.

Als je twijfelt over het inrichten, is hier waarom het de moeite waard is. Ik zal ook de geschatte kosten delen om verschillende soorten eigendommen in te richten, evenals hoe je staging gratis kunt laten doen.

De meeste kopers kunnen niet voorbij wat voor hun neus staat kijken. Het is verleidelijk te veronderstellen dat kopers kunnen visualiseren hoe een huis eruit zou zien met hun meubels en stijl. Maar de meeste mensen hebben moeite met ruimtebewustzijn. Als ze een lege woonkamer binnenlopen, kunnen ze vaak niet inschatten of een grote hoekbank past. Als een slaapkamer slecht is ingericht, denken ze misschien dat deze te klein is voor een queensize bed, zelfs als de afmetingen iets anders aangeven. Al deze twijfels remmen hen af bij het indienen van een sterk bod.

Dit probleem is nog ernstiger bij verouderde of onaantrekkelijke interieurs. Een rapport van 2021 van de National Association of Realtors (NAR) toonde aan dat 82% van de makelaars zei dat woninginrichting het voor klanten gemakkelijker maakte om een woning als hun toekomstige huis te visualiseren. Niet-ingedeelde huizen, vooral die met persoonlijke decoraties of slijtage, creëren onnodige afleiding.

Kopers zijn niet alleen op zoek naar een huis; ze zijn op zoek naar een gevoel. Ze willen binnenkomen en zich onmiddellijk voorstellen dat ze daar wonen. Verwijder die gepersonaliseerde items en foto's! Als ze te veel moeite moeten doen om dat gevoel te verbeelden, gaan ze verder naar een huis dat het makkelijker voor hen maakt.

Inrichting helpt een hogere prijs te rechtvaardigen. Het doel van woninginrichting is niet alleen om een huis er mooi uit te laten zien, het is uiteindelijk om de waargenomen waarde te verhogen. Hoe beter een huis eruitziet, des te meer kopers geloven dat het de prijs waard is.

Een enquête van 2023 van de Real Estate Staging Association (RESA) toonde aan dat ingerichte huizen gemiddeld 5-10% meer verkochten dan niet-ingedeelde huizen. Dit is logisch, omdat kopers emotioneel waarde hechten aan een ruimte die klaar is om in te trekken.

Laten we zeggen dat je een huis verkoopt voor $1 miljoen. Een 5% hogere verkoopprijs door staging betekent $50,000 meer in je zak. Vergelijk dat met de $3,000–$8,000 die je mogelijk aan professionele staging uitgeeft; het is een sterke return on investment.

De psychologie hierachter is simpel. Wanneer kopers een prachtig ingericht huis binnenlopen, aannemen ze:

Het huis is goed onderhouden
Het is in betere staat dan niet-ingedeelde huizen
Ze kunnen er met minimale moeite in trekken

In tegenstelling tot een leeg of slecht gepresenteerd huis, roept dit twijfels op:

“Past mijn meubel hier?”
“Werkt deze ongemakkelijke indeling?”
“Hoeveel moet ik uitgeven aan upgrades?”
“Waarom is de verkoper zo goedkoop? Krijgt diegene nog meer kortingen?”

Hoe meer vragen kopers hebben, hoe minder ze bereid zijn om topprijzen te betalen.

De kosten voor het inrichten van een huis. Terwijl staging duidelijk waarde toevoegt, aarzelen veel verkopers wegens de kosten - ik was jarenlang een van hen. Wat me uiteindelijk overtuigde om het een kans te geven, was het besef dat het verkopen van een huis al duur is, dus het was de moeite waard om iets meer te besteden om het op de best mogelijke manier te presenteren. Ten minste, ik kreeg er iets voor terug in plaats van alleen overdrachtsbelasting en kosten te betalen.

Het goede nieuws? Staging hoeft niet duur te zijn.

Laagwaardige staging kosten ($500 – $2,000):

DIY staging door spullen te declutteren, bestaande meubels opnieuw te schikken en frisse decoraties toe te voegen
Professioneel advies van een stager ($200–$600) voor gepersonaliseerde aanbevelingen
Huur van een paar belangrijke meubelstukken voor geselecteerde kamers

Gemiddelde staging kosten ($2,000 – $10,000):

Deel professionele staging voor belangrijke gebieden (woonkamer, keuken, hoofdslaapkamer)
Korte termijn huur van meubels, kunst en accessoires
Professionele fotografie en verlichting

Hoogwaardige staging kosten ($10,000 – $20,000+):

Volledige woninginrichting, inclusief alle kamers en buitenruimtes
Huur van luxe meubels en decoraties voor luxe aanbiedingen
Langer huur van gestaged meubilair als het huis op de markt staat

Stagingkosten variëren ook afhankelijk van de grootte van het huis. Een klein appartement heeft misschien maar $1,500 nodig om in te richten, terwijl een luxe woning van 4.000 vierkante voet wellicht $20,000 of meer kost om goed in te richten.

Virtuele staging ($30 – $100 per afbeelding) is een goedkopere alternatief voor onbewoonde huizen. Het houdt in dat meubels digitaal worden geplaatst in lijstfoto's, wat betaalbaarder is dan fysieke staging. Maar hoewel het foto's aantrekkelijker maakt, kunnen kopers teleurgesteld zijn wanneer ze een lege ruimte binnenkomen.

Een slimme strategie om 100% op stagingkosten te besparen. Na de schikking voor commissieprijs-fixing van de NAR zijn huiseigenaren meer dan ooit in staat om de verkoopkosten te onderhandelen. Een slimme manier om te besparen op staging is om je makelaar te vragen of zij bereid zijn om deze kosten als onderdeel van hun commissie te dekken. Als ze echt geïnteresseerd zijn in jouw aanbieding, zeggen ze misschien ja.

In de meeste gevallen moet je echter nog steeds de stagingkosten vooraf betalen als waarborg voor het geval het huis niet wordt verkocht. Maar als het wel verkocht wordt, kan je makelaar de volledige kosten bij de closing aan je terugbetalen.

Ervaren makelaars hebben vaak sterke relaties met stagers en kunnen betere tarieven bedingen - het kan hen minder kosten dan het jou zou kosten. Uiteindeljk wint iedereen.

Ingerichte huizen verkopen sneller. Aangezien woninginrichting vaak leidt tot een hogere verkoopprijs en een snellere verkoop, betaalt de investering zich meestal terug. Maar jij en je makelaar moeten het huis goed op de markt brengen om zoveel mogelijk potentiële kopers aan te trekken.

Huizen die te lang op de markt blijven, hebben vaak prijsverlagingen nodig, wat staging een essentiële strategie maakt om de winst te maximaliseren. Verouderde aanbiedingen zijn de grootste nachtmerrie van een verkoper. Ik verkocht ons oude huis in 2017 niet-ingedeeld en we kregen slechts één bod. Het escrow-proces duurde bovendien 48 stressvolle dagen voordat het was afgerond. Wat een enorme opluchting!

Volgens NAR verkopen ingedeelde huizen 73% sneller dan niet-ingedeelde huizen. Waarom? Omdat staging een gevoel van urgentie creëert. Wanneer kopers een huis zien dat klaar is om in te trekken, zijn ze meer geneigd om snel een bod uit te brengen. Stel je voor hoe veel aantrekkelijker een ingedeeld huis is als je een baby op komst hebt.

Een ingericht huis fotografeert ook beter, wat cruciaal is in de huidige digitale vastgoedmarkt. Meer dan 90% van de kopers begint hun huizenjacht online, en als jouw lijstfoto's zich niet onderscheiden, verlies je potentiële interesse voordat een koper ook maar binnenstapt.

Staging is belangrijk, zelfs in een sterke woningmarkt. Sommige verkopers denken: “De markt is heet - ik hoef niet te stylen.” Maar dat is kortzichtig. In elke markt zijn kopers op zoek naar de beste waarde.

Een goed ingericht huis trekt niet alleen meer biedingen aan; het creëert ook betere biedingen. In concurrerende situaties zijn kopers eerder geneigd om voorwaarden op te geven, hun bod te verhogen of contant aan te bieden als ze zich emotioneel verbonden voelen.

Zelfs in biedoorlogen helpt staging om de uiteindelijke verkoopprijs te maximaliseren. Kopers die snel beslissingen nemen op basis van emotie zullen hun budgetten overschrijden als een huis “perfect” voor hen voelt. Een ingericht huis minimaliseert aarzeling en vergroot de waargenomen schaarste.

Hoe je jouw huis kunt inrichten voor maximale impact. Als je ervan overtuigd bent dat staging de moeite waard is, is de volgende stap het uitzoeken van de beste aanpak. Je hebt niet altijd een professionele stager nodig, maar er zijn enkele belangrijke principes om te volgen:

Declutter en depersonaliseer – Verwijder overtollige meubels, familiefoto's en persoonlijke spullen. Je wilt dat kopers zichzelf in de ruimte zien, niet jouw levensverhaal.
Creëer gedefinieerde ruimtes – Elke kamer moet een duidelijke functie hebben. Als je een extra kamer hebt, richt deze dan in als kantoor of logeerkamer in plaats van leeg te laten.
Neutraliseer de decoratie – Felle kleuren en unieke ontwerpkeuzes spreken jou misschien aan, maar kunnen kopers afschrikken. Houd het bij neutrale tinten die het breedste publiek aanspreken.
Maximaliseer natuurlijk licht – Open alle gordijnen, maak ramen schoon en voeg verlichting toe waar nodig. Een helder huis voelt groter en uitnodigender aan.
Verhoog de aantrekkingskracht van de gevel – De eerste indruk begint buiten. Verse mulch, geknipte beplanting en een schone entree maken een groot verschil.
Stijl eerst de belangrijkste kamers – Als je een budget hebt, richt je dan op de woonkamer, keuken en hoofdslaapkamer; dit zijn de kamers die de meeste invloed op kopers hebben.
Investeer in kleine upgrades – Verse verf, nieuwe kastgrepen en moderne verlichting zijn goedkope manieren om de uitstraling van een huis te verbeteren.

Om een beter gevoel voor interieurontwerp te krijgen, raad ik je aan om minstens een dozijn ingerichte huizen persoonlijk te bekijken voordat je jouw eigen huis inricht. Met de ervaring krijg je een beter idee van wat goed eruitziet en wat goedkoop en misplaatst is.

Je kunt ook terugduwen tegen de stager. Als je een professionele stager inhuurt, moeten ze de expertise hebben om jouw huis op zijn best te laten uitzien. Aarzel echter niet om terug te duwen als een meubelarrangement of wijziging van armaturen niet goed aanvoelt voor jou.

Bijvoorbeeld, onze stagers plaatsten aanvankelijk grote krukken onder ons keukeneiland, maar toen we het tijdens de lunch uitprobeerden, realiseerden we ons dat er niet genoeg ruimte was tussen de krukken en de eettafel. Terwijl zij dachten dat de opstelling goed was, vroeg ik hen om het aan te passen voor een betere doorstroming.

Ze stelden ook voor om de twee verlichting boven onze spoelbak te verwijderen en voor $200 af te dekken in plaats van ze te vervangen door passende inbouwverlichting. Hun reden was dat het de ruimte zou openen en de uitzichten zou benadrukken. Maar omdat de lichten ons nooit hadden gestoord toen we het huis kochten en de functionaliteit van de keuken daadwerkelijk verbeterden, besloten we ze te behouden en te sparen.

Hoewel staging een huis aantrekkelijker kan maken, is het belangrijk om ontwerpkeuzes in balans te brengen met de bruikbaarheid in de echte wereld - vooral als je nog steeds in het huis woont tijdens de verkoop.

Eindgedachten over het inrichten van een huis. Als iemand die waarde hecht aan kostenefficiëntie, begrijp ik waarom staging als een onnodige uitgave kan aanvoelen. Duizenden besteden om kopers te helpen de potentie van een huis te visualiseren - om de meubels een maand later weer terug te geven - kan verspilling lijken.

Maar de waarheid is, staging vereist echte inspanning, van verhuizers tot ontwerpers, en hun expertise helpt je vaak om voor meer te verkopen. De meeste kopers hebben simpelweg geen verbeelding - vooral in dure steden waar weinig mensen meerdere huizen hebben gekocht.

Na de staging van ons huis waren mijn vrouw en ik volledig verbluft. En dit komt van iemand die honderden ingerichte huizen heeft gezien en meerdere niet-ingedeelde woningen heeft gekocht. Mijn schatting van wat ons huis zou kunnen verkopen, steeg met minstens $50,000, vergeleken met de $10,000 stagingkosten, die door mijn makelaar werden gedekt. In feite was de transformatie zo dramatisch dat ik overwoog om helemaal niet te verkopen! Dat is hoe krachtig staging kan zijn.

Het verkopen van een huis is net zoveel marketing als waardebepaling van het onroerend goed. Kopers zijn niet alleen op zoek naar vierkante meters, panoramische uitzichten, een groot perceel of een goede locatie. Kopers moeten een emotionele connectie voelen op het moment dat ze binnenkomen, en dat is wat staging helpt creëren.

Gezien de sterke return on investment is het terughouden van staging waarschijnlijk een kostbare vergissing. Als je je voorbereidt om te verkopen, zet de extra stap om je huis in het beste licht te presenteren. De meeste kopers missen de verbeeldingskracht - maar met de juiste staging hebben ze die niet nodig.

Zou jij jouw huis inrichten voordat je verkoopt? Heb je ooit een huis gekocht dat was ingericht? Ik hoor graag je ervaringen.